仲量聯行2025年第一季度北京房地產市場回顧

北京，2025年4月10日——“2025年一季度，全國性‘積極財政政策’與‘適度寬松’貨幣政策的協同推進，為北京商業地產市場注入強勁動能。在辦公樓市場，來自現有租戶的升級與搬遷需求驅動市場活躍度，科技互聯網行業內的熱門細分賽道積極擴張。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“政策組合拳的精準發力將逐步改善市場流動性，同時也將有效激活市場內生動力。”

受租金優化調整策略的影響，2025年第一季度辦公樓市場需求略有回升。在投資市場，長租公寓的投資機會持續受到境內外投資機構的廣泛關注。盡管零售地產市場的租金目前面臨壓力，但由于新供應量的縮減，全市空置率保持穩定。工業物流市場上，雖然租金呈現下滑趨勢，但市場成交量環比上季度已有所提升。鑒于當前市場狀況，部分未來供應項目選擇分批推入市場。高端住宅市場需求有所回暖，與2024年同期相比，成交量顯著增長。

甲級辦公樓

全市整體租金持續下滑，租賃活躍度得以維持。全市總體需求略有回升，反映出租金的持續下調對市場成交量帶來的有效刺激。當前甲級辦公樓市場的租賃需求主要來源于現有租戶的升級與搬遷，新增需求仍較為有限。2025年第一季度，科技互聯網行業的租賃表現相對活躍，租賃需求主要來自互聯網大廠的人工智能板塊，以及中關村和奧林匹克區域的部分游戲公司，此類企業對大面積的新租與擴租需求相對旺盛。此外，以中小型內資律所為主的專業服務業租戶在近幾個季度貢獻了持續穩定的去化量。

市場空置率小幅下降至12.4% 。近期入市的國家金融信息大廈項目在第一季度去化了可觀空置面積，需求主要來自于業主關聯企業。在第一季度，甲級辦公樓整體空置率環比下降0.2個百分點至12.4%。全市范圍內的新租和搬遷去化與現有租戶持續的縮租、退租面積相抵消，對空置面積產生的整體去化效果有限。

季度租金再次錄得降幅。全市平均租金延續了前幾個季度的下降趨勢，環比下降4.7%，同比下降16.1%。各子市場持續處于租金調整期，其中金融街、望京等子市場降幅較為明顯。租金折扣是當前租戶做出租賃決策時的主要考量因素。在優化租金策略的同時，業主在提供附加服務等方面也展開激烈競爭。除了現有的共享會議室、健身房等服務，預計業主將在其他方面探索更多可能性。“全市平均租金連續多個季度大幅下調，預計2025年租金仍將下降14.8%。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“至2025年底，甲級辦公樓市場平均凈有效租金將降至214元/平方米/月，低租金環境將為租戶在滿足降本需求的基礎上提供一系列優質辦公面積選擇。“

投資

自用買家的需求持續旺盛。2025年一季度，光線傳媒正式宣布，將斥資12.2億元，購入位于北四環的奧林NEO獨棟辦公樓，以滿足其辦公需求。值得一提的是，奧林NEO此前為家和超市所在地，自2022年被翰同資本收購后，便經歷了全方位的改造與升級。

北京長租公寓市場持續展現出強大的吸引力，國內外資本積極布局。自如與景順房地產成立的持有型公寓資管平臺于近日在石景山區投資了其首個項目。該項目的總投資額約12億元，原為中海地產所持有的商辦配套項目。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“頭部住房租賃企業與國際知名投資機構的合作，無疑為市場注入了嶄新的活力。此次交易不僅彰顯了外資機構對中國住房租賃市場發展潛力的長期看好，也將引導更多元化資本對中國市場的關注與布局。”

優質零售地產

消費者信心不足影響零售市場表現。根據北京市統計局公布的數據顯示，消費信心指數從2024年下半年開始下滑，尚未恢復至高位。受此影響，個別零售地產項目出現掉鋪情況，同時品牌擴張心態趨于審慎。但更具性價比的餐飲品牌及提供情緒價值“二次元”主題業態在疲軟的市場環境中展現出較強韌性。在2025年第一季度北京零售地產市場中，這兩大業態新增門店面積占全市新開業總量的43.1%，成為回填空鋪的重要需求來源。

