這一輪房地產行情的特征、盈利點以及項目推薦

在“丁彥皓聊投資”公益直播中的演講

文/丁彥皓-可信財商

一、當前中國經濟面臨四大困境，但是解決一切困境的關鍵是維持經濟一定的增速，尤其必須全力杜絕失速

當前中國經濟面臨四大困境，即

1、 產業升級轉型，培育第四次工業革命，搶奪國際主導權

2、 解決就業

3、 全力化解地方政府與開發商前期積累的巨額債務

4、 平抑這一輪特朗普政府擅自發動的關稅戰對中國海外市場的沖擊

而解決一切困境的關鍵是維持經濟一定的增速，尤其必須全力杜絕失速

中國經濟相對其他經濟體的優勢有三，即

1、 規模與潛力足夠大

2、 人均GDP足夠高，2024年約為9.57萬元/人，具備可挖掘的消費潛力

3、 產業升級轉型進程遠超預期，高科技產業體系化崛起，整體已經突破中等收入陷阱的困境

當前只需維持一定的增速，不但能夠化解所面臨的一切困境，而且還會持續升級，搶奪第四次工業革命的主導權與分配更大比例的工業革命紅利

二、中美關稅戰博弈的關鍵就是雙方搶奪全球有限的市場規模，如果中美完全脫鉤，短期內吃虧最大的肯定是中國，中國自然需盡全力將損失降至最低

要想維持經濟的增長無非取決于三點，即

1、 投資

2、 消費

3、 出口

目前美國全力打壓中國的外貿出口，人為強制縮減產業升級轉型的迭代市場規模，試圖降低中國經濟的增長，以延緩中國產業升級轉型的進程與發展的態勢，維持中美之間的國力與國際影響力差距

但是隨著中國的持續崛起，不但美國的國際影響力極為有限，而且中國市場對美國產品具有極大的價值與中美產業鏈高度融合的現實自然讓特朗普的關稅戰打折，很難實現既定預期

不可否認美國的國力與國際影響力依然遠遠強于中國，雖這一輪關稅戰很難讓特朗普實現既定預期，且讓美國也付出極大的代價，但是必然會對中國的外貿出口和海外市場形成一定的沖擊

另外，?2024年中國對美貿易順差為3610.32億美元，占中國GDP的2%?

如果中美完全脫鉤，短期內吃虧最大的肯定是中國，但是長期內中國會在美國之外構建一套完全由其主導的低關稅，甚至零關稅國際貿易體系，實現戰略突破

其實，中美關稅戰博弈的關鍵就是雙方搶奪全球有限的市場規模，基于此，中國必須通過三招來盡全力降低這一輪關稅戰對中國經濟的持續，即

1、 憑借中國龐大的內部市場與完整的產業體系重構一套中國主導，且將美國排除在外的低關稅，甚至零關稅國際貿易體系

2、 挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環，通過內部市場的增長來對沖外部市場受沖擊后的損失

3、 以高關稅將能夠被國產替代的美國產品排擠出中國市場，騰挪市場空間讓中國產品國產替代

三、要想挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環，通過內部市場的增長來對沖外部市場受關稅戰沖擊后的損失，必須重提房地產的支柱產業屬性

2003年，房地產被明確確立為國民經濟的支柱產業?，涉及土地開發、建設、裝修、銷售、金融服務等多個環節，直接影響50多個上下游行業，這種長產業鏈和高度關聯性使得房地產行業在國民經濟中占據重要地位

