2025.04.22

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導讀：在“盤活存量”政策引導下，超高層地標項目的復工，標志著房地產市場信心得到修復、風險化解取得突破。

作者 |第一財經 馬一凡

4月17日，一張新發出的建筑工程施工許可證顯示，已開工18年仍未建成的“中國結構第一高樓”重啟復工在即。

4月21日，工程停滯多年的“中國西南第一高樓”也正式啟動復工，項目直接進入最復雜、施工難度最艱巨的階段。

中國是全世界摩天大樓最多的國家，全球前十大超高層建筑中，超過一半的項目都位于中國。然而近年來，隨著“摩天大樓熱”退燒、房地產周期下行、開發商資金面緊張，不少超高層項目的建設陷入停滯。

近期，一批摩天大樓紛紛迎來關鍵節點、好消息頻出——有些項目宣布重啟工程，有些項目則宣布交付在即，即將開啟全球招商。

今年政府工作報告明確提出，要持續用力推動房地產市場止跌回穩，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房。而坐落在城市核心區域的超高層，作為重要的城市存量資產，正迎來新的機遇。

業內專家對第一財經表示，超高層地標項目的復工，標志著房地產市場信心得到修復、風險化解取得突破，表明政府和企業在推動房地產市場穩定發展方面的決心，有助于增強購房者、投資者對市場的信心。

“中國結構第一高樓”復工在即

近期，許多停工許久的超高層摩天大樓正在逐個“復活”。

4月17日，住建部主管的全國建筑市場監管公共服務平臺發布了一條建筑工程施工許可證電子證照，該許可證顯示，曾被譽為“中國結構第一高樓”的天津117大廈復工在即。

根據該建筑工程施工許可證，天津高新區軟件和服務外包基地綜合配套區中央商務區一期（117辦公樓及商業裙樓）（剩余工程）將于今年4月30日起施工，工期兩年，建設單位為高銀地產（天津）有限公司，建設規模為41.8萬平方米，合同價格為5.69億元。

過往歷史資料顯示，天津117大廈由香港高銀集團投資建設，因樓層數達到117層而得名，整個項目（含周邊配套）原計劃投資近100億美元。該項目早在2008年就開工了，與目前的“中國第一高樓”上海中心大廈幾乎是在同一時段開工，當年光是完成地下室部分就耗時4年，2012年開始建設主塔樓，2015年9月實現建筑結構封頂。

結構封頂后的天津117大廈結構高度達596.5米，成為僅次于迪拜哈利法塔的世界結構第二高樓、中國在建結構第一高樓，而當時也已經結構封頂的上海中心大廈的結構高度為580米，相比天津117大廈略遜一籌。

不過，命運的齒輪開始轉動，兩座摩天大樓迎來了不一樣的結局。

到了2016年，上海中心大廈就正式落成了，其加上塔冠后的建筑總高度達到了632米，刷新了中國的最高天際線紀錄。

與此同時，天津117大廈卻因開發商資金鏈斷裂而施工進展緩慢。

2020年6月，中國信達公告稱，高銀地產（及合作方）方面仍未按照委托貸款協議的約定償還全部本息，已向有關法院起訴并申請財產保全，請求被告承擔本金15億元及利息、罰息、復利及違約金等共同還款義務，并對被告名下的資產進行查封、扣押和凍結。2025年1月，天津市第二中級人民法院裁定受理高銀地產破產清算申請，并指定清算組接管天津117大廈。

117大廈項目最終復工，與當地政府近年來積極推動項目盤活有很大關系。2024年3月，在人民網領導留言板，天津市濱海新區區委曾表示，天津市各級政府高度重視117項目盤活工作，并盡全力協助117項目相關各方解決過程問題，在法治化、市場化的原則下，鼓勵其通過各種途徑尋求117項目的解決路徑和盤活方案，以期盡快實現項目盤活復工。

城市地標建筑紛紛官宣“好消息”

