大家好！我是蘇北哥！今天是4月21日，農歷三月二十四日。時間飛逝，眼看4月份就要過完！

01.

維持3.6%，4月份LPR數據正式出爐！降息沒等來，真實情況可能和你想得不一樣！

今天最勁爆的消息大概就是圍繞降息展開的一系列話題和討論！只因北哥上周六撰寫了一篇文章，重點談到4月份降息幅度的問題，也獲得了頗多的粉絲關注！

不過吧，預測后市這件事是個雙刃劍，你預測準了，人家會尊稱專家、老師之類的，走到哪粉絲們不忘給你撒花，一旦預測不準，受眾的態度也會來個180°大轉變，甚至可能立刻致電，上門“討要說法”！

今天是4月21日，按照YH每月20日發布當月LPR數據的傳統，由于4月20日是周末休息日，所以發布時間本月順延至21日。本月LPR數據的發布時間依然非常準時，甚至可以用“掐分到秒”來形容。今天早上9:00，4月份1年期LPR與5年期LPR數據同時間發布，非常遺憾，數據較上個月沒有出現變動。4月份1年期LPR數據仍然是3.1%，5年期LPR仍然是3.6%。4月份降息的傳聞終未成真。

只為了這個消息，北哥今天早上已經接到很多個粉絲電話，來電質問“為啥沒有降息？”；“上周文章不是說要降息的嘛？”；“買房計劃都已經擬定好了，結果沒降息”……

但也有一些粉絲情緒比較穩定，思想也比較理性，他們來電只是為了詢問“降息到底什么時候才能最終實現？”畢竟這件事涉及到買房成本問題！雖然這些粉絲的情緒較為穩定，但從言語中能感受到他們對于2025年的大降息依然抱有非常強烈的期盼。

因為這些粉絲心里也明白，降息與否并不是一家自媒體可以決定的，文章當中觀點的輸出，只不過給予買房人群體一個參考，或者說對于后市判斷提供依據！

LPR數據走勢

很多人對于今天降息落空的新聞，不是失望，而是希望追根尋源？想了解為什么4月降息未能成行？然后接下來降息到底何時能夠真正落地？

對此觀點，北哥非常贊同！畢竟這才是思考問題的正確方向。

先說今天降息為何會落空吧！幾點原因不可忽略！

第一，本月YH7天逆回購操作，利率與上月保持一致

有一些金融常識的粉絲應該知道，YH的7天逆回購操作，其利率是當月是否降息最直接風向標！而4月18日，YH正式公布了當月的7天逆回購操作利率，本月YH開展了2505億元的7天逆回購操作，利率維持1.5%不變！

所以7天逆回購操作利率不變，LPR數據一般也是不會變動的！

某些粉絲一看到這個內容，可能瞬間就要炸了！既然知道7天逆回購利率沒變，為何上周六又要說降息？其實7天逆回購操作利率與LPR之間的關系雖然非常密切，但也不是一成不變的，歷史角度來看，就存在7天逆回購利率調動，但5年期LPR數據沒變的情況。同時也有7天逆回購利率沒變，但5年期LPR數據單方面下調的情況。

7天逆回購利率與5年期LPR的歷史變動關系表

比如2023年的8月份，7天逆回購利率下調了10BP，但最終當月5年期LPR數據沒有變動。再比如2024年的2月份，正值過年，5年期LPR就經歷了歷史上首次最大幅度的單方面調降，幅度達到25BP。

所以7天逆回購操作利率與LPR數據變動的關系不是絕對的，只在于YH仍為當前降息的必要性。

第二：降息后銀行的生存空間問題！

降息是信號，也是風向！但是降息的執行者是銀行，當前國內銀行存不存在進一步降息的空間，才是問題的最根本！

眾多周知，國內銀行的凈息差紅線是1.7-1.8%左右，但是經歷了2023-2024年的貸款4輪降息，存款利率6輪降息之后，國內銀行的凈息差已經進一步壓縮了，且已經大大壓縮到紅線以內。

一組數字反應了實情！

2024年，新增14.26萬億元儲蓄，居民存款總額已高達157萬億元左右；商業銀行（四季度）的凈息差僅為1.52%，環比持續收窄，且已突破自律機制合意凈息差1.8%的臨界值。

今年2月，居民中長期貸款減少了 1150 億元，和去年同期比減少了 112 億元。簡單來說就是，再降息銀行要虧本，很可能會扛不住。

其實為何目前5年期LPR總是保持3.6%不變，你用銀行目前主流的凈息差計算一下就十分清楚了，3.6%-1.5%=2.1%，其實就是目前國內主流銀行3-5年期存款的執行利率，左右不會超過0.2個百分點。所以要降息必須先下調存款利率。

