真的不知不覺(jué)的租賃市場(chǎng)又悄悄變了

有段時(shí)間沒(méi)系統(tǒng)關(guān)注租賃了，2月的租賃市場(chǎng)還歷歷在目

3月市場(chǎng)的聚光燈也全部給了二手，2.6萬(wàn)套的成交戰(zhàn)績(jī)也確實(shí)是多年罕見(jiàn)

沒(méi)想到頭頂絢爛煙火之間，下面放火的不僅僅是二手

我自己觀察租賃有幾個(gè)非正規(guī)渠道

首先就是身邊做租賃的中介小哥，稍微講究的地方有兩點(diǎn)

得是核心區(qū)域作業(yè)中介、同時(shí)得是從業(yè)五年以上專門做租賃的“老”中介

其次就是游走于市場(chǎng)邊緣的獨(dú)立執(zhí)業(yè)的小中介

他們幾乎處于食物鏈末端，經(jīng)常通過(guò)熟人或者小紅書獲客

最后就是大型機(jī)構(gòu)的全市報(bào)告，這個(gè)大型機(jī)構(gòu)在我這有且僅有鏈家

其他機(jī)構(gòu)因?yàn)橐?guī)模和統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題，數(shù)據(jù)和市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)有出入...

總之這些渠道就像網(wǎng)絡(luò)一樣幫我隨時(shí)捕捉租賃市場(chǎng)的即刻變化

然而比較神奇的是最近這幾個(gè)條線都反饋了一個(gè)變化

一個(gè)有點(diǎn)超預(yù)期+又有點(diǎn)矛盾的變化

所以開始吧我們，去看看眼下這個(gè)租賃又怎么了這是

01

首先最近市場(chǎng)成交嚴(yán)重超預(yù)期

敲下上面這句我自己都不相信，畢竟我們對(duì)市場(chǎng)都有感知

但變化也確實(shí)就這么發(fā)生了

最先起變化的是看房人數(shù)，租賃的看房人數(shù)最近有點(diǎn)顛

長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路某位獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人說(shuō)他最近平均每周都有4-5組客戶

相比去年底0-2組，以及去年同期的3組左右，4-5組是這幾年他客戶最多的時(shí)候

我前面說(shuō)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是資源末端并不夸張

如果連他們都可以如此，那其他的機(jī)構(gòu)型中介人員你就想想吧

陸家嘴的租賃小哥跟我說(shuō)，最近這段時(shí)間的看房人數(shù)是他從業(yè)以來(lái)（2020年）見(jiàn)過(guò)最多的

楊浦的租賃小哥說(shuō)，他自己的看房客戶倒還好，但門店的整體看房人數(shù)差不多是去年同期的1.5倍

跳出這些獨(dú)立個(gè)體傳導(dǎo)給我的訊息，我去了找了類全市場(chǎng)的數(shù)據(jù)

鏈家租賃機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了自己這個(gè)3月他們看房人數(shù)的量

也是從這個(gè)數(shù)據(jù)里我讀出來(lái)一點(diǎn)前所未有

鏈家一家的租賃看房人數(shù)迎來(lái)了自己2022年以來(lái)的最高峰

鏈家的市占在二手市場(chǎng)跟各位普及過(guò)，租賃世界里它也是每月近2萬(wàn)套的成交

要知道上海租賃市場(chǎng)每月新增租賃掛牌也才3-4萬(wàn)套

所以你說(shuō)它的數(shù)據(jù)說(shuō)不代表全市也有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去

這可能也是為什么連我身邊的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人最近也忙成了陀螺

更重要的是看房=成交

于是我又興奮的打開了跟他們的市場(chǎng)話匣子：開單了么最近

水漲船高，看房人數(shù)的驚人也帶來(lái)成交量的驚人

這方面是機(jī)構(gòu)中介跑在前面

浦東濰坊的中介說(shuō)前兩月因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，最近家長(zhǎng)陪讀租賃太多太多

