房價具體跌了多少？

關(guān)于這個問題在最近一次演講中，黃奇凡給出了一個數(shù)據(jù)，他具體講述了房地產(chǎn)市場的五個指標(biāo)，其中有一個指標(biāo)就是關(guān)于房價。

他表示，到2024年11月份，全國統(tǒng)計的指標(biāo)跟2020年的房價相比跌了近40%，有的地方多一些，但有的地方相對來說也少一點(diǎn)。

其實(shí)我們覺得，這個數(shù)據(jù)還是比較貼近現(xiàn)實(shí)的，具體在二手房上面，實(shí)際的跌幅可能略微比黃奇凡說的40%還要大一些。

就拿身邊幾個做銷售的朋友來說吧，從他們的口中可以了解到，有的人當(dāng)初180萬買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)降到了80萬左右，甚至有的人在賣房的時候，首付款和幾年的貸款利息虧沒了，還倒欠銀行幾萬塊。

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房價跌幅較大，賣房不僅要面臨虧錢甚至還可能倒欠銀行錢，但即便如此，很多人依舊要將房子賣出，這究竟是為何？

其實(shí)答案很顯然，因?yàn)?strong>撐不住了！現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷，當(dāng)房價不漲、資產(chǎn)不斷貶值時，一旦出現(xiàn)收入銳減，這個時候，每個月大幾千塊錢的月供和一年三五千的物業(yè)費(fèi)就成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。

要知道，房地產(chǎn)對于普通大眾的影響是特別深刻的。住建部曾經(jīng)說過一組數(shù)據(jù)，中國家庭資產(chǎn)中有60%集中在房產(chǎn)上，這一比例已經(jīng)遠(yuǎn)超其他國家。比方說在美國，房產(chǎn)占比家庭資產(chǎn)的比例只有28%，而德國也只有25%。

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而家庭資產(chǎn)的60%集中在房產(chǎn)上，這意味著啥？

根據(jù)《中國財富報告2022》中披露的數(shù)據(jù)，2021年中國居民財富中住房市值達(dá)到476萬億元，而按照《華爾街日報》的估計，截至2024年，中國房地產(chǎn)下跌造成的財富縮水高達(dá)120萬億元。

這也就意味著，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對中國家庭財富安全至關(guān)重要。房價的走勢不僅關(guān)乎到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，更關(guān)乎到無數(shù)家庭的財富安全。

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那么接下來房價還何去何從呢？其實(shí)在三大趨勢下，房價走勢已經(jīng)確定。

趨勢一，政策導(dǎo)向：穩(wěn)中求進(jìn)

近年來，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，我國一直保持著穩(wěn)中求進(jìn)的原則，2024年政策層面多次釋放積極信號，如9.26新政成為市場的積極轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

進(jìn)入到2025年，政策層面還將繼續(xù)發(fā)力，推動我國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，比如保障性住房建設(shè)不斷加快，城中村改造加速推進(jìn)等等，這些都將有效帶動市場需求，促進(jìn)房價穩(wěn)定。

趨勢二，市場分化：一線與三四線的差異加大

這些年，房地產(chǎn)市場的分化趨勢已經(jīng)變得愈發(fā)明顯，一線及強(qiáng)省會城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及配套優(yōu)勢，疊加較強(qiáng)的人口支撐，房價相對更為穩(wěn)健，比如上海新房價格環(huán)比連續(xù)上漲34個月，

相比之下，三四線的庫存因?yàn)閴毫^大，產(chǎn)業(yè)單一以及人口外流加劇，房價面臨著較大的下行壓力。不過，一些具有產(chǎn)業(yè)支撐和特色優(yōu)勢的三四線城市，房價仍有望保持穩(wěn)定。

趨勢三，需求結(jié)構(gòu)：改善型需求成主導(dǎo)

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，以及房地產(chǎn)市場的逐步成熟，我國的購房需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。比如90后00后主力購房群體的減少，導(dǎo)致剛需購房比例有所減少，而改善型需求群體已經(jīng)成為了市場主導(dǎo)。

比如北京，2024年職工貸款發(fā)放筆數(shù)中，90-144（含）平方米貸款需求同比增長了12.2%，144平米以上改善型住房貸款需求同比增長了23.8%，

這種需求結(jié)構(gòu)的變化，也將促使房地產(chǎn)市場更加注重品質(zhì)和功能的提升，從而推動房價在不同區(qū)域和產(chǎn)品類型上出現(xiàn)分化。

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總之，存量不動產(chǎn)的估值波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，已遠(yuǎn)超增量房地產(chǎn)帶來的收益。在這種情況下，穩(wěn)住房價已經(jīng)顯得非常緊急。

而綜合上述三大趨勢的影響，未來房價國房價將保持一個較為穩(wěn)定的走勢，不會出現(xiàn)大幅波動。

具體來看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市有望繼續(xù)保持穩(wěn)定和小幅度上漲，但三四線城市因產(chǎn)業(yè)人口劣勢、局部壓力等，價格依舊面臨著較大的下行壓力，所以它們更需要在政策支持和市場需求的雙重作用下，逐步消化庫存，實(shí)現(xiàn)價格穩(wěn)定。

尤其是隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的逐步建立，限購、限貸等行政手段將逐漸被更為穩(wěn)定的制度化政策所取代。這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，為房價穩(wěn)定提供有力保障。