觀點(diǎn)網(wǎng) 過去幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整下，市場發(fā)生了翻天覆地的變化，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云、規(guī)模登頂五六千億的民營房企，走向了求存之路。

相較之下，經(jīng)營穩(wěn)健、資金充裕的地產(chǎn)國央企迎來了春天。

一方面，當(dāng)民營房企在債務(wù)壓力當(dāng)中夾縫求生之時(shí)，有信用背書的國央企仍舊能夠獲取充裕且穩(wěn)定的資金；另一方面，當(dāng)各家企業(yè)收縮聚焦，減少投拓的時(shí)候，國央企成為土地市場的主角。

在外界看來，在這場資源重配與市場大幅變革中，未來的王者將會(huì)是國央企。

然而，市場下跌與交易變動(dòng)也為所有的市場參與者帶來了巨大的變數(shù)。從目前披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，擁有先天優(yōu)勢的國央企們，也也遇到地產(chǎn)業(yè)績下滑、盈利能力轉(zhuǎn)弱、開發(fā)投資減少等難題。

前不久，中國鐵建、中國中鐵接連發(fā)布2024年財(cái)務(wù)報(bào)告。

拆解兩家“中鐵系”企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，兩家企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)均出現(xiàn)了不同程度的下挫。

好在，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非兩者的單一業(yè)績來源，基建、工程承包等占大頭的業(yè)務(wù)雖受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，但建筑行業(yè)的兩大龍頭企業(yè)仍舊在市場震蕩中表現(xiàn)出其競爭力。

盈利下探

過去一年，為推動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)市場、去庫存，從中央到地方出臺了一系列政策，受此影響，市場呈現(xiàn)出邊際改善的態(tài)勢，但需求端的復(fù)蘇仍舊面臨一定挑戰(zhàn)，整體仍舊處于筑底階段。

在此大背景下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入降低、毛利率持續(xù)下探、投拓端逐年縮減成為中國鐵建及中國中鐵的市場挑戰(zhàn)。

從營收規(guī)模來看，中國鐵建的體量更大一些，但由于基數(shù)較大，其降幅亦較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司錄得總營收10671.71億元，地產(chǎn)開業(yè)務(wù)（中鐵建地產(chǎn)）實(shí)現(xiàn)營收718.9億元，同比減少13.67%，是該公司所有業(yè)務(wù)版塊當(dāng)中，下滑幅度最大的一個(gè)。

相較之下，同期，中國中鐵實(shí)現(xiàn)總收入11603.1億元，其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（中鐵置業(yè)）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入482.8億元，同比下降5.17%，回落至四年前的水平。

實(shí)際上，五年前，兩者的體量相當(dāng)，彼時(shí)，中鐵建地產(chǎn)的營收僅409.29億元，中鐵置業(yè)的營收甚至較中鐵建地產(chǎn)更高，達(dá)到493.04億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但顯然，在民營房企紛紛爆雷退出市場的這些年，中鐵建地產(chǎn)利用其自身優(yōu)勢，開疆拓土，其業(yè)務(wù)規(guī)模迅速提升。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，2021年，中鐵建地產(chǎn)的營收便迅速反超中鐵置業(yè)，前者為506.62億元，而后者為502.49億元。

而后，中鐵置業(yè)的營收表現(xiàn)始終在四五百億的檔位徘徊，而中鐵建地產(chǎn)則迅速?zèng)_上八百億的規(guī)模。

雖2024年，兩者的營業(yè)收入均有所下調(diào)，但中鐵建地產(chǎn)的體量仍舊接近中鐵置業(yè)的兩倍。

從盈利表現(xiàn)來看，兩家企業(yè)毛利率的下降幅度相近，但中國中鐵的毛利率略高于中國鐵建。

財(cái)報(bào)透露，過去一年，中鐵置業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利率14.44%，同比減少0.07個(gè)百分點(diǎn)。而中鐵建地產(chǎn)的毛利率僅10.92%，減少1.29個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，近幾年，毛利率下降、盈利能力下滑成為房地產(chǎn)行業(yè)的共同面對的難題，而造成這一現(xiàn)象的主要因素主要有三個(gè)方面，其一受調(diào)控限價(jià)影響，目前部分項(xiàng)目售價(jià)較低；其二，部分項(xiàng)目開發(fā)周期較長，導(dǎo)致成本攀升；但更重要的是，由于樓市低位潛行，當(dāng)下，大部分項(xiàng)目采用“以價(jià)換量”的策略去實(shí)現(xiàn)庫存去化。