浦發銀行3年期大額存單執行利率

南京銀行3、5年期大額存單利率

但是存款利率還有下調空間嗎？目前國內四大行5年期最高存款利率已經降至1.9%，說實話，從去年年底開始，不少大銀行已經表現出上調存款利率的意愿，比如浦發銀行3年期大額存單利率已經對部分儲戶上調至2.15%；南京銀行3-5年期大額存單利率甚至上調至2.2%

銀行端上調存款利率，當然是為了自身正常運營考慮，如果存款利率暫時無法進行普降，那么降息就基本沒有操作層面的可能性。

第三：降息后，商貸和公積金利率形成倒掛怎么辦？

目前還有一道門檻，橫亙在商貸降息面前！很明顯，這就是公積金降息！眾所周知，公積金利率相比商貸利率來說，必須要有一定的低位優勢空間！去年，全國放開個人貸款利率ZC下限之后，很多地方甚至首套商貸利率已經降得比公積金利率還低了，比如廣州的2.8%；成都的2.65%等等，但很快都被叫停了。

去年11月中旬開始，甚至商貸利率還出現了一波上漲，南京從2.9%漲回了3.0%，二套漲回了3.3%；武漢漲回了3.15%；馬鞍山甚至首套漲回了3.3%，此番操作原因也是為了與公積金貸款利率拉開距離。

所以商貸利率要降，公積金利率必須先降！果然3月16日，一份名為《提振消費專項行動方案》的重要文件橫空出世，其中重點提到要“適時降低住房公積金貸款利率”

此信號一出，說明公積金房貸利率下調的時間點已經相當臨近，去年5月17日，YH“三道利箭”將5年期首套公積金利率調整到2.85%，二套調整至3.323%

而根據去年年底，上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤，2025年公積金利率應該有新一輪補跌，且補跌幅度降到到前所未有的80bp。如果真的如此執行，5年期首套公積金利率有望2.05%左右。

所以公積金利率調降基本就是商貸利率調降的前提，也是最顯著的風向標。

02.

現實角度來說，今年降息到底什么時候會來？首先要弄清“降息”的目的

這個月LPR數據依然未動，與上月保持一致！從去年10月份那次降息，5年期LPR從3.85%調降至3.6%，一次性下調25BP之后，2024年11月至2025年4月，連續6個月再也沒有出現降息的具體行動。

雖然國內媒體吹風不斷，從去年12月9日ZY經濟工作會議首次提出2025年將“適度降準降息”；到3月6日兩會YH行長答記者問，明確表示YH將“擇機降準降息”；再到4月6日人民日報發表標題文章“降準降息等貨幣ZC工具已留有充分的余地，隨時可以出臺”

風傳降息幅度的消息也是不斷！今年年初有媒體稱國內有專家說，2025年降息的總幅度將達到75BP，其中新發房貸降息50BP，存量房貸降息25BP。

也有說新發房貸，單方面就將降息75BP的。

上周末，還有相關自媒體透露，2025年整體降息幅度將超過100BP，5年期LPR直接降至2.5%的。

降息的版本傳得“越來越玄乎”！在這兒不得不說，有的時候自媒體曝料降息新聞不一定是為了買房人分析后市，而是在通過降息話題博流量！

那么我們從現實角度分析，2025年降息到底什么時候才會真正到來！其實“解鈴還須系鈴人”，要找到這個問題的答案，還是必須從相關ZC的原文中去找！

其實多次的ZC文件中，是有明顯提到的！最顯著的就是對于“降準降息”的說法措辭的改變。去年12月9日的經濟工作會議上提的是“適度降準降息”，而今年3月兩會之后，就變成了“擇機降準降息”；一個適度、一個擇機，兩個說法的轉變，里面包含了大學問。前者說的是降息的幅度，有可能是75BP、100BP，或者其他答案；后者說的是降息的時間點，也許是5月，或者其他時間點。

降息幅度不做預測，就單說降息的時間點，就目前來看，眼下YH并未認為是合適的降息時間點！那么這個降息的時間點，到底以什么為判斷標準呢？要回答這個問題，必須要弄清降息的目的是什么？這還用問？當然是為了讓樓市企穩回升！那好，我們來看看目前沒有降息，國內房價是不是也在穩步上升？

4月16日，國家統計局發布了3月份70城房價數據，數據清楚顯示，70座重點監測城市中有22座城市新房價格出現了環比上漲，比2月份的70座城市房價數據，上漲城市又多了4座。