新增供應放緩，空置率處于穩定區間。第一季度全市僅5萬平方米新增供應于郊區市場入市，市區市場無新項目。顯著放緩的供應節奏為存量去化創造有利條件，同時多數業主靈活采用下調租金、定制化商務條件等組合策略對保障項目出租率起到了顯著作用，市區市場空置率環比僅微升0.4個百分點至5.6%，整體維持在健康穩定區間。

業主采取積極應對措施，全市租金處于下行通道。面對需求端走弱態勢，業主普遍采取降價續租、短租調鋪、延長裝免期等靈活的租賃策略以穩定去化，帶動一季度市區市場有效租金環比下降2.0%的調整幅度。“在2025年‘兩會’期間宣布的一攬子刺激政策，預計將同步促進消費和推動租賃需求穩步復蘇。但考慮到政策傳導存在時滯，業主仍需持續優化租賃策略以吸引租戶。預計全年租金將維持下降趨勢，核心商圈租金同比降幅或達7%。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

工業物流地產

低租金刺激下，一季度北京物流地產市場成交量較上季度有所增加。多個項目通過提供可觀的租金折扣錄得了超過5,000平方米以上的新租成交。明顯低于市場平均租金的價格有效刺激一些低標倉租戶搬遷至高標倉。不過，由于當下租戶對租金折扣高度敏感，北京物流地產市場面臨挑戰，一些大面積租戶被吸引至租金更低的津冀區域。由此引發的退租和縮租現象仍在一定程度上拖累北京市場需求。供應方面，一季度北京于平谷子市場迎來兩個新增項目，總建筑面積約為35.6萬平方米。新項目因交通可達性及區位等原因，在預租賃階段錄得成交較少，去化表現不佳。市場空置率受此影響在一季度上升7.0個百分點至25.2%。

全市平均租金在承壓環境中加速下調。一季度，北京物流地產市場平均租金跌幅擴大，環比下降2.8%，同比下降7.3%。需求疲軟外加大體量新增供應入市影響下，項目間博弈加劇，推動部分業主提供可觀的租金折扣以促成交易。“2025 年的新增供應壓力，預計將較此前預期有所減緩。”紀明表示：“鑒于當前市場情況，平谷子市場的個別業主已在 2025 年第一季度積極調整了供應策略，將整個項目拆分為多個不同的供應階段，并將其中部分供應階段的入市時間推遲至2026 年。”隨著項目間競爭不斷加劇，更多業主將意識到直接對租金進行較大幅度調整是促使成交落地的唯一有效途徑。在此影響下，預計2025年北京物流地產市場的租金將下降8.5%。

高端住宅

北京高端住宅市場需求復蘇趨勢延續。一季度北京高端住宅市場共成交733套，與上季度相比有所下降，主要由于上季度開發商加大營銷力度后帶來的周期性沖高回落。但與2024年同期相比，成交量上漲近20%，表明一季度市場延續其復蘇態勢。價格方面，在核心地段的高品質項目銷量逐步回暖帶動下，一季度高端住宅新房價格環比微漲0.3%。租金方面，多數租戶仍然對租賃成本保持高敏感度，在住宅租賃方面分撥的預算有限。業主必須進一步降低租金以吸引租戶尋租，在此影響下一季度租金環比下降2.1%。

隨著市場需求逐步回暖，房價跌幅有望收窄。2025年政府工作報告中明確提出要持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施。“此外，2024年末提出的既有利好政策相繼落地亦持續向市場釋放積極信號，改善開發商和購房者對于北京高端住宅市場的預期。未來市場活動的逐步復蘇預計將不斷吸引之前持觀望態度的購房者進入市場。”紀明表示：“隨著市場信心和需求日漸恢復，業主們繼續降價的意愿將會在2025年有所減弱。相較于去年，預計2025年的新房和二手房價格跌幅將會明顯收窄。”（來源：中房網）