多重因素疊加之下，地產(chǎn)行業(yè)的毛利率持續(xù)探底，甚至對比前些年，直接出現(xiàn)腰斬的態(tài)勢。

以中鐵置業(yè)為例，在疫情前的2019年，中國中鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到29.16%，然而，次年卻減少了了5.96個(gè)百分點(diǎn)，為23.2%。

2022年，中鐵置業(yè)的毛利率直接跌破了20%的關(guān)卡，降至17.07%，隨后幾年更是持續(xù)下挫。至于中鐵建地產(chǎn)，其2020年的毛利率是20.33%，但到2024年則直接下降了9.41個(gè)百分點(diǎn)，至10.92%。

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不止是中鐵置業(yè)、中鐵建地產(chǎn)，目前房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)企業(yè)均出現(xiàn)了毛利跳水的現(xiàn)象。

不過，由于前些年中鐵建拿了比較多高價(jià)地，導(dǎo)致其整體盈利表現(xiàn)要比中鐵置業(yè)要低一點(diǎn)。

投拓縮減

中國中鐵布局房地產(chǎn)的時(shí)間可以追溯到2005年，當(dāng)時(shí)，國資委為中國中鐵頒發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的“準(zhǔn)入證”，兩年后，其成立了中鐵置業(yè)，通過整合旗下多個(gè)子公司，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

而中國鐵建的入局時(shí)間更晚一些，在2007年。不過，雖未擁有先發(fā)優(yōu)勢，但中鐵建地產(chǎn)的整體規(guī)模增速要更快一些。

據(jù)了解，中鐵建地產(chǎn)在2010年首次沖破百億門檻，隨后，其規(guī)模便迅速拉升，2019年首次突破千億銷售額，2021年達(dá)到1432億元，成為中型房企的代表。

2024年，其銷售表現(xiàn)有所回落，同年，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，同比減少21.62%，銷售面積為695.1萬平方米，同比下降7.2%。

報(bào)告期末，該公司實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入718.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積為578.23萬平方米，期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積共計(jì)2337.64萬平方米。

相比之下，中鐵置業(yè)的規(guī)模要小一些。

這家企業(yè)同樣在2010年沖破百億門檻，甚至中鐵置業(yè)的銷售額在2013年曾一度超過中國鐵建。

隨后幾年，中國中鐵的增速卻逐步放緩，直至目前始終未達(dá)千億，最高一年是在2022年，達(dá)到751.9億元。

2024年，中鐵置業(yè)的新簽合同額為434.3億元，同比減少37.61%，銷售面積為245萬平方米，同比下降45.04%。

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報(bào)告期末，中鐵置業(yè)預(yù)收售樓款為384.92億元，中鐵建地產(chǎn)這一數(shù)值為554.75億元，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，這些款項(xiàng)會(huì)在接下來兩到三年時(shí)間里轉(zhuǎn)化為營收。

土地儲(chǔ)備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石。

前幾年，在土拍市場，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的頭部民營房企基本隱退身形，而國央企和地方城投公司則成為了拿地主力軍。

在大多數(shù)民營企業(yè)退出市場的時(shí)刻，中鐵建地產(chǎn)與中鐵置業(yè)均有逆市加速的想法。

最明顯是在2021年，彼時(shí)，中鐵建地產(chǎn)新增64個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面共計(jì)2115萬平方米；同年，中鐵置業(yè)新增土地儲(chǔ)備530.2萬平方米，也是近五年來最多的一次。

不過，隨后幾年，中鐵建地產(chǎn)和中鐵置業(yè)的拿地積極性明顯減弱。

從最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，2024年，中鐵建地產(chǎn)全年在上海、西安、成都、南京、天津等13個(gè)城市共計(jì)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬平米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%。

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截至報(bào)告期末，該集團(tuán)在95個(gè)國內(nèi)城市，進(jìn)行522個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)用地總面積約4322萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約13730萬平方米。

相比之下，中鐵置業(yè)的土地儲(chǔ)備要更少一些，報(bào)告期內(nèi)，該公司新增土地儲(chǔ)備41萬平方米，持有待開發(fā)土地面積1217.78萬平方米，待開發(fā)規(guī)劃建筑面積1726.08萬平方米。

無論是中鐵建地產(chǎn)還是中鐵置業(yè)，一方面，兩家企業(yè)原有的土儲(chǔ)存量較大，仍需要時(shí)間去化；另一方面，當(dāng)下市場需求端壓力仍未減小，因此，近兩年，兩家企業(yè)均放緩了納儲(chǔ)的節(jié)奏。

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