徐家匯的小哥說(shuō)每年這時(shí)候都是租賃開單高發(fā)期，但今年要比去年多出至少30%

靜安這邊的小哥也說(shuō)哪怕是月租＞1萬(wàn)的高端租賃開單量也好起來(lái)了

不過(guò)也許是租賃經(jīng)紀(jì)人變多的關(guān)系，分?jǐn)偟矫總€(gè)人頭上的并不多

但如果你去看門店開單、大區(qū)數(shù)據(jù)，它的量確實(shí)多過(guò)去年同期

我又對(duì)照了鏈家自己的開單

發(fā)現(xiàn)這又是個(gè)峰值，而且是近五年的峰值

同比去年同期整整多出了37%的訂單量

所以怎么說(shuō)呢

無(wú)論是看房還是成交，最近的租賃在量上已經(jīng)來(lái)到一個(gè)值得狠狠記錄的節(jié)點(diǎn)

02

但無(wú)情的說(shuō)，為什么我們感受不到呢

如果市場(chǎng)真的火，我們身邊肯定有人討論

就像住房限購(gòu)政策每輪放開帶來(lái)成交量跳漲，街上從你身邊走過(guò)的人都有在說(shuō)房子的，但這感覺(jué)我沒(méi)在租賃市場(chǎng)感受到

我覺(jué)得這跟經(jīng)紀(jì)人變多后資源分流有關(guān)，不過(guò)更多有關(guān)的價(jià)格

我看有機(jī)構(gòu)對(duì)于最近租金的環(huán)比漲幅的統(tǒng)計(jì)是1.4-1.9%

這是可以忽略不計(jì)的漲幅，而且不應(yīng)該去看同比么

大虹橋2010后次新房三室戶型去年3月月租10000元/月，今年3月9000元/月

楊浦老公房?jī)墒覒粜腿ツ?月租金6000元/月，今年租戶退租后再租就是5500元/月左右

就在老靜安老破小一室戶去年這時(shí)候租金在5000元/月，但今年在4500元/月

這樣的例子不勝枚舉，現(xiàn)在的價(jià)格對(duì)比去年同期下浮10%-15%是尋常

這件事在我們號(hào)上應(yīng)該不是新聞，去年10月后我就分享過(guò)

比較沒(méi)想到的是每年10月的租金下浮后，都會(huì)在第二年反彈回來(lái)，但今年沒(méi)有

這背后中介面對(duì)房東的時(shí)候都會(huì)勸上一句

如果你的租戶要求降價(jià)的幅度不是特別離譜，那就答應(yīng)吧

在這個(gè)珍惜租客的時(shí)代，拒絕租客的要求你可能要面對(duì)的是有點(diǎn)超預(yù)期的空置期、不得不再來(lái)一次的中介費(fèi)

以及下一位租客更狠的砍價(jià)

這還真不是開玩笑，帶著40米大刀的客戶不僅去了二手，也來(lái)了租賃市場(chǎng)

舉個(gè)剛發(fā)生不久的真實(shí)案例，浦東云山路旁邊某小區(qū)，因?yàn)槭?號(hào)14號(hào)線雙軌交且一梯兩戶，租金相對(duì)抗跌

這里的兩房去年租金在5600元/月，今年房東掛牌5600元/月+半個(gè)月免租，客戶兩次談價(jià)，第一次談到5100元/月，房東猶豫后電話中介說(shuō)也可以

不過(guò)這時(shí)候租戶已經(jīng)要價(jià)4800元/月，房東說(shuō)最低4900元/月，一年的時(shí)間議價(jià)空間來(lái)到12.5%

這不是個(gè)例，今天租賃市場(chǎng)的議價(jià)空間已經(jīng)來(lái)到6%+

顯眼的高位

所以上面發(fā)生的真實(shí)案例不會(huì)是個(gè)例，只會(huì)是群像

這背后到底是因?yàn)槭裁?/p>

我不想叨叨什么大的背景，只想說(shuō)具體原因

第一庫(kù)存是真的高

這是近兩年常態(tài)，但最近又來(lái)到歷史高位

庫(kù)存高的問(wèn)題就不舊事重提了，由賣轉(zhuǎn)租的房源這件事也不再說(shuō)了，雖然這倆是庫(kù)存高的主要抓手，還是想跟各位分享分享這些主流原因之下的一些新原因

