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前段時間，我花了小半天時間陪粉絲看學區房。

是的，青二錦二的老破小學區房，好久又沒轉悠看這種房子了，不知道有多少老粉記得2年前這篇文章？

話說這粉絲的情況也很具體，孩子9月馬上就要讀書了，預算100-200萬都行，我們要做的，其實是層層遞進的邏輯分析、篩選。

1、時間很緊迫，基本要4月內完成買房過戶和市域內遷移戶口，房東配合的話，大概5個工作日可以完成過戶，市域內遷戶口則大概5分鐘。

2、錦二有三所學校是要求提前1年落戶的，所以只能看天涯石小學，青二的勝西和它比較類似，從周邊的小區分布，定價以及辦學層次來說，都還是比較相似的。

學校肯定沒話說，但是對應的高層和老房子單價都比較高，2萬好幾，關鍵是得房率太低，相當蝸居，很多房東也吃準了時間節點的緊迫性，所以正準備著熬高價緣分。

3、我個人對學區房還是比較理性的，其實青二錦二都已經是很頂級了，不建議家長們還在一個很微小的差異上做過多的犧牲過多的努力。片區內的次頂級學校，則是更具有兼顧性的買法，學區得到保障的同時，居住環境，戶型得房率，單價性價比，卻往往能得到較大提升。

畢竟老破小學區房，買來是住的，一住就是小10年啊。

4、所以我們調整了一下思考方式，鎖定了東小周邊品相較好的學區房。

什么叫品相好？

第一是小區整體環境（改造，維護）要過得去，主觀感受很重要；
第二是樓層以2-5樓為宜，最好是3、4樓，但說實話，黃金三四樓的房源極少，優質房源屬于秒殺狀態；
第三是戶型相對方正，功能區布局合理，沒有較大的暗衛暗廚問題，得房率一般是85%以上（很多不乏95-100%的），視野采光噪音也是基礎要求；
第四則需要是房東誠心賣的前提下，盡量有性價比，裝修一般的報價1.6萬為宜，自裝下來成本在1.8萬是比較具有穩健性的買法。

篩來篩去，不過區區幾套。逐一看過之后，都各有所長，有的是大降價偏向性價比，有的是戶型好得房率高采光好，有的是精裝設計拎包入住，也有一些是低樓層對老齡友好。

目前暫定考慮一套2樓（不開燈采光稍差）和4樓（報價稍高）的備選，5樓的主要因為有老人暫時放棄。

但關鍵點還是在于老人，考慮到腿腳不變，我們又尋求了新的電梯房思路，目前云看房了一套職工宿舍，得房率高，戶型采光好，裝修也不錯，總價還算可控，唯一的問題是單價2萬多了，不過這又涉及到另外的定價分析——

