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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

陳雨，被繼承人陳志強之妹

林悅，陳志強之女

被告：

陳陽，陳志強之兄

被繼承人：

陳志強，2023 年 去世

親屬關系：

陳志強與陳陽、陳雨系同胞兄妹，林悅為陳志強與前妻葉芳之女，陳志強無其他子女及配偶。

（二）案件背景

陳志強、陳陽、陳雨因繼承取得北京市海淀區1 號樓（以下簡稱 1 號樓）按份共有權，其中陳志強、陳雨各占 23% 份額，陳陽占 54% 份額。陳志強去世后，其女林悅繼承 23% 份額。因陳陽實際控制房屋且各方無法協商分割，陳雨、林悅起訴請求拍賣房屋并按份額分配變價款，陳陽以房屋系唯一住房、市場價格低迷等為由反對。

（三）關鍵事實與證據

房屋權屬與份額：

生效判決確認1 號樓為按份共有財產，陳陽（54%）、陳雨（23%）、陳志強（23%）共有；

陳志強去世后，林悅作為唯一繼承人繼承其23% 份額。

分割爭議：

陳雨、林悅主張房屋由陳陽獨占使用，自身無法獲得收益，且無力支付折價款，要求拍賣變價；

陳陽稱房屋為央產房，未辦理上市手續，拍賣程序受限，且市場行情不佳，分割會損害各方利益。

房屋現狀：

房屋由陳陽實際居住，屬央產房，尚未辦理上市交易審批手續。

二、爭議焦點

（一）按份共有房屋是否具備分割條件

原告主張：共有人未約定不得分割，原告作為按份共有人有權隨時請求分割；被告拒絕分割且無力支付折價款，拍賣變價是唯一可行方式。

被告抗辯：房屋為央產房，需先辦理上市手續，目前不具備拍賣條件；被告身體狀況不佳，且市場價格低谷，此時分割會導致利益受損。

（二）分割方式選擇（實物分割vs. 變價分割）

原告主張：房屋由被告獨占使用，無法進行實物分割，且原告無力購買其他共有人份額，變價分割更公平。

被告主張：房屋系其唯一住房，變價后將無房可住，應維持現狀或由原告受讓其份額。

（三）央產房上市及費用承擔

共同爭議：央產房拍賣需先辦理上市審批并繳納費用，該手續由誰負責、費用如何分擔？

三、案件分析

（一）按份共有人的分割權

根據《民法典》第303 條，按份共有人無特別約定時可隨時請求分割。本案中，生效判決已明確份額，陳雨、林悅作為共有人有權主張分割，被告拒絕分割無法律依據。

（二）變價分割的必要性

實物分割不可行：

房屋為成套住宅，無法物理分割為獨立使用單元，且被告實際居住，實物分割會嚴重影響使用功能。

折價分割無基礎：

原被告均表示無力支付對方折價款，折價分割缺乏履行條件。

市場因素的局限性：

被告主張市場價格低谷，但價格波動屬商業風險，非法定阻卻分割事由；且原告愿承擔上市費用，程序障礙可通過協商解決。

（三）央產房分割的特殊規則

央產房需經審批方可上市交易，但審批手續非司法分割的前置條件。法院可判決共有人先行辦理審批，費用按份額分擔（《民法典》第304 條）。本案中原告自愿墊付費用，被告負有協助義務，符合公平原則。

四、裁判結果

變價分割支持：

陳陽于判決生效后30 日內協助陳雨、林悅辦理 1 號樓上市審批及拍賣手續；

房屋拍賣所得扣除相關費用后，陳雨、林悅各分得23%，陳陽分得 54%。

費用分擔規則：

上市審批及拍賣費用由三人按份額（陳雨23%、林悅 23%、陳陽 54%）分擔，原告先行墊付的可向被告追償。

五、案件啟示

（一）按份共有分割的優先順序

分割方式依次為：協商一致＞實物分割＞折價分割＞變價分割。當實物分割不可行且折價能力不足時，變價分割是必然選擇，共有人不能以居住需求或市場因素對抗分割權。

（二）央產房等特殊房產的分割路徑

央產房、軍產房等需履行特殊審批程序的，法院可判決共有人協同辦理手續，費用按份額分攤，避免因程序障礙導致權利懸空。

（三）共有物管理義務

實際控制房屋的共有人負有合理使用義務，不得獨占收益或阻礙其他共有人行使權利。本案中被告長期獨占房屋，法院據此支持變價分割，體現對弱勢共有人的保護。

（四）訴訟策略選擇

主張變價分割時，共有人可優先證明自身無折價能力，并提供墊付手續費用的方案，以增強請求的合理性和可執行性。