文/粵進深 嚴明會

一河之隔就是東莞長安，深圳松崗首個新規住宅來了。

就在周六（4月19日），深圳規自局發布了林曦藝境花園（A401-0200）項目《建設工程規劃許可證》及總平面圖。

項目位于碧頭社區松福大道與朗碧路交匯處，由深圳市碧頭股份合作公司、深圳市特信碧頭置業有限公司開發。

根據總平圖，A401-0200地塊建設5棟高層住宅。

分別為2棟、32層，3棟、31層，5棟、32層，6棟、32層，7棟、32層。

其中，2棟為一層3戶設計，3棟、5棟、6棟、7棟均為一層4戶設計。

林曦藝境花園原是碧頭股份合作公司碧頭社區征返地，開發用地面積約2.03萬㎡，地上建筑物已拆除。

項目又分為相鄰的兩個小地塊。

除了最新披露的A401-0200地塊，前不久，另一個地塊A401-0188地塊的方案也已經披露。

188地塊僅建設一棟30層住宅，即小區的1棟，一層4戶設計。

兩個地塊，一南一北，以碧頭北路分隔開。

也就是說，項目雖然是一個整體，但分為兩個部分。

北邊的188地塊單獨成棟，僅有小區的1棟，南邊的200地塊則包括2-3棟，5-7棟共五棟住宅。

兩個地塊規劃有單獨的商業。

其中，200地塊的北邊、西邊、南邊均規劃有2層的商業，商業的建筑面積為8166平方米。

東邊還有幼兒園（即小區的4棟）。中央則有500平的社區體育活動場地。

該地塊的人行主入口、車行出入口均在東邊的2棟與3棟之間。

人行次入口則在南邊的2層老年人日間照料中心與2層商業樓之間。

可以看出，兩個人行出入口均做了抬高設計，總平圖顯示有樓梯，并設計有住宅提升電梯。

188地塊南邊同樣設計有2層的商業，建筑面積1772平方米；并在北邊設計有單獨的車庫入口和車庫出口。

意味著，188地塊和200地塊的地下車庫，大概率是分開的。

從兩個地塊的數據指標看，200地塊建設用地1.72萬平方米，總建筑面積9.82萬平方米，計容建筑面積6.77萬平方米。容積率為3.94。

住宅戶數585戶，地下機動車位700個。

188地塊建設用地面積0.31萬平方米，總建筑面積1.77萬平方米，計容建筑面積1.23萬平方米。容積率3.95。

住宅戶數108戶，地下機動車位134個。

也就是說，整個林曦藝境花園的總住宅戶數為693戶，總的地下車位834個。總的地下車位戶數比為1.2。

從產品看，林曦藝境花園有一定的優勢。新規產品，全南向設計，使用率較高。據傳得房率預計能到100%以上。

總平圖也可看出，項目戶型確實有不少陽臺、飄窗等面積贈送。

另外一點，相比深圳新房整體較高的容積率，林曦藝境花園不是超高層，容積率也并不算高。

但項目的缺點也同樣較為明顯。

首先，作為征地返還用地，林曦藝境花園是含有回遷房的，不過比例尚未公布，這可能影響居住純粹性。

另外，整個項目本身體量就不大，還要被道路分隔為兩部分，使得小區的綠化休閑空間更小了。

還有一點，雖然項目不是超高層，但樓間距也較密。

比如小區的2棟、3棟樓間距在20米左右，而3棟跟5棟之間的樓間距則在19米左右。

這三棟樓，都是31、32層的高層，總樓高接近100米。

另外從整個項目區位看，林曦藝境花園雖靠近地鐵11號線碧頭站，但片區板塊較為偏僻，周邊以工業為主，缺乏高端商業、醫療配套。

目前，項目除了東側是深鐵璟城較為集中的小區房，附近還是以工業園區及農民房為主，城市界面還需要較長時間的改善。

價格方面，林曦藝境花園尚未傳出太多信息。

綜合附近的二手房，畔山御景花園貝殼掛牌均價3.6萬/平，寶安山莊3.3萬/平，中海西岸華府北區3.7萬/平。

最后看一下項目的開發企業，碧頭股份合作公司是家村集體企業。

而特信碧頭置業背后股東則是深圳華暉集團。特信碧頭置業的執行董事、總經理為林惠川。

華暉集團成立于1993年，注冊資本20000萬元，經營范圍含興辦實業；經營進出口業務；物業管理；房地產項目投資；房屋租賃等。

該公司董事長為黃志輝，經理許敬波。并由黃志輝、黃子應分別持股70%、30%。

華暉集團深耕深圳房地產市場多年，成功打造了南山華暉云門、坂田華暉公館等多個項目。

2023年7月，華暉集團中標深圳市碧頭股份合作公司碧頭社區征返地合作開發項目，也即今天的林曦藝境花園。

目前，特信碧頭置業股份存在股權質押，登記時間為今年3月，出質股權數額不明，質權人為浙商銀行股份有限公司深圳分行。