文/北京進深 林振興

北京大平層之戰，已經打響了。

不僅朝陽、海淀、豐臺接連上架大平層豪宅，連大興也派出了參賽選手。

近段時間，位于大興黃村的梧桐府，先是公布案名，緊接著出街戶型圖。它想趕著小陽春，搶收一波客戶。

但在北京南五六環之間，目前沒有地鐵線，真的會有人買單180平米以上大平層嗎？

別區的大平層豪宅，卷的“壕”無人性。梧桐府卻很淡定，六個戶型圖清一色都是四葉草，只是尺寸略微不同。

距離8公里的興城之星，同樣也是做大平層，人家卻能180平做到南向四面寬。

產品設計用不用心，高低立現，也難怪興城之星能夠火出圈。

依葫蘆畫瓢，梧桐府開發商也干起了大平層的生意，起步就是168㎡。它趕上了“好房子”的好時機，帶來了南北雙陽臺。

但“后來者”興創置業大興黃村0248、0255地塊項目，更卷，好房子“三件套”直接湊齊了——南北陽臺，滿配；4棟樓做了首層架空，總面積突破1500㎡；還做了一條貫穿整個小區的風雨連廊。

這逼著梧桐府也必須做加法，在北區0003地塊增設風雨連廊。它連接大門，向西北拐彎之后，便是小區的中心景觀區。

而它在2月公布的總平圖上，并沒有顯示有風雨連廊。

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在大興，第一個送陽臺的京璽是奇偶陽臺，最近剛改規的元啟也是奇偶陽臺。梧桐府也沒能例外，逃不出奇偶陽臺的宿命。

其中，梧桐府南陽臺為奇偶錯層開敞陽臺，進深約有1米8，北陽臺為開敞陽臺。

陽臺是上下層錯位布置，且無法封閉。這類陽臺很雞肋，因為北京風沙天氣多，無法作為家政間放洗衣機，利用率偏低。

梧桐府南向開敞陽臺，剛好卡在客廳中間，而且不是設計在主臥，而是次臥。

除了陽臺，從產品圖可以看出，梧桐府的一層南向有花園贈送。在北京，很多年沒見到一層贈送花園的樓盤。

梧桐府層高3.1米，跟城六區的10萬 的豪宅比還是有不少差距，例如海淀建發海晏的最大326㎡戶型，層高3.6米。

據了解，梧桐府6個主力戶型分別是168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居戶型，純改善項目。

它在戶型設計上中規中矩，沒有創新，全是四葉草。以174平-205平-222平三個戶型面積段為例，都是四葉草，尺寸略微不同而已。

174平除了有雙陽臺，它的南向主臥和次臥還贈送了飄窗。但該戶型也有一個bug，大門沖廁所。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。

205平、222平戶型面積更大，但南向次臥卻不贈送飄窗了。

這兩個大戶型跟174平的區別包括，從一梯兩戶變成一梯一戶，出電梯口有一個專屬門廳，此外南向次臥多了一個衛生間，但是暗衛。

令人不解的是，都大平層豪宅了，為何174平-205平的主衛，也不給配個大浴缸？

據樂居財經了解到，此次興城發展請中外建工程設計與顧問有限公司（簡稱“中外建”）參與住宅方案設計，中標價格592.891萬元。

中外建的實控人為張仲良。該設計公司在朝陽區中關村電子城西區E6、E7地塊項目未取得規劃許可證變更批復的情況下，未按照規劃許可證批準內容及行政主管部門提供的規劃設計條件進行設計，向建設單位提供用于施工的全專業的設計圖紙，被相關部門罰款10萬。

梧桐府的售樓處及樣板間軟裝設計及采購中標，請的是另一家設計公司——北京江河創建建筑裝飾設計研究院，中標價格400萬元。

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梧桐府是大興發展在大興2025年的第一作品。

該項目地塊是在2024年7月，由大興城建和北京大興發展集地聯合體以21.46億元底價競得，共包括3幅子地塊。

其中，0003、0011地塊為R2二類居住用地，規劃14棟住宅樓，共404戶。

拿地一個月后，北京興城發展建設開發有限公司（簡稱“興城發展”）成立，注冊資本21.46億元，由大興發展集地和大興城建分別持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事長為李立軍，經理包括王濤、劉然、韓朔。

大興發展集地是大興土拍的常客，由興福臨空持股51%，其余49%股權為萬興建筑集團所持有。

大興城建、興福臨空背后是大興國資委全資持股；萬興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專業承包和投資開發等為主業的建筑民營企業，實控人為董事長呂保明，持股約95%。

梧桐府的物業公司是金茂物業。在業內人士看來，開發商和物業不是一家，后續交房交接上有可能出現很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開發商減配，不是同一家也不好處理。

在售樓處及樣板間裝飾裝修工程上，梧桐府仍選擇“自己人“。

1月20日，北京興坤建筑有限公司中標了黃村項目售樓處及樣板間裝飾裝修工程，中標價937.6607萬元。

參與此次招標的還有，北京城建二建設工程（投標總價：9449143.73元）、北京乾建工程建設（投標總價：9462650.47元）、北京拓翌建筑工程（投標總價：9283424.07元）、戴工建設集團（投標總價：9438058.24元）

不難發現，投標選手中有城建背景的，還有投標金額更低才920多萬。

興坤建筑跟萬興建筑老板呂保明之間，有千絲萬縷的關系。

在股權上，興坤建筑（曾用名：北京順德平市政工程有限公司）與萬興建筑并無關聯。

它成立于2019年1月，注冊資本1.5億元，由呂海生、劉景旭、呂俊玲分別持股72%、18%、10%。其中，呂海生為興坤建筑黨支部書記、董事長。

呂海生與50多歲的呂保明是何關系，外界目前并不清楚。

呂海生曾透露，自己的父親就是一名建筑工人。

1991年出生的呂海生，從小就經常跟父親在工地。但，他跟很多二代一樣，含著金鑰匙出生，出國留學鍍金。

2012年從加拿大留學歸來后，他主動告別所學的金融領域高薪就業機會，進入萬興建筑集團，從一線工人做起，在工地待了三年，學圖紙、翻圖集，甚至還跟工人們一起吃住在工地。

2015年，呂海生被調入項目部，跟隨項目經理前往河北“盯工程”。期間，他通過學習，在河北保定徐水區承接了博物館蓋建項目并順利完成任務。2018年，恰好集團成立十三公司，他作為重點培養人才被公司推舉為總經理。

此外，在萬興集團，呂海生還曾擔任了青年突擊隊隊長、應急搶險隊隊長、集團黨委副書記等職位。

2022年，呂海生退出萬興建筑集團高管序列。雖然離開，但他還是會以“興坤董事長”的身份，參加北京萬興2022年度新員工入職培訓。