貝殼被質疑壟斷。

文/每日財報 南黎

貝殼（02423.HK；BEKE.US）作為居住服務領域的頭部企業，其一舉一動都對行業有著深遠影響。4月17日，房地產交易和服務平臺貝殼控股有限公司（02423.HK）發布自愿性公告，貝殼董事會主席、首席執行官及控股股東彭永東擬捐贈900萬股A類貝殼普通股。

公告顯示，在承擔相應的納稅義務后，50%的稅后資金將用于居住行業服務者及其家庭成員的醫療健康福利，另外50%的稅后資金將用于應屆畢業生等租客群體的租房幫扶。

按照4月17日收盤價計算，貝殼港股報51.95港元/股，此次擬捐贈股份的價值約4.68億港元。

從股權結構來看，彭永東目前擁有貝殼的A類普通股和B類普通股合計約1.82億股，此次捐贈的900萬股僅占其持股總數的4.94%。由于貝殼采用A/B股架構，且彭永東持有的是具有超級投票權的B類股，因此捐贈并不會削弱其控制權。捐贈完成后，彭永東仍將是貝殼的控股股東。

“做難而正確的事”，是貝殼創始人之前常說的一句話。但時至今日，“正確的事”附帶的“困難”正在考驗著貝殼。

股權激勵存黑洞

在此次捐贈貝殼股票之前，貝殼高管曾因“天價年薪”被討論。2022年，樓市急劇下探，貝殼該年營收同比下滑24.87%，營業利潤同下降487%，歸母凈利同比下滑164%。該年，彭永東總年薪飆到了4.75億元，單一剛的總薪酬也猛漲到了3.55億元。

2023年財報發布，貝殼全年實現凈收入778億元，同比增長28.2%，經調整凈利潤98億元，凈利潤58.9億元，扭轉了過去兩年(2021-2022)連虧的局面。彭永東該年總薪酬從4.75億元漲到了7.13億元，單一剛該年總薪酬達到5.29億元，同比漲幅分別達到50%、49%。

2024年，彭永東的薪酬總額顯示為4億元，聯合創始人單一剛薪酬總額則顯示為3億元。

當一家企業高管的年薪足以覆蓋數萬名基層員工的全年收入（2024年貝殼經紀人年均收入降至6.8萬元），當平臺抽傭率超過中小商戶的生存紅線，這種畸形的分配模式終將反噬行業生態。

2025年4月，彭永東宣布捐贈900萬股（價值4.4億元）用于經紀人醫療和畢業生租房。然而，這一動作恰發生在“天價薪酬”爭議發酵后，被市場質疑為“危機公關”。

更值得警惕的是，貝殼未公布捐贈股票的具體來源（是否來自股權激勵池）及受益人監督機制，投資者難以判斷此舉是“真公益”還是“財務騰挪”。

貝殼被指涉嫌”壟斷”

貝殼誕生于國內地產高歌猛進的風口。2001年，鏈家第一家門店于北京開業。3年之后，鏈家已擁有30個門店。2015年，鏈家合并了11家房產中介，彼時還是典型的重資產企業。2018年，貝殼脫胎于鏈家，定位于技術驅動的品質居住服務平臺。

2020年8月14日，在紐交所掛牌上市是貝殼的高光時刻，此后市值一度突破600億美金。原本意氣風發，希望在疫情形勢下走出一條逆風飛揚的路線。

然而高光時刻轉瞬即逝，2021年接連遭遇兩大沖擊：年中創始人左暉因病離世，年末遭渾水做空報告指控財務造假。盡管后者最終被證明指控不實，但疊加房地產調控政策收緊，貝殼市值較峰值蒸發超80%。

權力結構在此過程中悄然重構。左暉家族通過Propitious Global持有22.7%股份，但通過委托協議將投票權轉移至彭永東、單一剛控制的百會合伙。由此形成特殊治理架構：彭永東以4.9%持股掌控22.4%投票權，單一剛以2.7%股權掌握10.2%決策權，職業經理人團隊實質掌握公司控制權。

平臺商業模式的異化更值得關注。ACN體系初期確曾提升行業協作效率，但當貝殼占據26%二手房交易市場份額（2021年數據）后，平臺規則逐漸失衡。

據內部數據顯示，每單交易收取12%-18%的平臺服務費，遠超行業早期5%-8%的抽傭比例。部分經紀人抱怨："我們承擔帶看、維護等主要勞動，但傭金大頭被平臺截留。"這種價值分配矛盾，折射出貝殼從生態共建者向規則壟斷者的角色轉變。

