◆◇◆【鴻榮源觀城】◆◇◆

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深圳龍華的巨無霸舊改項目——鴻榮源CITY X 觀城，這個項目體量太大了，比網紅盤華潤城還要巨無霸，在片區有標桿意義。

該項目總建面約410萬㎡，整體覆蓋了約40萬㎡壹方天地商業，5大公園且通過3.6㎞空中連廊串聯、3所九年一貫制學校5所幼兒園，加上住宅、寫字樓、產業、文化、醫療等全能業態。

項目位于龍華區觀湖街道，毗鄰龍華北部中心，項目北臨觀瀾大道，西鄰梅觀高速，南近安元大道，東靠富瀾路。

共19個地塊，分8期建設，其中住宅面積133萬㎡（其中包含了公租房18.08萬㎡，土地整備安置房1萬㎡），其中1、2期加起來有8108套房源，包含了有商品房5602套，租賃+安置房2506套。

從地塊控制指標可以看出，有6塊純二類居住用地，7塊商業用地+二類居住用地，2塊新型產業用地和4塊工業用地。

而不計容積的還有多塊公園綠地，此外還有2塊教育用地，一塊占地3萬多平的醫療衛生用地，一塊占地3萬多平的文體設施用地等。

鴻榮源CITY X觀城因地制宜，充分創新，在全新項目上不僅規模更大，業態也更為豐富，包羅萬象。

基礎數據

開發商：深圳市嘉創投資有限公司（鴻榮源集團）

物業公司：鴻榮源物業

總占地面積：約2.73萬㎡

總建筑面積：約37.41萬㎡

容積率：約9.23

綠化率：約32.01%

棟數：5棟住宅

推售戶數：1556戶

總層高：58-59層

梯戶比：3T6戶

車位：2020個（車位比1：1.29）

物業費：5.9元/㎡·月（參考）

產權：70年（2023年12月-2093年12月）

房產性質：住宅

交樓時間：待定

交樓標準：精裝

面積：88-98-108-117-143㎡3-4房

08地塊共1566套房源，面積有88-98㎡的3房2衛，108-117-143㎡的4房2衛，4T6戶。主要以3房為主，預計價格4萬/㎡出頭。

88㎡，3房2廳2衛，總價等開盤公布

98㎡，3房2廳2衛，總價等開盤公布

108㎡，4房2廳2衛，總價等開盤公布

117㎡，4房2廳2衛，總價等開盤公布

142㎡，4房2廳2衛，總價等開盤公布

戶型圖

一、88平三房兩衛

一棟一單元、一棟二單元、一棟三單元：07號戶型（01對稱戶型）-88㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺朝東北向（日間陽光照射還行），并且設計南北通透（空氣對流，通風性很好），書房和次臥朝東北向（冬天冷得像冰窖，夏天悶得像桑拿房），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝西北和西南向（下午陽光斜射進來，空調打到18℃都壓不住那股燥熱）。各個角度看出去的視野面很好，不會有什么遮擋，采光方面很不錯，總的來說更加優于01戶型。

一棟二、三單元：01號戶型-88㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺朝西北向（日間光照量不是很足，就中午有點陽光），好在設計南北通透（空氣對流，通風性很好），書房和次臥朝西北向（夏天悶熱冬天濕冷），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝東北和東南向（陽光照射可以持至下午而自動退場）。總的來說除主臥視野看小區花園以及大公園，其他房看出去視野面不是很好，會有部分遮擋，采光上會有一定影響。

二、98平四房兩衛

一棟一單元：01號戶型-98㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、次臥朝東北向（日間光照量不是很足），書房朝西北向（夏天悶熱冬天濕冷），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝東北和西北向（陽光照射不足，穩妥的冬冷夏熱）。總的來說，雖然該戶型朝向不怎么樣，但是它的視野朝向是最好的，直接看小區園林和公園、商場北向景觀，還是有它的亮點，就看怎么取舍了。

一棟一、二、三單元：03號戶型-98㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、次臥朝東南向（日間光照充足，又不會那么炎熱），書房朝西南向（上午會有陽光，下午很受熱），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝西南和東南向（下班后回家會很熱，白天拉好窗簾出門）。

一棟一、二、三單元：05號戶型（03對稱戶型）-98㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、次臥朝西南向（熱，采光和日間陽光照射時長多），書房朝東南向（避開了下午持續陽光照射），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝西南和東南向（全天可受太陽神的洗禮，白天出門上班關好窗簾）。各個房間視野不是看小區花園就是小區內部路，視野沒有什么遮擋。

三、108平四房兩衛

一棟一單元：06號戶型-108㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、兩次臥朝西南向（熱，采光和日間陽光照射時長多），書房朝西北向（冬冷夏熱），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝西北和西南向（全天可受太陽神的洗禮，怎一個熱字了得，冬天的福音）。各個房間視野不是看小區花園就是小區內部路，視野沒有什么遮擋。

