最近，各大房企年報陸陸續續發布，從房企年報披露中，可以看到長租公寓在房地產集團業務中的地位越來越重要，而房企系作為長租公寓的規模頭部企業，它們的業績表現奠定了整個住房租賃行業發展的基調。龍湖冠寓作為規模TOP2企業，2024年交出一份耀眼的成績單。

1、冠寓2024年租金收入增長4%，業績亮眼

2024年，龍湖的運營及服務業務實現了顯著增長，經營性收入高達267.1億元，同比大幅增長7.4%，創下了歷史新高。龍湖集團的經營性業務主要包括商業投資和資產管理兩個重資產運營賽道，以及物業管理和智慧營造兩個輕資產服務賽道。

“冠寓”隸屬資產管理賽道，龍湖集團資管業務包括長租公寓、服務式公寓、產業辦公、活力街區、婦兒醫院及健康養老六大業務單元。2024年，龍湖資產管理整體收入為31.8億元，其中“冠寓”租金收入26.5億元，較去年同期增長了4%，貢獻占比高達83%，為集團帶來了穩定的現金流和可觀的利潤貢獻，冠寓已經成為??龍湖資產管理航道的重要支柱。

開業規模上，冠寓2024年底累計已開業12.4萬間房源，從2017年成立以來，冠寓開業房源數量從1.5萬間到12.4萬間規模增長了8倍，通過精耕產品和服務不斷升級租住體驗，整體出租率保持在95.3%的高位區間。

數據來源：wind、企業公告

2、冠寓拓房規模放緩，提質增效顯著

自2021年冠寓實現首年盈利，隨后開業新增規模增速明顯放緩。2024年凈新增開業數量為1000間，增長率為0.81%，但是2024年租金增長率為3.92%，遠大于開業房源增幅，說明冠寓整體房屋質效在提升，比如2024年冠寓平均單間房屋租金是1780元/月，2023年這一數字是1727元/月，同比上漲3%。在規模房企中也遙遙領先，對比泊寓2024年平均單間房屋租金是1613元/月，兩者單間均價相差達167元/間/月，疊加乘數效應，泊寓按照這樣的價格整年租金將多增收5億。

數據來源：wind、企業公告

房源新增放緩，租金收入卻上漲，說明冠寓對新增及存量房源上進行了戰略上的轉向，如關停部分虧損門店，削減支出；利用運營管理上的優勢，加大輕資產業務上的開拓，2024年冠寓通過存量物業改造新增的保租房占比高達73%，有效降低資本投入風險；對持有的資產進行結構調整，維持一定的資產規模、優化資產質量等等。

3、冠寓目前沒有通過REITs方式融資

在當前REITs市場火熱、眾多企業紛紛尋求通過REITs實現資產證券化和退出的背景下，如泊寓、瓴寓國際都啟動了REITs或Pre-REITs的資產證券化道路。2025年2月，萬科聯手多家險資設立16億元PRE-REITs住房租賃基金，2025年2月，中信金石與瓴寓國際聯合設立租賃住房Pre-REITs基金。同時，泊寓REIT已處于申報階段，得到了相關部門的回復。但是，冠寓目前沒有通過REITs的方式融資。

冠寓自2017年發行專項公募債券和2018年引入兩家外資基金開發長租公寓后，龍湖并沒有下一步的動作。至于為何不發行REITs？冠寓的行事風格要從龍湖集團的整體背景中去找，當房地產市場不停被地產開發業務大規模貸款所拖累，龍湖沖破不確定性的“三板斧”就是“簡單的”“努力不躺平、優先債務安全、優化債務結構”，2024年用全航道的正向現金流去降低負債總額，用長周期經營性物業貸款去替換3-5年的信用債融資。2024年龍湖經營性物業貸凈增了299億元，成功將信用債占比從高峰期的55%壓降至17%，這也就是說含冠寓在內的經營性業務本身具有強大的融資潛力，對發行REITs的需求并不急迫。這一態度冠寓的高管也曾公開表示過，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，“龍湖集團本身可以融到更大規模、成本更低廉的資金，冠寓沒有必要采用這種融資方式”。

同策研究院制表

4、冠寓與龍湖的生態協同體系更具價值潛力

冠寓的價值不僅體現在其自身的盈利上，更在于它與龍湖生態的深度融合。龍湖通過多元業態的協同創新，構建了獨特的生態系統。比龍湖憑借對Z世代需求升級的精準洞察推出了更年輕的“歡肆”產品線，“歡肆”作為創新混合空間融合了品質公寓+活力街區等業態。以合肥歡肆項目為例，歡肆商業為冠寓租戶提供涵蓋休閑娛樂、健身社交等全維度生活場景，而冠寓則為商業輸送穩定優質的客源。這種"需求共生、流量互哺"的運營模式，不僅提升了商業坪效，更打造出極具韌性的小型生態閉環。

最后，龍湖穩健的風格延續到各個子品牌業務中，冠寓在突破5萬間、10萬間的規模優勢后，穩扎穩打，與其他生態深度融合，互為補益，保持健康高質量發展，未來發展也會更加堅實。正如龍湖陳序平所說，過去幾年龍湖集團沒有被動地因為償債甩賣核心資產，核心資產一個都沒有動，長租公寓還在發展。在地產企業遍地雞毛的情況下，這段話才顯的樸實、有力。

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