而且3月份新房價格環比漲幅也擴大了，上海作為3月份的漲幅第一城市，環比漲幅達到了0.7%；而南京作為2月份全國新房價格漲幅第一，環比漲幅是0.5%。所以無論是房價上漲城市數量，還是漲幅，3月份都比2月份要高。

在這種真實行情面前，據說國內有些專家已經提出“可能降息與樓市企穩回升之間，不一定構成必然聯系”。

此話也并非沒有道理！因為目前國內新房價格的結構模式已經完全改變了，自從去年四代宅在全國鋪開之后，房價的火車頭完全是由新豪宅和四代宅來拉動。比如南京的房價已經實現了5連漲，而1-3月份，5萬/m2以上的新房項目就占到top10銷冠項目之中的5席位置。

上周，鼓樓濱江的沁百合又首開日光，53259元/㎡的銷許單價，607.9萬的起步總價，34套房源被搶光，然而沁百合之后還有鼓樓龍江的6萬+/㎡的金基瓏樾府，之后還有玄武徐莊的1800萬總價的金基山和月。按照這個趨勢下去，南京4月新房價格漲幅應該會全面超過3月。

然而面對如此高價的四代宅、新豪宅來說，降息的刺激作用明顯沒有那么強大，反正90%以上的都是改善置業，降息最有用的是對于剛需客群而言，偏偏剛需房對目前的房價企穩回升的作用卻是比較小的。

其實我們都忽略了一個問題，那就是“房地產發展新模式”的建立，幾乎如今每一次重要文件、講話都會有這個關鍵詞，但很多人將它視為一句空話，殊不知其中包含了未來樓市“企穩回升”的底層邏輯，其實房地產發展新模式其思想根源就是2023年10月份提出的“新房改”，讓商品房回歸商品屬性，同時加大保障房供給，讓工薪階層居者有其屋

用歷史眼光來看，如今的四代宅、新豪宅已經扮演了“具有商品屬性的商品房”的角色，而存量剛需房，特別是遠郊積壓的商品房庫存，未來就是保障房的供應主體。所以在“房地產發展新模式”下，傳統的通過降息方式刺激買房需求，其實作用越來越不明顯。

另一方面，如果真的要推測今年降息的具體時間點！從目前國內樓市的運行情況來說，應該也沒到時候！這怎么理解呢？要知道降息一定是為新增的新房市場份額服務的！而因降息刺激而釋放的購買力，一定是用來消化今年新上市的項目，而并非為往年的存量項目的。

弄清楚了這點，就能比較明白“擇機降息”的意義！4月中旬，國家統計局發布了今年一季度房地產的諸項核心指標數據，其中兩項數據說明了目前房地產所處的階段。

第一，1-3月份的新建商品房銷售面積，具體為21869萬平方米，同比只下降了3.0%，其中住宅銷售面積只下降了2.0%，降幅控制在極為“合理”的范圍之內。

第二，1-3月份的全國房屋新開工面積，具體為12996萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積9492萬平方米，下降23.9%

相比可知，新開工面積和銷售面積，同比降幅前者是后者的10倍以上，這一方面說明了目前的國內樓市仍處在“去舊有庫存的階段”；另一方面說明今年的新增開發量，各個城市的新開發項目“主菜”還未上桌。

比如南京今年以來，真正上市銷售的純新盤項目，才只有鼓樓幕府的中建寧悅府和鼓樓濱江的綠城金基沁百合兩個新項目，各大板塊都是以續銷項目售賣為主，所以此時降息，無法起到去化增量的目的，屬于拳頭打在棉花上！

所以今年市場新增量的推盤進度，也是判斷何時降息的一個重要指標。

最后再來說下，ZM關稅問題是否會加速降息ZC出臺？

這也是此前很多媒體判斷4月份降息的一個重要依據。4月以來的ZM關稅戰，MG已經單方面對華關稅提升至245%，淪為無意義的數字游戲

但另一方面，很多人也判斷，下一階段必然要加大內循環，擴大內需，重振房地產，這也就是人們判斷4月份必然降息的理論依據。

但是這個問題是把“雙刃劍”，關稅問題的確讓國內擴大內需，樓市企穩回升的需求變得更加迫切了，但另一方面，關稅問題也是抑制降息ZC出臺的關鍵因素

結合目前的情況，受MG關稅ZC、美聯儲降息節奏放緩等外部影響，當前RMB匯率面臨階段性貶值壓力。

如果現在進行ZC利率調整，極大可能會加大RMB匯率的貶值壓力，外資可能會跑得更快。YH在一季度的貨幣ZC例會中，也強調了要“防范匯率超調風險”，短期內穩匯率優先級提升，因此降息被暫時擱置。

所以如果真降息，起碼也會得到關稅問題平息之后，出臺的可能性會更大一些。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。