邁阿密房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷嚴重的需求大跌，房價存在顯著下行風險。

上周日，房地產(chǎn)分析公司Reventure Consulting的創(chuàng)始人Nick Gerli發(fā)出警告，稱邁阿密大都會區(qū)的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷需求的"驚人崩塌"，直接駁斥了"邁阿密不會受房市下行影響"的市場敘事。這一狀況與Zillow最新預測相呼應，該機構已連續(xù)數(shù)月下調美國房市預期，現(xiàn)預計未來一年美國房價將下跌1.7%。

Reventure銷售數(shù)據(jù)表明，當前邁阿密房屋銷售量比疫情高峰下降了50%，比3月份的長期平均水平低30%，邁阿密庫存已飆升至5.1萬套房屋，創(chuàng)下有記錄以來3月份的第二高水平。

值得注意的是，Zillow已連續(xù)多次下調房價預期。Zillow的經(jīng)濟學家在3月報告中指出：

掛牌數(shù)量的上升正在壓低價格增速，因為更多的供應為買家提供了更多選擇和議價空間。

Nick Gerli指出，如果目前的市場趨勢持續(xù)下去，整個邁阿密地區(qū)都將面臨巨大風險：

從某種程度上來說，由于需求暴跌以及由此導致的庫存激增，房價尚未進一步下跌，這令人驚訝。但最終，房地產(chǎn)市場的低迷可能需要時間才能顯現(xiàn)。

Gerli駁斥了這只是"西海岸特有"下滑的說法：

我在佛羅里達州當?shù)亻_始聽到的是，這只是'西海岸特有'的下滑，純粹是去年襲擊坦帕的颶風導致的問題。但實際上，佛羅里達州的房地產(chǎn)市場各個地區(qū)都受到了負面影響。

數(shù)據(jù)顯示，邁阿密房價增長已經(jīng)開始轉向：

• 棕櫚灘（Palm Beach）房價同比下跌2.5%；
• 布勞沃德縣（Broward）房價同比下跌1.1%；
• 盡管戴德縣（Dade）的房價仍保持著微弱的1.8%同比增長。但根據(jù)Reventure的分析，戴德縣的房價目前被高估了20.3%。

更廣泛來看，Zillow的房市預測也呈現(xiàn)明顯的悲觀轉向。

上周三，Zillow經(jīng)濟學家發(fā)布最新預測，預計從2025年3月至2026年3月，美國房價將下降1.7%。這是一個明顯的態(tài)度轉變，在今年1月，該公司還預測未來一年房價將上漲2.9%。隨后在2月下調至1.1%，3月進一步降至0.8%，最終在4月完全轉為負值。

Zillow經(jīng)濟學家指出，由于購房可負擔性持續(xù)承壓，許多潛在買家選擇繼續(xù)租房，從而抑制了購房需求。其在3月的報告中解釋道：

掛牌數(shù)量的上升正在壓低價格增速，因為更多的供應為買家提供了更多選擇和議價空間。

值得注意的是，美國房價在疫情期間上漲超過40%，疊加2022年抵押貸款利率從3%飆升至6%左右，嚴重削弱了住房可負擔性。目前30年期固定抵押貸款利率仍徘徊在7%左右的高位，美國新房庫存已達到2007年以來的最高水平。