珠江新城跑馬場，又一次站上了輿論的風口浪尖。

討論的焦點，無非就是兩個，改造推不推，SKP來不來。

“據(jù)說馬場要重新招租，改造是不是涼了？”

“SKP要被賣了，馬場頂奢是不是黃了？”

是很多人共同的疑問。

先說結(jié)論，馬場改造沒黃，SKP也沒談崩。

一個重要的信號是，幾天前，廣州商務局，才下場更新了SKP的最新動態(tài)，提出要加快建設(shè)。

而據(jù)我們早先收到的消息，廣州對于馬場也有節(jié)點鋪排，最快今年供地。

困難，當然是有的。

但更多是磋商，博弈，遠遠沒有達到掀桌的程度。

幾個點：

一、所謂的馬場招租，什么恢復營業(yè)，開放停車場，實際上都是拉扯，是博弈的手段，開工沒有回頭箭。

對于商戶來說，開門做生意，要的就是穩(wěn)定性，確定性。

前腳清完租，后腳讓人回來，誰干？

在馬場舊改“勢在必行”的大背景下，十幾萬的裝修款分分鐘打水漂。

對馬場來說，好不容易花了兩年搞定清租，現(xiàn)在又要重新招租，那之前不白干了。

馬會酒店、水療、家居、九毛九集團，這幾個才是大戶，現(xiàn)在要拉回來之前的規(guī)模談何容易，租出去一兩間小食肆，無異于小打小鬧。

比如說南門的家居城，是原地解散，直接不租了，根本就沒法租回來。

不改，就只能白白晾在原地，看誰先忍不住。

表面上看，是擺爛，是停止不前，背后是神仙打架，牽扯利益方太多。

越困難，就代表背后的潛在利益越大，各方都不愿意放棄這個蛋糕，都還在談判桌。

PS：馬場重新招租的消息，其實是從去年就開始傳的，但從我們這兩天現(xiàn)場走訪的情況來看：

從家居城、到水療、到高爾夫、再到大小酒家，整個馬場都已經(jīng)全部清空了。

靠近地鐵站的門口，更是已經(jīng)完全封閉了。

并沒有回復營業(yè)的跡象，最多就是停幾輛車。

二、SKP管理業(yè)務被收購，與廣州SKP沒有強關(guān)聯(lián)。

早些時候傳出消息，博裕資本即將收購，SKP負責管理和運營高端商場的業(yè)務。輕資產(chǎn)之外的物業(yè)也在討論，整體估值40億-50億美元。

不少人質(zhì)疑，是不是華聯(lián)SKP沒錢了，馬場推進不下去了，還拿出了杭州SKP曾停工作為例子。

但這更多是資本市場層面操作，所有權(quán)轉(zhuǎn)移，管理運營團隊不變。

買家博裕資本的實力雄厚，很有背景，對SKP的未來推進也是好事。

三、各方意見有分歧，但沒有SKP，也會有YKP、MVP。

當然馬場推進有阻力，這個是客觀現(xiàn)實。

商業(yè)引進的問題，據(jù)我們了解，目前華聯(lián)SKP提出了比較苛刻的條件。

具體的合作模式是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，以及物業(yè)權(quán)屬劃分等等，都還在談。

如果各方能達成共識，那再好不過。

但凡事都要做好最壞的打算。

如果談不妥，也有預案。

在廣州和馬場積極引入SKP的過程中，也接觸過其他“狠角色”。

比如港資香港置地，以及央企華潤置地，也殺到了牌桌上。

對馬場來說，商業(yè)肯定是要有的，但SKP不是唯一選擇。

四、珠城要向東，珠金琶要一體，馬場改造就勢在必行。

馬場是日漸飽和的珠城，最拿的出手的增量和籌碼了，搞好馬場，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)能做起來，能再保珠城未來30年無憂。

根據(jù)目前放出的效果圖，馬場未來將是頂奢商業(yè)+高端寫字樓+豪宅+城市公園的頂配。

產(chǎn)業(yè)上，主打消費+數(shù)字科創(chuàng)，都是高端產(chǎn)業(yè)。

昨天，珠江新城有一宗新商業(yè)地改規(guī)出來，就在馬場旁邊，珠城要增量就只能在東區(qū)找了。

馬場將會成為連接珠江新城和金融城的橋梁，組成一個超級CBD，承接天河的現(xiàn)在和未來。

其次，馬場所在的珠江新城東區(qū)，是整個廣州房價最高的板塊。

在珠城向東，打通交通路網(wǎng)后，花城大道、員村二橫路將縫合珠江新城與金融城西區(qū)割裂的城市空間。

保利都薈天珺、保利天曜、保利臨江大道地塊，都可以吃到這波紅利，金融城和珠城的融合，真正的變數(shù)和天花板還得看馬場和員村舊改。

而確定性更強的馬場，和談判桌上的SKP，就是理想的結(jié)果。

第三，馬場會重組廣州頂奢格局，進一步豐富天河路-珠江新城商圈的配置。

目前，SKP全國有三家門店，北京總店位列全國TOP2，24年銷售額220億，21年-23年的年銷售額分別為247億、239億、265億。

對馬場和天河來說，一個頂級商場帶來的消費力，改變是全方位的，稅收、資金、圈層、客流、環(huán)境等等。

回顧馬場歷史，自賽馬事業(yè)停運后，就處于迷茫期，啥都搞過，但都沒有堅持下去。

說白了，沒有規(guī)劃，沒釋放應有的價值。

近年來，廣州對市區(qū)低效用地改造，是很有決心的。

這場馬拉松，馬場和廣州都不能輸。