天津117大廈的復工并不是個案。

4月21日上午十時零八分，一塊巨型鋼柱的順利起吊，拉開了“西南第一高樓”成都綠地蜀峰468超高層項目全面重啟的序幕。項目開發商綠地集團官宣了這一消息，并稱2027年上半年可達到竣工交付條件。

追溯起“西南第一高樓”的過去，也有十幾年的歷史了。2010年，綠地集團以14.8億元競得蜀峰468地塊，計劃打造高度468米的超高層項目。

自2019年起，項目因資金鏈問題逐步陷入停工，主塔樓高度停留在444.3米。

2024年，綠地集團方面稱，項目成功引入了中國五冶集團作為合作方，推進項目新階段建設。

在五冶集團積極努力下，今年春節后項目終于獲得新的施工許可證——3月4日，成都市住房和城鄉建設局在其官網中一下子發出5張綠地蜀峰大廈（蜀峰468項目）的施工許可證，涉施工面積達到45.67萬平方米，總金額38.66億元。

綠地方面稱，成都綠地中心主塔樓蜀峰468超高層既是我國西南第一高樓，也是世界排名前十的超高層建筑。該項目目前的進度為：T1核心筒已建至100F（444米）、外框鋼構94F（417米）、外框砼澆筑至81F（366米），項目剩余工程量為整個塔樓建造體系中技術方案最為復雜、施工難度最為艱巨的階段。

綠地稱，隨著綠地蜀峰468超高層進入提速施工、封頂沖刺的建設階段，后續項目將推進全球招商。

除了這些正在重啟復工的超級地標，今年春節后，不少超高層項目紛紛迎來關鍵節點。

由綠地開發的另一個超高層項目——“華中第一高樓”武漢綠地中心，已經進入了全球招商階段。今年2月9日，武漢綠地中心官方賬號發布一則消息稱，該項目交付在即，全球租售工作開啟。

武漢綠地中心項目位于武昌濱江商務區，于2011年動工。最初，綠地曾有一個雄心勃勃的計劃——要讓武漢綠地中心總高度達到636米，超過上海中心大廈。不過，后來項目經歷了“降高”，最終建筑高度為475米（海拔高度500米），但依然是“華中之巔”。

2019年，項目建設方中建三局曾向綠地集團發出“工程聯系函”，該項目因與總包間的款項問題而短暫停工。此后，項目一直在抓緊建設，在2020年新冠疫情發生后，該項目作為武漢第一批復工復產的項目，以原施工進度不變為目標向前推進。

今年4月9日，重慶在建第一高樓也迎來新進展，陸海國際中心（重慶100項目）宣布其外立面幕墻工程全部完工。

這個項目的建設也已經歷時18年，中間受到了房地產市場波動、企業自身發展因素等影響，曾一度更換開發商。

項目最早由瑞安房地產于2007年左右啟動開發，并且完成了住宅、寫字樓和公園綠化等部分建設，2017年底項目改由萬科接手，塔樓部分復工。該項目塔樓部分總高約458米，位列全球已建成及已封頂建筑高度第18位。

建成后的陸海國際中心總建筑面積約52萬平方米，業態包括超甲級辦公樓、綜合型購物中心重慶印象城、奢華云端酒店重慶100天際悅榕莊及重慶100觀光層等。

除此以外，4月9日，409米的浙江第一高樓——寧波中心大廈宣告交付啟用，成為浙江省首座突破400米的超級地標；4月17日，“廈門和美中心”玻璃幕墻順利封頂，這座總建筑高度266米的“廈門島外第一高樓”開啟了廈門城市天際線的新篇章。

“盤活存量”激發新機遇

近期復工、封頂、交付的超高層項目，多數源自于十多年前的項目簽約與土地出讓。

當年，很多地方政府對超高層概念非常青睞，部分地方官員意識到，超高層不僅可以節約土地資源，而且可以塑造成城市名片，提高城市影響力、促進城市招商。因此，有不少城市曾出臺過鼓勵建設超高層建筑的政策。

而當時的開發商為了拿到較低的土地價格、獲取更多的出租面積，便加入了那場超高層“軍備競賽”，各地城市天際線不斷刷新。

但是到了2020年前后，超高層建筑的熱度明顯降溫。2020年，住建部、國家發改委印發《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，提出要嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”。