諸如，2024年房地產行業的增加值占GDP的比重為6.3%，雖比2023年下降0.5個百分點，僅低于數字經濟

此外，房地產行業直接和間接帶動了大量就業，且具有消費與投資的雙重屬性等特征決定其在刺激經濟循環和穩定經濟增長方面能夠發揮重要作用?，是其他任何行業所無法替代的

基于此，要想挖掘內部市場的消費潛力，夯實內循環，通過內部市場的增長來對沖外部市場受關稅戰沖擊后的損失，必須重提房地產的支柱產業屬性

事實自2023年以來，中央已經通過取消限購、限售、限離、降低首付與房貸利率等措施激活房地產的支柱產業屬性與土地財政的經濟拉動效力

目前交易量暴增、地王頻現與房價明顯大幅上漲等信號證明上海、杭州、深圳、北京以及成都等超一線、一線城市的房地產已經凸顯行情的啟動

基于房地產的財富效應，要想讓社會敢于擴大消費，首先需通過人為推高房價，擴張社會資產負債表與激活地方政府的土地財政效力

四、在中國經濟現實決定房價必然上漲的背景下，人為推高房價就取決于貨幣政策與財政政策的供給

房價又受基本面與貨幣投放兩者共同決定，目前中國經濟的現實決定房價上漲的因素有三，即

1、 依然有1億人需要城市化，且大城市化還將有極大的發展空間，必將持續很多年

2、 中國產業升級轉型的進程遠超預期，具備持續創造超額附加值的潛力

3、 經過八年出清，諸多地區的房價已經遠低于內在價值，具有極大的套利空間

在這一背景下，人為推高房價就取決于貨幣政策與財政政策的供給，基于此，中央持續推出適度寬松的貨幣政策與積極地財政政策

目前中國經濟的現實決定必然要進入低利率與M2超額投放的時代，預估2025年底，房貸利率將會降至2.5%，2027年底會將至1.8%，但同時會推高通貨膨脹

據人民銀行官網顯示，2025年2月末，廣義貨幣(M2)余額320.52萬億元，同比增長7%，自2020年M2突破200萬億，用了4年時間，到2024年突破300萬億，預估2026年M2將會突破400萬億

初步估計，目前僅銀行系統空轉的M2就超過120萬億，再投放100萬億，則意味著將會有220萬億的M2涌向市場

與美國不同，中國的M2投放主要是基于銀行信貸，而銀行信貸最青睞住房抵押按揭貸款，疊加房地產本就是最佳的貨幣涌入載體現實決定將會有大量的M2流入房地產市場，最終推高房價

五、在通貨膨脹與資產泡沫的背景下，高杠桿購買住房就成了最佳的選擇，但前提是選擇低估的優質資產，目前全國符合這一標準的地區僅有長三角、珠三角與北京

在通貨膨脹與資產泡沫的背景下，高杠桿購買住房就成了最佳的選擇，即通過低息的銀行貸款對沖惡性通脹與通過資產泡沫實現財富的再分配

但是，資本趨利避害的天性決定其必然選擇低估，且基本面持續提升的優質房產，而評估房產的基本面就三個標準，即

1、 所在地區的產業附加值高低

2、 人口是否持續凈流入

3、 基礎設施提升的頻率與密度

目前全國符合這一標準的地區僅有長三角、珠三角與北京

高科技產業持續密集聚集于長三角與珠三角，形成產業集群的現實導致產業附加值高、經濟持續增長以及營商環境日益改善，最終又吸引更多的新增人口帶著資本涌入

自十八大之后，中國經濟的發展從曾經的公平與效率并存轉變為效率優先，公平次之，在這一背景下，中央與地方在經濟發達地區密集，且高頻的投資基礎設施建設，無形中再次提升了房地產的基本面

六、這一輪房地產行情最大的受益地區是上海、杭州與深圳等城市的周邊附屬城市

上海、杭州與深圳等城市的核心地區早已發展飽和，高房價讓產業、人才與資本的進出形成了穩態，鮮有增量涌入，且基礎設施建設已經趨于完善

這就意味著，上述核心地區的房價上漲更多要基于M2的投放與社會收入的提升，未有增量產業、人才與資本涌入的基本面提升，自然房價上漲的幅度不及周邊附屬城市，可投資的價值也極為有限

產業、人才與資本是通過高房價地區向低房價地區梯級流動，“緊貼”是關鍵，即產業、人才與資本持續涌向上海、杭州與深圳等周邊附屬城市

基于此，國家也持續投資城際高鐵，鼓勵低空飛行與無人駕駛，以此來降低城際交往的成本與時間，便于產業、人才與資本的流動，無形中擴大了城市的物理空間與提高了周邊附屬城市房地產的基本面

