前不久，西安官方層面明確今年著重開(kāi)展團(tuán)結(jié)片區(qū)、三學(xué)街片區(qū)、西電片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、張家堡片區(qū)城市更新示范試點(diǎn)，以這五大板塊為突破口，探索中心城區(qū)城市更新的全新模式，帶來(lái)空間結(jié)構(gòu)與功能布局的全維度提升。

再至本月初，涉及首批更新試點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域相繼公示規(guī)劃實(shí)施方案，其中包括距離主城核心最近的西電片區(qū)。

要知道對(duì)其所在的蓮湖區(qū)來(lái)說(shuō)，在管理面積不到40平方公里的范圍內(nèi)，擁有百萬(wàn)量級(jí)的常住人口，于各類資源分配都存在著不小挑戰(zhàn)。

所以當(dāng)沿大慶路一線提出城市更新、占用面積最多的西電系企業(yè)啟動(dòng)搬遷工作之后，這片亟待承載面貌煥新任務(wù)的熱點(diǎn)片區(qū)被給予諸多目光。

西電片區(qū)范圍示意

攤開(kāi)方案內(nèi)容，規(guī)劃對(duì)西電片區(qū)實(shí)際界限進(jìn)行劃定，即范圍北至隴海線、南抵大慶路、西起漢城北路、東至環(huán)城西路，共計(jì)7477畝（約4.98平方公里），總面積占蓮湖全域近13%，目標(biāo)打造科創(chuàng)研發(fā)、檢驗(yàn)檢測(cè)、產(chǎn)業(yè)孵化、工業(yè)文明展示及文物保護(hù)活化利用“五位一體”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。

除了片區(qū)范圍，方案還對(duì)用地詳細(xì)性質(zhì)再次明確。

眾所周知，核心區(qū)域的增量土地日漸稀缺，怎樣高效利用存量土地，正是國(guó)土空間規(guī)劃的關(guān)鍵。具體到西電片區(qū)，涉及4455畝的7個(gè)城市更新區(qū)塊成為此次看點(diǎn)。

綜合多方傳出信息，更新版圖或涵蓋原西站、西電東區(qū)（西二環(huán)以東）、西電西區(qū)（西二環(huán)以西）等多個(gè)板塊，大多對(duì)應(yīng)西電逐步開(kāi)展的退城搬遷廠區(qū)及鐵路貨運(yùn)站土地。

譬如西電東區(qū)涵蓋完成騰退的西電西容、西電西變東廠區(qū)、西電光電纜西廠區(qū)等地塊，原西站土地已交由西安市收儲(chǔ)。另擬對(duì)西高院檢測(cè)、延長(zhǎng)石油材料等現(xiàn)存企業(yè)，預(yù)留自主更新區(qū)塊。

而這些土地未來(lái)會(huì)以何種形式重?zé)ㄐ律环镣ㄟ^(guò)規(guī)劃用地圖一窺開(kāi)發(fā)方向變化。

西電片區(qū)城市更新規(guī)劃方案

從土地性質(zhì)分類看，城鎮(zhèn)住宅用地占據(jù)版圖較大比例，輔以中小學(xué)、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施配套，該部分用地集中于西二環(huán)以東區(qū)域；緊鄰大慶路、西二環(huán)主干道一側(cè)，主要規(guī)劃如商業(yè)和商務(wù)、科研和商務(wù)及居住和商業(yè)這樣的混合用地。

按早先《蓮湖區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》“三軸、三帶、四片、四心”發(fā)展格局表述，大慶路一線為轉(zhuǎn)型發(fā)展軸、縱向西二環(huán)為二環(huán)科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)帶。若以“四片區(qū)”劃分，西電片區(qū)所在合圍區(qū)域，觸及創(chuàng)新活力驅(qū)動(dòng)區(qū)和都市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，與地塊性質(zhì)分布相符。

目前，地處大慶路與桃園北路十字西北角的蓮湖數(shù)字出海產(chǎn)業(yè)園，便是由原老廠房改造+新建低密建筑方式完成升級(jí)，入駐一批跨境直播電商企業(yè)辦公，亦遵循了轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。