一棟二、三單元：02號戶型-108㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、兩次臥朝東南向（日間光照充足，又不會那么炎熱），書房朝東北向（如果作為書房沒任何毛病），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝東北和東南向（早上溫柔喊起床，下午自動退去）。

四、117平四房兩衛

一棟二、三單元：06號戶型-117㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、兩次臥朝西南向（熱，采光和日間陽光照射時長多），書房朝西北向（冬冷夏熱），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝西北和西南向（全天可受太陽神的洗禮，怎一個熱字了得，冬天的福音）。各個房間視野不是看小區花園就是小區內部路，視野沒有什么遮擋。

五、142平四房兩衛

一棟一單元：02號戶型-142㎡，廳出陽臺，客廳、陽臺、兩次臥朝東南向（日間光照充足，又不會那么炎熱），書房朝東北向（如果作為書房沒任何毛病），主臥設計雙面采光（日間不陰暗），朝東北和東南向（早上溫柔喊起床，下午自動退去）。戶型設計大四房，主臥帶有衣帽間。總的來說視野、采光都很不錯，沒有什么遮擋，景觀面也很好，看南向公園景觀，價格應該是小區內最貴的。

項目配套介紹

交通配套：緊鄰4號線觀瀾站、有軌電車新瀾站，10站可到達深圳北站，16站到福田CBD。未來還有規劃中的18、22號線加持。

22號線鷺湖站在建，始于龍華黎光站，途經龍崗區，終于福田上沙站，開通后到福田僅需45分鐘。

自駕方面，臨近梅觀快速、觀瀾大道、龍瀾大道、觀光路、龍華大道等主干道，通過沈海高速、外環高速可以快速到達深圳其他區域。

商業配套：自帶約40萬㎡壹方系列商業，后期也將成為觀瀾片區的商業標桿。

一路之隔還有百佳華max city商業，目前是附近一帶的商業中心。

4公里內還有觀瀾天虹、觀瀾湖新城MH Mall等繁華商圈。

教育配套：自身規劃了5所幼兒園，3所九年制學校，其中1所72班九年一貫制學校，1所54班九年一貫制學校。目前龍華區已經入駐的四大名校有深外、深高、深中，只有深實驗還沒有入駐，有想象空間。

按照目前的學區劃分，小學學區為觀瀾中心學校小學部，初中為觀瀾二中、龍華第三外國語初中部。

生態文體配套：樓下就是錦山公園，約2公里范圍內有松元公園、觀瀾老街公園、大步巷南公園、深圳民法公園、馬壢社區公園、觀城社區公園等6大公園。

2公里還有各大人文藝術場館，比如深圳觀瀾美術館、龍華圖書館、觀湖文化藝術體育場館、全能的文化體育新地標—觀瀾文化體育中心（在建中）、龍華人文四館（在建中）等。

項目優缺點測評

優勢：

1、交通便捷：緊鄰地鐵4號線觀瀾站，有軌電車新瀾站；周邊還有多條主干道，地庫直連梅關高速；

2、區位優勢：鴻榮源觀城所在觀瀾最中心版塊，而且鴻榮源自成一城，建成后必將是觀瀾生活配套最為完善的區域，觀瀾的城市封面；

3、配套完善：從買房必備三件套來說

①、觀城周邊規劃3所九年制公辦學校，教育資源豐富；

②、項目自帶約40萬方集中商業，由鴻榮源自己運營，觀瀾版壹方天地，將來也是觀瀾商業中心；

③、地鐵4號線觀瀾站

4、居住純粹：本次首推的08地塊未來平方云山府全部是商品房，沒有回遷、保障房等，居住純粹；

5、戶型使用率高：未來平方云山府不是新規產品，但是實際得房率也在90%左右，據說和鴻榮源尚云一樣，飄窗可以打掉，更加實用；

6、開發商實力強：項目由鴻榮源開發，鴻榮源集團在綜合項目開發、商業運營等方面經驗豐富，百萬大城代表作龍華中心的鴻榮源壹城中心、寶安沙井的鴻榮源珈譽府；

劣勢：

1、居住密度高：未來平方云山府的容積率達9.23，樓層總高58-59層，人口密度大，居住舒適度不高，可能會出現上下班高峰期等待電梯時間長、公共空間擁擠等問題；

2、開發周期長：項目總共分為8期開發，開發周期較長，可能需要5-10年，未來平方云山府為首發地塊，最先入住，可能會面臨工地施工噪音和粉塵等污染，影響居住體驗；

4、學校不確定性：雖然有規劃學校，但學校的具體情況和教學質量存在不確定性；

5、周邊環境一般：周邊存在不少的城中村和廠房，整體面貌一般，周邊環境改造和提升需要一定的時間。

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