一位上海的房產經紀人向《每日財報》編輯部爆料，稱貝殼如今的經營模式可以說涉嫌壟斷。他以一手樓盤渠道分銷代理平臺來舉例，貝殼因其各個城市加盟店、直營店最多，在各個平臺中具備市場支配地位。為了獲取更多的利潤，在具體的執行過程中，貝殼有很多涉嫌壟斷行為。他羅列了幾個事例：

1、要求開發商將樓盤只給他們一個渠道分銷平臺賣，也就是“獨家”，開發商不同意的話，他們就不合作這個樓盤，要求自己的加盟店和直營店不允許帶客戶看這個樓盤，阻止下游中介和客戶自由選擇。

2、在多個渠道分銷平臺共同代理的樓盤里面，貝殼要求開發商把其中一幢樓拿出來，只能給貝殼一家平臺賣，其他平臺賣不了，否則他就不合作這個樓盤了，不讓下游中介和客戶看這個樓盤。也阻礙了客戶的自由選擇權。

3、強行要求開發商二選一，比如開發商準備讓兩三家渠道分銷平臺一起來賣這個樓盤，貝殼不允許，要求必須把其他平臺或者某個平臺清理出去，這是阻礙了市場競爭環境，也是反壟斷法明確禁止的。

4、開發商一般會把傭金結算給渠道分銷平臺，渠道分銷平臺收取一定的平臺費，然后再給成功賣房的中介，很多城市的平臺費是15%，上海鏈家普遍是20%，上海部分樓盤鏈家的平臺費是30%多，而且貝殼內部各個城市之間，以平臺費高為榮，做排名，實際上都是壓榨上下游的利潤。為什么這么高的傭金，中介經紀人依然這么苦，開發商依然這么苦，在很大程度上被貝殼賺去了。這么高的平臺費是沒必要的，但是鏈家要求同一個售樓部的渠道分銷平臺跟他一樣收取20%甚至更高的平臺費，否則會要求開發商把這個分銷平臺踢出局，取消樓盤合作，必須跟他一起壓榨經紀人和開發商。開發商迫于無奈，只能要求別的平臺跟鏈家一致。

5、鏈家和貝殼要求開發商的銷售業務綁定圣都裝修，比如明明一個客戶買房可以拿到5萬的優惠，但是現在必須同時購買貝殼的裝修包，才能拿到原有的5萬的優惠，捆綁銷售。開發商實際上不想賣裝修包，但是迫于無奈，只能壓迫客戶買。有時候貝殼也會要求開發商直接購買他們的家裝包，否則也會減少對樓盤的客戶推薦。

這位上海經紀人抱怨道，加入貝殼，被壓榨，不加入貝殼，資源幾乎被“壟斷”，上游的開發商、下游的經紀人，都怨聲載道。

“一體三翼”喜與憂

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，貝殼確立新發展戰略的核心是將房產經紀業務作為“一體”，家裝家居和房屋租賃作為“兩翼”。2023年7月，貝殼再次將戰略從“一體兩翼”升級為“一體三翼”，新增一翼就是貝好家。

目前來看，“一體三翼”的業務結構確實止住了貝殼收入下滑的趨勢。2024年，伴隨著國家“止跌回穩”的定調，房地產行業迎來政策釋放密集期，貝殼存量房交易2.25萬億元，增加10.8%，但新房交易額同比下降3.3%。

另外非房產交易服務表現亮眼，凈收入增長64.2%，占總凈收入的比例提升至33.8%，成為公司新的增長引擎。其中的家裝家居業務被上述上海經紀人所吐槽抱怨。

不過盡管收入依然保持增長，但是近一年來貝殼的盈利能力卻持續削弱。

2024年貝殼營業成本同比激增25.8%，其中房屋租賃服務成本暴漲121%，外部分傭及內部薪酬成本均增長超11%。盡管非房業務收入占比提升至33.8%，但家裝、租賃等新業務毛利率不足5%，難以彌補核心業務利潤下滑。

貝殼陷入增收不增利的窘境。2024年，貝殼的歸母凈利潤為40.65億元，同比下滑30.9%；毛利率也從2023年的27.9%下降至24.6%。

在資本的盛宴與基層的無奈交織之下，貝殼正站在未來的十字路口，猶豫不決。對于這個萬億級市場的“守護者”而言，真正的難題并非商業模式的創新包裝，而是如何讓財富分配的鏈條重新緊密相連。貝殼的下一步將如何邁進？《每日財報》將持續關注。

丨每財網&每日財報聲明

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