以虹橋正榮府為例，周邊新房進(jìn)入交付期

以往只有幾家新盤，現(xiàn)在周邊的中建頤璟臺(tái)、蟠龍府....的成批交付

所以即使成交量來(lái)到新高，作為房東你感受不到

第二，保租房也是原因，但老生常談了

而且講實(shí)話除了市區(qū)保租房有大戶型供應(yīng)之外，改善型租賃保租房搶不了客戶

需要注意的是市場(chǎng)上商住項(xiàng)目的交付

這類產(chǎn)品以商住項(xiàng)目進(jìn)入買賣市場(chǎng)，房東在買到后第一時(shí)間也是對(duì)外出租

不點(diǎn)名具體項(xiàng)目，但普陀區(qū)、陸家嘴、北外灘都不缺這類商住項(xiàng)目

所以市場(chǎng)就在這些老生常談+新興點(diǎn)狀的原因下

即使量再猛，也敵不過(guò)需求分流，也無(wú)法阻擋租金下滑

所以各位，眼前的租賃市場(chǎng)猶如江水滔滔，但水面之下江水有點(diǎn)刺骨

03

有些特征也是沒(méi)想到的

大戶型租賃應(yīng)該是這兩年租賃市場(chǎng)最痛的地方

于是當(dāng)我看到最近大戶型租賃的變化還是有點(diǎn)意外，首先不是說(shuō)價(jià)格起來(lái)了

價(jià)格沒(méi)起來(lái)，而是它的成交以及對(duì)它的需求提升了

最先讓我關(guān)注到這點(diǎn)的是一些點(diǎn)狀小區(qū)的大戶型

有的小區(qū)大戶型在這個(gè)3月的開單都快趕上去年半年的量

鏈家的全市數(shù)據(jù)也同樣佐證這點(diǎn)，一室和四室戶型的成交占比在提升，一室戶是租賃市場(chǎng)硬通貨，那四室又是什么情況

在我市調(diào)案例里，大戶型成交占比的提升跟家長(zhǎng)陪讀需求有很大關(guān)系

跟掛學(xué)區(qū)不同，陪讀往往是整個(gè)家庭租住

要么是全職媽媽陪護(hù)孩子日常生活，要么是祖孫三代同住，爸爸媽媽工作，祖輩負(fù)責(zé)孩子日常起居

以虹橋正榮府為例，四室戶型的掛牌和成交主要是因?yàn)檫@類客群

這也讓我們看到了租賃里的季節(jié)性剛性需求，9月前也會(huì)有類似情況

同時(shí)外環(huán)外成交占比也是值得關(guān)注的一件事

我把鏈家在這個(gè)3月量漲的區(qū)域做了個(gè)連連看

青浦-松江、普陀-靜安-徐匯、寶山-虹口的成交占比還在提升

外溢是租賃需求的突出特點(diǎn)

這也是為什么張江可以帶火唐鎮(zhèn)、漕河涇可以帶火古美

青浦-松江是市區(qū)上班族為了尋求租金洼地的一路向西

普陀-靜安是黃浦、陸家嘴租賃人群外溢，寶山-虹口，也同樣是靜安和北外灘外溢人群的集中

租金預(yù)算下滑這件事的含金量還在提升

全市拉長(zhǎng)時(shí)間線看整個(gè)外環(huán)外的租賃占比也在不斷提升

三月尚且如此，那今年接下來(lái)的租賃市場(chǎng)也大概率會(huì)“遺傳”這一特點(diǎn)

這也讓我們回到02部分

對(duì)于各位房東而言，如果你的租戶提出降價(jià)的續(xù)租要求

只要不是太過(guò)分，都值得你考慮考慮

04

大概2022年開始我們加強(qiáng)了租賃市場(chǎng)的關(guān)注

這是鏈家單機(jī)構(gòu)就可以月均近2萬(wàn)套的成交，鏈家在租賃市場(chǎng)的市占不敵二手買賣，所以你可以想象這背后整個(gè)租賃市場(chǎng)蛋糕到底有多大

這些萬(wàn)套之一的背后是每個(gè)背井離鄉(xiāng)來(lái)大城市打拼人的臨時(shí)家

對(duì)于這個(gè)將近過(guò)半人口都來(lái)自外地的超一線城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)萬(wàn)套合而為一的時(shí)候這就是全市最龐大的居住基本盤

對(duì)它的觀察多頻、多深都不為過(guò)

而相比市場(chǎng)挑逗性言論我更愿意做的事，是具體

成交量高低、租金走勢(shì)、議價(jià)空間起伏...當(dāng)我們呈現(xiàn)越來(lái)越多這些信息的時(shí)候

眼前的市場(chǎng)也會(huì)愈發(fā)透明可期

關(guān)于市場(chǎng)我還真想不到什么事是比透明更重要的

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6029篇原創(chuàng)文章