這兩年的樓市，大趨勢基本上已經(jīng)確定，每年幾百個利好落地效果依舊不理想。房企們的日子也不好熬，甚至曾經(jīng)曾經(jīng)活躍的房企，大概率也要“去地產(chǎn)化”，要么改行、要么縮小規(guī)模，

都知道，房子走上行周期的那幾年，房企只要能拿到地，隨便開發(fā)一下，都能賺的盆滿缽滿，所以不少國企央企也忍不住進(jìn)去分一杯羹。但是，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，甚至頭部房企也陷入了困境，包括央企的地產(chǎn)投資也未能幸免，這種退地產(chǎn)化也是意料中的。

比如，時代周報消息：央企中交建旗下的地產(chǎn)公司——中交地產(chǎn)，2024年，中交地產(chǎn)營收同比下降44.59%，凈利潤-51.79億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。另一家央企宣布擬退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩年共虧損70億元。

國央企還可以剝離房地產(chǎn)行業(yè)，但是對于民營企業(yè)來說呢，他們就沒那么幸運(yùn)了，只能遺憾“離場”。面對這樣一個環(huán)境，很多人擔(dān)憂，明年究竟要不要買房呢？

相信聽說了最近市場銷量大漲的人，已經(jīng)開始蠢蠢欲動了，然而，有三大“壞消息”，或許給我們未來埋下隱患，大家一定要提前知曉。

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第一個“壞消息”：房價波動和市場不確定性較大

房地產(chǎn)市場從來不是一成不變的，政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)形勢、人口結(jié)構(gòu)變化等等，這些都會對房價走勢產(chǎn)生很大的影響。

2024年下半年以來，雖然一線城市銷售持續(xù)回暖，但是總的2024年的情況卻不比預(yù)期好，比如2024年全國新建商品房銷售面積和銷售額分別下降了12.9%和17.1%，這顯示出市場整體需求依舊在減少。

雖然政策層面在積極促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)，但未來里面的房價波動依舊存在較大的不確定性。如果今明兩年買房，到2028年，房價可能下跌，導(dǎo)致房產(chǎn)價值縮水。

尤其是那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口持續(xù)流出的三四線，房價下行壓力依舊很大，即使政策措施能讓短期回暖，但長期依舊存在較大的貶值風(fēng)險。而一旦價格繼續(xù)下行，到那時不論是置換還是通過房產(chǎn)抵押獲取資金，都會面臨困難。

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第二個“壞消息”：持有成本越來越貴

一方面，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等等各項基本生活費(fèi)用將逐年上漲，對于手上有多套房的家庭，以及購買高價房產(chǎn)者，這筆費(fèi)用累積下來，也是不小的開支。

另一方面，房產(chǎn)稅漸行漸近，這兩年有關(guān)于房產(chǎn)稅的討論越來越多，試點(diǎn)擴(kuò)大到全面落地已然大勢所趨，屆時持有房產(chǎn)的成本將大幅增加。

如果今明兩年買房，到2030年正好趕上房產(chǎn)稅全面落地，那么每年都要面臨房產(chǎn)稅費(fèi)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。屆時，投資者面臨的是：持房成本大幅增加，租房收益因市場供需失衡導(dǎo)致租金難以上升，房產(chǎn)投資回報率將進(jìn)一步降低；而對于剛需家庭，也會因為生活成本的上升而影響生活質(zhì)量。

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第三個“壞消息”：房屋質(zhì)量與后續(xù)維護(hù)問題。

隨著房地產(chǎn)市場下行周期的打開，市場競爭力加劇，不少企業(yè)也面臨較大的資金壓力，這種背景下，房屋質(zhì)量問題不容忽視。有的開發(fā)商為了控制成本，可能存在施工采取劣質(zhì)材料、甚至偷工減料…房屋的安全隱患令人堪憂，比如墻體裂縫、隔音效果差、漏水等等，這些問題一開始感受不到，但隨著時間的推移，問題就會一個一個暴露出來，給買家的生活帶來極大的困擾。

另外，房屋后續(xù)的維護(hù)成本也是不容忽視的，買入房子以后，從2025-2030年，還要面臨房屋的日常維護(hù)，如水電維修、墻面翻新、小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)等都需要費(fèi)用支出。尤其是如果小區(qū)物業(yè)質(zhì)價不符，不作為，房屋及居住環(huán)境的維護(hù)狀況將更差，進(jìn)一步降低居住體驗，同時也影響房產(chǎn)在二手市場的價值。

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今年兩年，買房的門檻越來越低，優(yōu)惠也更加誘人，這兩年進(jìn)場，看似抓住了機(jī)遇，到長遠(yuǎn)到2028年來看，上述三個“壞消息”帶來的隱患不容小覷。所以，對于普通人來說，現(xiàn)金為王更為明智。如果確實有自住需求，一定要貨比三家，選擇適合自己需求和符合自身經(jīng)濟(jì)實力的好房子。

如果你還幻想通過投資房子獲得豐厚的利潤，除非你有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和更為專業(yè)的知識儲備，否則勸你打消這個念頭。

至于大開發(fā)，原來那種求數(shù)量多的玩法以后行不通了，唯有將產(chǎn)品打磨好，樹立自己良好的口碑，才能在這個賽道走的更久、更遠(yuǎn)。