由此得知，這一輪房地產行情最大的受益地區是上海、杭州與深圳等城市的周邊附屬城市

七、這一輪房地產大行情首先是結構化的，主要是拘泥于長三局與珠三角部分地區，而非全國普漲，準確地說拘泥于上海、深圳等周邊附屬城市

其實，房產投資的秘訣有三，即

1、尋求基本面持續提升的潛力標的，而非發展已經飽和，且進入下行期的網紅標的，諸如陸家嘴發展早已飽和，流出的資本、產業與人才形成了穩態，很難有規模化的流入，投資價值相對有限

該類標的的房價上漲受基本面提升、貨幣投放以及高科技產業附加值釋放等因素共同決定，增值幅度較大

2、尋求低估值，而非追求發展已經飽和的高估標的，一個地區的房產價值取決于當地的平均社會收入，還是需要基于以薪酬為主的中產階層收入

諸如上海房價的極限空間就是6萬/平，100平米的小三房，總購房款600萬，貸款400萬，30年期，月按揭約為1.9萬元，這就需要夫妻的月稅后收入達到4萬元，還不能失業

6萬以上的住房更多需要基于資產性收入、財富聚集以及高附加值行業的支撐，交易量與流動性必然受限，很難變現，更多只是個財富數字

這就意味著，投資上海的住房需尋求6萬以下的標的，6萬以上杠桿與房價的增值空間就極為有限，可投資價值不大

房產投資的秘訣必須基于高杠桿，一旦房價過高，貸款占所購房產總值的比例較低，則無法最大化發揮房地產的杠桿效應，嚴重的遏制了房地產的投資價值

3、租金要總體能夠覆蓋按揭貸款，中國已經進入低利率時代，預估2025年央行會有兩次降息，年底按揭貸款利率會在2.6%左右，這一輪最低按揭貸款利率最終會下跌至2%，月按揭貸款還會持續下降

但是隨著天量M2的投放與持續降息、降準，通脹已是必然，這就意味著，房租會持續上漲，而房貸卻受房貸利率的下降而下降，購房時需考慮房租總體能夠覆蓋房貸的條件，即總房價要低

低首付、低利率以及高房租的現實決定最終一旦房租能夠覆蓋房貸，就會形成躺賺這一輪大行情，不再會有還房貸的壓力，前提是總房價要足夠低

綜上所述，這一輪房地產大行情首先是結構化的，主要是拘泥于長三局與珠三角部分地區，而非全國普漲，準確地說拘泥于上海、深圳等周邊附屬城市

其次，斷然不能被輿論牽著走，盲目的追求發展已飽和核心地區的高價房，而是要尋求資本、產業與人才持續增量凈流入的低估的優質資產

再次，確保房租總體能夠覆蓋房貸，躺賺這一輪大行情

基于此，本文推薦湖州

八、為什么選擇湖州？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準

2005年，領導響應科學發展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態環保成了中國經濟與社會發展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業化的機會，導致其保持了青山綠水的原始生態，恰恰契合社會財富大爆發后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標

2、具有存量零和分配的財富集聚機會

在全力發展生態，且生態與經濟兩手都要抓的背景下，領導又多次提出“一定要把南太湖建設好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業，督促當地政府全力以赴的現實決定，浙江與湖州必須通過將存量產業、人才與資本規?；瘜耄瑯O速形成規模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機會

3、獨特的地理位置決定湖州到了大爆發的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產業、資本與人才形成虹吸效應

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續崛起，經濟增長處于浙江首位，人口持續大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰略，“要致富，先修路”，這是經濟發展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規模的發展交通，降低物流成本，各城市的產業、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產回調幾乎對湖州的房地產市場重新洗牌，所有的開發商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實，這恰恰是個“打劫”的超級機會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產泡沫背景下，現在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發錢，而非對股市不切實際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎設施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領導的持續督促和市場演變下，湖州大興土木、產業興旺、極速發展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產業、資源、資本與人才會持續涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發展，基本面持續提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經濟已經妥妥的進入發達國家行列，人類努力的終極目標就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態、智慧產業支撐的高品質住宿，湖州有山有水的自然環境與高科技支撐的智慧型基礎設施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經濟紅利的持續外溢，必然會推動湖州的發展，湖州的高品質生態與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現實，疊加這一輪房地產上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應下，房價被嚴重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教