這個電梯房值不值得2萬+？和勝西、天涯石老破小相比孰優孰劣？

還是要深入到線下去看房后再議。

隔了幾天，我們蹲守電梯房。

第一套，文殊院地鐵口，東小B側門旁，四川電視臺職工宿舍絕對是一個隱藏的優質選手。

雖然建成于2000年，但那些年的建筑質量非常好，是不是和單位宿舍有關？墻體品質，戶設計，比10年后的好些電梯房更可靠實用，瓷磚貼面維護保養還不錯，電梯也有換新。

這也是青二周圍電梯房里，少見的2T6戶產品，看了一套60多平的標準套二，整體品相較好，滿意度較高。

得房率97%，帶環形陽臺，沒有暗衛暗廚暗臥，客廳不大，但五臟俱全，三年前裝修陪讀，裝標也不錯，窗戶看出去的視野，采光，噪音都都還表現挺好。

唯一的就是價格了，單價2萬多還算正常，但是有裝修溢價，對非常看重單價總價的人來說還要猶豫，對預算高比較相信眼緣的人來說，契合度就很高。

不過非常遺憾的事，沒多久這套房就被別人買下來了...唯有淚千行。

優劣都是對比出來的...尤其是青二錦二這種地方，在90%房源都很垃圾的情況下，找出來10%的優質買法，很不容易。

粉絲朋友里后續有盯青二電梯房的話，可以抽空去看看這個盤。

第二套，同樣是文殊院地鐵口，人民中路東側的證大正府，房齡要次新得多，大概是2010年的，小區大門，入戶，都稍微打整了下，有點次新房的樣子。

但是里面大失所望。

梯戶比很高，4T15戶，這導致租客居多，樓道狹長黑暗，戶型也偏異形居多。

看了一個小套二，門廳異形，得房率66%，算很低的了，不過好在單價也低，不到1.6萬，換算成套內單價的話，比電視臺宿舍的還低一點，不過也不能只看價格不看其他。

臥室，廚衛面積尺度可以，但是暗衛，基裝狀態。以前出租，現在空置，一股霉味兒，總感覺氣場不對。

后來一合計，發現是各種橫梁壓頂，客廳的橫梁，臥室的橫梁，讓人很不舒服。

至于視野采光，還好，畢竟能去瞎轉的，也算是小區里的優質房源了。

不過在心中，依然是墊底的狀態。

第三套，看中鐵瑞城錦隆時代，來到八寶街了，步行上學大概10分鐘，還可接受。

房齡也不算老，是品相尚可的次新小區，原本以為臨近兩條主干道，會很吵的，但是看的這套房朝南，整體感官下來，視野和采光都是不錯的。

在市中心，尤其是這種老街區，高層的視野尤為珍貴。

不知道是遺憾還是優勢，這套房正對面就是金地39峯，視野上有些遮擋，但天天看著豪宅，自己也開心。

話說金地39峯，20年開盤就賣3萬，之前首套房成交410萬， https://weibo.com/1551561845/P1AMVpv1P 現在來看算是買家撿漏了，因為再無這樣的低價房源，房東普遍都很惜售，它也是整個錦二青二當前最次新的上市了的二手房。

緊鄰著的中鐵瑞城錦隆時代，單價就從3萬+，降到了不到2萬，畢竟4T19戶、得房率76%的品質確實一般。

具體這套房而言，我總覺得是個串串房，有簡單裝修，估摸著只花了小幾萬，暗衛很明顯，套一改套二，犧牲看客廳，適合拿來出租。

排名在證大正府之前。

第四套，也是最后一套，錦城華府，在中鐵街對面，上學隔了一條大路，不過遵守交規都沒問題，而且距離熱鬧的新城市廣場，今年要開通的17號線二期西大街站（300米）都很近了。

還沒到談價格的時候，主要是談感官，線上結合線下，線上線下都滿意了，才會談價砍價。

從感官上來說，這個小區還不錯，門禁，人車分流，小區環境，還可以。主要是整個小區很敞亮很通透，沒有視野采光上的遮擋。

看了一套端戶，端頭的公共小陽臺視野很好，但是要注意安全。

也是套一改套二，得房率79%，4T17戶，一個小暗衛。把客廳隔斷成主臥后，還有個很小的窗戶通風透氣。整體布局是很緊湊的，不過房東做了幾次裝修升級（風格過時和細節槽點也有，不細說），拎包入住沒啥問題。

優點是視野真的很好，對面紅色的小房子，有人知道是啥么？

綜合對比四套房來看，從品相的角度我認為是四川電視臺職工宿舍（地段裝修產品都好）>錦城華府（視野好，裝修尚可）>中鐵瑞城錦隆時代（簡裝串串房）>證大正府（氣場比較怪異）。

還有就是從套內單價來看，大都差別不大，最低是2.1萬，最高是2.7萬，不過還可以砍價，所以也不是決斷因素。

目前，還在繼續看房選房的路上，暫時沒有最終決斷，以上品相好的步梯老房子，還是電梯套二，諸位看客如果是自己來買的話，會怎么選呢？