深圳中心區隱貴住區孤品福田香蜜湖第一生態苑頂復法拍房占位價值高地

一、項目占位：深圳核心區的“生態資產標本”

香蜜湖第一生態苑（香蜜湖1號）坐落于福田區香梅路與僑香路交匯處，雄踞行政、金融、文化三心交匯腹地，毗鄰1.2平方公里香蜜湖城市綠肺，以“1.17超低容積率+地鐵上蓋+名校環伺”的復合價值，成為深圳主城區不可再生的高端住區標桿。項目由中海地產與香港信和置業聯合開發，總建面13萬㎡，僅447席純居規劃，涵蓋聯排別墅、Townhouse 及高層住宅，構筑城市核心區稀缺的低密度生態住區。

交通網絡：立體交通樞紐

• 地鐵2號線香梅北站直線距離約280米，15分鐘直達車公廟總部基地，30分鐘貫通前海 - 福田 - 羅湖三大中心；
• 北環大道、深南大道等城市主干道環繞，10分鐘接入廣深高速，25分鐘直達寶安國際機場。

生態資源：城市綠肺環繞

緊鄰香蜜湖度假村、香蜜公園（原農科公園）、安托山自然公園，形成“出門即公園”的生態居住體驗，湖光山色與城市繁華無縫切換。

二、房源詳情：頂層復式?滿五稀缺資產

【地址】：深圳市福田區香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態苑4棟華月閣22B（頂層復式）【建筑面積】：324.16㎡【戶型格局】：10室2廳3衛，南北通透全明戶型，雙陽臺設計實現270°觀景視野【建筑年代】：2006年【裝修狀態】：精裝交付，品質細節歷久彌新【產權屬性】：滿五物業，稅費優化

• 價格體系：震撼價值差
• 起拍價：3342.82萬元（單價10.31萬/㎡）
• 法院評估價：4178.52萬元
• 市場參考價：5351.88萬元（單價16.51萬/㎡）
• 價值差：對比市場價直省2009.06萬元，相當于6.2折優享城市核心資產

三、核心價值：四維稀缺性構筑資產壁壘

1. 區位稀缺性：十年零宅地的價值高地

香蜜湖片區近十年無新增住宅用地供應，項目以“中心區+生態湖居+地鐵物業”三重稀缺屬性，成為高凈值人群資產配置的硬通貨。2025年片區二手房價均價18.6萬/㎡，教育資源溢價達127%，稀缺性驅動長期價值攀升。

2. 產品稀缺性：低密度社區的頂層奢居

• 深圳主城區罕見1.17容積率，50%綠化率構建坡地式園林，中央疊水景觀與五重植被體系營造私密生態住區；
• 頂層復式設計，動靜分區明晰，10室靈動空間可滿足多代同堂、商務社交等多元需求，附贈專屬儲物空間，實用率遠超普通住宅。

3. 配套稀缺性：全維度高端生活圈

教育：荔園外國語小學、深圳高級中學（集團）等名校環繞，構建0-15歲全齡優質教育鏈；

商業：10分鐘直達星河 COCO Park、福田星河購物公園、山姆會員店，奢享都市消費體驗；

醫療：深圳市兒童醫院、香港大學深圳醫院等三甲醫院車程均在10分鐘內，為健康保駕護航。

4. 規劃稀缺性：新金融中心的價值紅利

隨著香蜜湖新金融中心建設推進，國際交流中心、國家歌劇院等文化地標規劃落地，片區將升級為集金融、文化、生態于一體的世界級城市會客廳，項目所在區域未來價值潛力顯著。

四、市場參考：高凈值圈層的資產共識

2025年Q1數據顯示，香蜜湖第一生態苑別墅產品單價最高達37.78萬/㎡，高層復式單位因稀缺性及景觀優勢，二手市場流通周期短于普通住宅。本次法拍房源作為片區罕見的頂層復式滿五物業，兼具自住舒適性與資產增值屬性，契合城市核心資產配置邏輯。

五、信息公示：司法處置?產權清晰

本次房源由福田區人民法院依法公開處置，拍賣流程透明合規。項目物業管理由中海物業全程護航，24小時安防系統、人車分流設計保障居住品質，社區圈層純粹，住戶以企業高管、金融精英為主，居住氛圍高端私密。

注：

1. 香蜜湖第一生態苑作為深圳豪宅市場的價值坐標，其稀缺性與規劃紅利共同構筑了難以復制的資產護城河，本案往往都是深刻洞察城市核心價值的投資者競相逐獵之鹿、摧撥之城。
2. 以上數據綜合自司法拍賣平臺及網絡調研，僅供參考，具體以實際信息為準，房源尚未開展相關盡調及背景調查，請待詳核之后再參拍！