蓮湖區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃

在城市更新實(shí)施規(guī)劃披露的同一時(shí)間，官方接連公示LH-08-04-06、LH-08-09-02地塊信息。

巧合的是，這兩宗地塊都位于西電片區(qū)，分屬西電東區(qū)與原西站區(qū)塊，均為二類城鎮(zhèn)住宅用地。控制指標(biāo)中，容積率明確不超過(guò)2.5，建筑密度不高于20%，且綠地率應(yīng)不低于35%。推測(cè)在完成地塊相關(guān)詳規(guī)公示之后，將會(huì)開(kāi)展掛牌出讓流程。

西電片區(qū)兩宗土地公示

原西站板塊現(xiàn)狀（2025.4）

在城市風(fēng)貌更新的背景下，當(dāng)存量空間引入住宅規(guī)劃，相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施、綠地的補(bǔ)齊加密，就顯得頗為重要。

像根據(jù)規(guī)劃圖顯示，現(xiàn)西二環(huán)開(kāi)遠(yuǎn)門橋旁西開(kāi)電氣地塊，未來(lái)將變更為公園綠地性質(zhì)；城西客運(yùn)站以北的企業(yè)更新區(qū)塊，顯現(xiàn)多處綠地空間，或以城市公園形式亮相。

再聚焦于交通體系構(gòu)筑，這部分往往也是大家所關(guān)注的。總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段西安城西主干路、快速路數(shù)量偏少，尤其是縱向道路的缺失，單純依靠環(huán)城西路、桃園路、西二環(huán)、漢城路，無(wú)法支撐起南北向快速疏導(dǎo)作用。

勞動(dòng)北路現(xiàn)狀與未來(lái)規(guī)劃

悅君發(fā)現(xiàn)，因隴海鐵路、原火車西站場(chǎng)地阻隔而遲遲沒(méi)有打通的勞動(dòng)北路，其全段走向在總規(guī)路網(wǎng)中被清晰標(biāo)注，是否意味著這一斷頭路打通成為必然？

檢索公開(kāi)信息，勞動(dòng)北路向北打通段系道路二期實(shí)施內(nèi)容，南起大慶路、北至大興東路，長(zhǎng)度約1.9公里，紅線寬度40-70米，雙向六車道標(biāo)準(zhǔn)。

曾有方案稱或采用隧道下穿建設(shè)，不過(guò)受壓占地面紅線障礙物較多且情況復(fù)雜因素，也就是因沿線貨運(yùn)站、城中村、企業(yè)單位的存在，致使整體建設(shè)與征遷成本過(guò)大，未能短期實(shí)現(xiàn)落地。

官方針對(duì)道路打通的最近一次回復(fù)，表示市級(jí)層面于2019年暫緩實(shí)施勞動(dòng)北路二期項(xiàng)目，對(duì)道路規(guī)劃紅線進(jìn)行長(zhǎng)期控制。至于何時(shí)重啟建設(shè)，仍需要多方開(kāi)展相關(guān)論證研究。

西電片區(qū)桃園北路沿線現(xiàn)狀（2025.4）

既是綜合交通，自然少不了軌道交通的加持。縱觀西電片區(qū)已建成地鐵，1號(hào)線、8號(hào)（環(huán)）線貫穿核心，公示方案亦出現(xiàn)多條規(guī)劃線路走向——像是沿環(huán)城西路敷設(shè)的7號(hào)線，玉祥門站升級(jí)雙線換乘站；20號(hào)線途經(jīng)大興西路、豐禾路，并產(chǎn)生多座換乘車站。

面向蓮湖全域，還將構(gòu)建多層次軌道交通為主導(dǎo)、地面公共交通輔助、其他共享交通方式為補(bǔ)充的公共交通系統(tǒng)，改善非機(jī)動(dòng)車出行環(huán)境。近期行動(dòng)中，棗園路、大慶路已列入今年實(shí)施的道路微改造系統(tǒng)治理范疇。

當(dāng)板塊更新方向予以明確，各層面實(shí)施目標(biāo)也得到了重新拆解。就如蓮湖區(qū)政府工作報(bào)告中，“盤活”一詞被屢屢提及，這無(wú)疑是區(qū)域界面品質(zhì)升級(jí)的重要抓手。

城市更新的底層邏輯，實(shí)質(zhì)是通過(guò)土地重組、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能轉(zhuǎn)換、治理模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)資源要素的系統(tǒng)性優(yōu)化。當(dāng)前，城西片區(qū)處在轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，隨著西電老廠區(qū)的分階段搬遷及片區(qū)存量土地的再分配，一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)城融合與創(chuàng)新集聚的空間格局演變正在發(fā)生。