全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫，真的擠完了！

這是過(guò)去幾個(gè)月老楊一直在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的事，但發(fā)現(xiàn)很多網(wǎng)友在我的自媒體平臺(tái)留言，表達(dá)反對(duì)觀點(diǎn)。

今天，咱們就通過(guò)數(shù)據(jù)和模型，全面分析一下中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫情況。

過(guò)去三四年，老楊構(gòu)建了房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，并不斷完善其內(nèi)涵。

目前，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)包含三個(gè)分指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)周期波動(dòng)因子。

首先，從三個(gè)細(xì)分指標(biāo)說(shuō)起。

房?jī)r(jià)收入比顯著超調(diào)

第一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，很多朋友應(yīng)該比較熟悉這個(gè)指標(biāo)。

它是衡量一國(guó)或地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫的核心指標(biāo)，通過(guò)將房?jī)r(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨竭M(jìn)行比對(duì)來(lái)反映房?jī)r(jià)情況。

過(guò)去三年，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)明顯下跌，房?jī)r(jià)收入比快速下滑，2024 年已降至 10 倍，創(chuàng)下過(guò)去多年的新低。

但僅靠這個(gè)數(shù)據(jù)還不足以說(shuō)明問(wèn)題，我們將其指數(shù)化，這樣就能進(jìn)行更深入的分析，還能與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。

當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)收入比指數(shù)大于 0 時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比偏高；小于 0 時(shí)，則說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比偏低。

從相關(guān)圖表中可以看到，房?jī)r(jià)收入比呈周期性波動(dòng)。

例如，2012 年 - 2016 年房?jī)r(jià)收入比指數(shù)為負(fù)值，表明當(dāng)時(shí)不存在房?jī)r(jià)泡沫。

2017 年 - 2021 年，隨著房?jī)r(jià)大幅上漲，房?jī)r(jià)收入比偏離合理區(qū)間，房?jī)r(jià)相對(duì)收入被高估，這說(shuō)明房?jī)r(jià)存在一定泡沫。

2023 年 - 2024 年，房?jī)r(jià)收入比快速下滑，進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，尤其是 2024 年的 -164，超過(guò)了 2015 年，創(chuàng)下過(guò)去多年的新低。

從房?jī)r(jià)收入比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比不僅合理，甚至處于低估狀態(tài)，相比 2015 年還要更低估一些。

租金收益率仍存高估

第二個(gè)指標(biāo)是租金收益率，它是將租金水平與房?jī)r(jià)水平進(jìn)行對(duì)比。

如果把房?jī)r(jià)類比為股價(jià)，股價(jià)會(huì)有波動(dòng)，時(shí)而上漲時(shí)而下跌，而租金就相當(dāng)于股票的股息率。

很多上市公司每年會(huì)給股東分紅，房產(chǎn)也類似，不管房?jī)r(jià)如何波動(dòng)，都能產(chǎn)生租金收益，我們可以通過(guò)租金收益率來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否偏高。

下面這張圖展示的是全國(guó) 50 個(gè)大中城市的租金收益率走勢(shì)圖。

2014 年租金收益率最高，達(dá)到 3% 。

之后隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2021 年 - 2022 年租金收益率降至 1.8% 左右。

2023 年以來(lái)，租金收益率有所回升，當(dāng)前處于 1.9% 的水平。

目前 1.9% 的租金收益率相比歷史上 2.5% - 3% 的區(qū)間確實(shí)偏低，這意味著房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。

我們對(duì)租金收益率進(jìn)行指數(shù)化處理，得到租售比指數(shù)。

在 2016 年之前，租售比指數(shù)基本都是正值，正值代表租金收益率水平比較合理，沒(méi)有被低估。

但 2016 年下半年以來(lái)，由于房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅，收益率持續(xù)下滑并維持在偏低位置，導(dǎo)致租售比指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，這表明租金收益率偏低，相比租金收益，房?jī)r(jià)顯得偏高。

目前租售比指數(shù)是 -80 多。

不過(guò)大家要知道一點(diǎn)，雖然目前全國(guó)大中城市的租金收益率只有 1.8% - 1.9% ，但當(dāng)前全國(guó)的利率，比如國(guó)債收益率也處于歷史較低水平。

以中國(guó)十年期國(guó)債為例，其收益率去年已跌破 2%，現(xiàn)在處于 1.6% - 1.7% 左右的水平。

也就是說(shuō)，投資國(guó)債的收益率已經(jīng)略低于持有房產(chǎn)的收益率。

從利率大環(huán)境來(lái)看，目前的租金收益率并不算特別低。

房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)處于低估區(qū)

衡量房?jī)r(jià)泡沫的第三個(gè)指標(biāo)，是房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)因子。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在周期性波動(dòng)，我根據(jù)房?jī)r(jià)漲幅的歷史波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行模型化處理，得出全國(guó) 50 城房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)。

該指數(shù)從 2024 年 8 月份開始進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，當(dāng)前為 -70，這表明房?jī)r(jià)已經(jīng)不存在泡沫。

而在過(guò)去，從 2016 年下半年到 2024 年上半年，從周期波動(dòng)角度看，房?jī)r(jià)存在泡沫，處于被高估狀態(tài)。

房?jī)r(jià)泡沫擠完近一年了

綜合上述三個(gè)細(xì)分指標(biāo) —— 房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)波動(dòng)因子，我們可以測(cè)算出全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的總體水平。

下面這張圖展示的是全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)。

2014 年 - 2016 年上半年，該指數(shù)為負(fù)值，說(shuō)明當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，甚至被低估。

2016 年四季度 - 2024 年初，我國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫，其中 2021 年三季度泡沫達(dá)到最高峰。

此后，房?jī)r(jià)進(jìn)入擠泡沫進(jìn)程，到 2024 年 5 月份，泡沫終于擠完了。今年 3 月份的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是 -58，相比 2015 年二季度的值還要高一點(diǎn)，這意味著目前房?jī)r(jià)低估的程度還沒(méi)有超過(guò) 2015 年上半年。

但按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，我估計(jì)房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)還會(huì)繼續(xù)下降，肯定會(huì)超過(guò) 2015 年上半年，屆時(shí)將創(chuàng)下過(guò)去 20 多年的歷史新低，這表明房?jī)r(jià)將嚴(yán)重超跌。

房?jī)r(jià)超跌之后，繼續(xù)下跌的空間會(huì)變小，而止跌反彈的動(dòng)能會(huì)增強(qiáng)；也即離房?jī)r(jià)止跌將越來(lái)越近了。

我們可以繼續(xù)觀察一段時(shí)間。