2021年，“限高令”進一步加碼。住建部、應急管理部發布關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知，通知指出，各地要嚴格管控新建超高層建筑，城區常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑；城區常住人口300萬以上城市嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

最嚴“限高令”的到來，及時剎住了城市的摩天大樓比拼熱，一眾超級地標項目不得不面臨“削頂”之困。

而近5年來，又因開發商資金鏈問題，不少超級地標陷入停工困境。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉對第一財經表示，超高層項目一般都位于大城市的最核心地段或者新建設的城市副中心，地段特別好。地方政府在審批這些項目的時候，經濟情況一般來說比較不錯，房地產市場紅火，拿地開發商的資金情況也不錯。整個拿地加建安成本，少則100億元，多則兩三百億。不過，經濟是有周期的，房地產市場也有周期性，而超高層項目的建設，往往要經歷一個非常長的過程，開發周期相比普通的30多層甲級寫字樓來說要長得多，至少要5年甚至更長的時間。

張宏偉認為，在超高層這種超級漫長的開發周期中，開發商自己的收入和資金面情況，會隨著經濟周期和房地產周期波動，一旦高峰期拿地、建了一半，撞上房地產周期下行，開發商的資金鏈就容易斷裂。而這種超高層建筑的業態，往往是寫字樓、豪華酒店或者酒店式公寓，不是傳統住宅。如果以傳統住宅為主，那么在這種地段優勢加持下，還是比較容易出售的。寫字樓和酒店資產一般都是需要自持、運營的，所以超高層對于開發商來說，是公司沉淀資金的“吞金獸”。

為何今年許多項目都被盤活了？

“一般來說，當這樣的城市中心地標項目資金鏈出了問題，政府出于城市形象等因素考慮，都會協助項目進行盤活，這種工作從爛尾的第一時間就在進行了。只不過在過去幾年可能找不到合適的接盤人、談不出具體的解決方案，而到了今年，由于政策層面利好頻出，能夠對項目進行債務重組或者兌現盤活利好，由于一系列利好政策，地方政府能夠找到具有雄厚資金的接盤方來支持項目，這是很關鍵的。”張宏偉表示。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜表示， 今年以來多地超高層建筑復工與政府工作報告中提到的房地產“盤活存量”密切相關，2025年政府工作報告明確提出要盤活存量用地和商辦用房，超高層建筑作為城市存量資產的重要組成部分，其復工是盤活存量資源、優化城市空間結構的具體體現。

柏文喜認為，超高層建筑的復工對樓市信心有積極影響，以成都蜀峰468項目為例，其復工標志著房地產市場信心得到修復，風險化解取得突破，表明政府和企業在推動房地產市場穩定發展方面的決心，有助于增強購房者、投資者對市場的信心，進而帶動周邊區域的房地產市場發展，提升整體樓市的活躍度。

“現在的房地產行業非常需要信心，信心不足影響著行業發展，比如前幾年民營開發商爆雷導致住宅項目不能按時交付的問題就影響了行業的信心，超高層項目的復工和順利交付，確實能給行業帶來一些信心回歸。”張宏偉說道。

不過，由于體量巨大，超高層項目的重啟與入市仍面臨許多未知考驗。柏文喜表示，隨著經濟的持續發展和城市化進程的推進，核心城市的超高層建筑仍具有一定的市場需求，但超高層建筑面臨著建設成本高、運營難度大等問題，在商辦空置率較高的城市，超高層項目將面臨建成后的出租壓力，幾十萬平米投放需要較長消化周期。

張宏偉則表示，開發商在盤活項目后具備退出機會，目前很多金融機構、投行、保險等還是在關注著這種城市核心地段資產，關鍵需要將資產的債務重組問題處理干凈。張宏偉預判，接下來可能會經歷貨幣寬松周期，未來的三到五年，經濟總體來說將是一個平穩的上行周期，寫字樓的租售只要運營得當，還是有非常多的機會與空間。

微信編輯| 蘇小