剛剛

蘇州發布改善型住宅試行新政！

空中庭院、室內挑空、風雨連廊等都來了

改善客戶有福了！

重點有：

2、地塊內按新建住宅區相關要求配建，且建成后無償移交的居家養老、托育、社區居委會用房等公共服務配套用房，可不計入容積率。

3、開放式停車樓及坡道不計容，建筑密度單獨核算，允許設置≤4.5m層高半地下室/架空層停車；

4、鼓勵設置開敞式風雨連廊。

5、鼓勵項目地下空間與周邊軌道交通設施互聯互通。從空間設計、公建配套到社區互聯全面升級住宅品質標準！新規劍指“第四代住宅”創新，徹底打破傳統開發邏輯，蘇州樓市即將迎來產品革命！

小編雜談：

此次新政不僅是蘇州住宅設計的里程碑。從“送面積”到“送生活方式”，從“停車痛點”到“軌交紅利”，每一個細節都在重塑人居價值邏輯。

當下“低利率+高補貼+產品迭代”三重窗口期疊加，后期對于改善客戶是一次很好的置換機會！

對于剛需客戶也是個機會，陳舊的老盤和二手房，因為產品形態的落后，價格方面勢必會有一定波動，也是一個撿漏的機會。

最后還是那句：能力范圍之內買房，切記不要使用高桿桿，房子是用來住的，不要因為高額房貸而降低生活質量。

原文如下

一、鼓勵提升住宅陽臺等半開敞空間

陽臺水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積（包 括陽臺）18%的部分，可按1/2計算容積率。位于高速、高架、 鐵路、主干道等沿線，以及有城市風貌和界面管控等特殊要求的居住用地，在規劃條件中明確立面需采用封閉式陽臺的， 該封閉式陽臺可按水平投影面積的1/2計算容積率和房屋建 筑面積。

高層住宅建筑（≥10層）每戶可設置一個空中庭院，同時滿足以下條件的，其建筑面積可不計入容積率：為懸挑結構，至少有兩個相連的開敞面，開敞面無圍護墻、柱，面積 不大于50平方米，高度不小于兩個自然層。

在滿足規劃技術指標的前提下，高層以下住宅建筑（＜ 10層）的底層住宅可設置室外庭院。

二、鼓勵豐富起居空間形式

高層以下住宅建筑（＜10層）每戶可設置一個室內挑空空間，同時滿足以下條件的可不限層高：位于門廳、餐廳或 起居廳位置，高度小于或等于兩個自然層；挑空部分沒有網 格梁等構件，且至少有一個邊長與上層公共空間（走廊或起 居廳等）連通，其水平投影面積不超過下層總水平投影面積 （包括挑空部分）的20%。

三、支持高水平配套公共服務設施

地塊內按新建住宅區相關要求配建，且建成后無償移交的居家養老、托育、社區居委會用房等公共服務配套用房，可不計入容積率。

為提升小區生活宜居度、便利度，鼓勵結合小區出入口、公共服務配套用房、住宅底層等空間增配物業服務用房，提供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會客交流等鄰里共享功能，增配的物業服務用房可不計入容積率。

新建小區內設置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電房、開閉所、水泵房、門衛室、智能快遞柜頂棚等公共配套設施，可不計入容積率，獨立設置的可不計入建筑密度。

四、鼓勵多樣化停車形式

至少有兩個邊長的外墻對外開敞不封閉的停車樓及其附屬汽車坡道可不計入容積率。采用獨立式停車樓的項目，建筑密度計算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍建設用地面積的比率。

可集中設置結構層高小于 4.5 米的半地下室、底層架空層作為停車空間。架空部分以及半地下室出地面部分應按多層建筑退讓用地紅線。架空部分以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。除受遺產及文物保護、歷史文化保護、景觀保護等特殊高度管控影響的區域以外，架空部分可以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算建筑高度、建筑層數。

架空平臺屋面、半地下車庫出地面部分及停車樓，均應與小區景觀一體化設計。沿城市界面及開放性社區道路應作為公共開放空間并做好景觀化處理；臨近既有住宅界面，應協調相互關系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。

五、鼓勵合理利用住宅底層公共空間

多層及以上住宅建筑（≥4層）的底層空間，滿足以下條件的可不計入容積率：僅設置必要的垂直交通空間、公共門廳、滿足不計容條件的配套公共服務設施，以及開敞且僅用于小區公共活動、通行、停車等功能的架空空間。

六、鼓勵設置開敞式風雨連廊

為提高居民室外活動舒適度、便利度，可在小區內設置風雨連廊，將相互獨立的建筑物或將建筑物與公共活動空間相互連接。連廊開敞不封閉、對居民無條件開放，且寬度不大于 4.5 米的，可不計入容積率、不計入建筑密度。

七、鼓勵與軌道交通設施互聯互通

鼓勵項目公共服務配套用房與軌道交通設施結建、連通、一體化設計。建設用地范圍內因軌道交通出入口、通風亭、冷卻塔、無障礙電梯、通道等設施造成建筑面積增加，且建成后移交的部分，可不計入容積率。

鼓勵項目結合周邊軌道交通站點出入口就近設置人行出入口。如項目人行出口與周邊軌道交通站點的步行距離在300 米范圍內的，其機動車配建停車指標可折減至 90%；

項目人行出口與周邊軌道交通站點的步行距離在 300-500 米范圍內的，其機動車配建停車指標可折減至 95%。如軌道站點為換乘站的，其機動車配建停車位指標可在原折減基礎上進一步折減至 90%。

鼓勵項目地下空間與周邊軌道交通設施互聯互通，如項目地下空間與軌道交通站點直接連通的，其機動車配建停車位指標可在上述折減基礎上進一步折減至 90%。

以上意見適用于本文件發布后新出讓公告的地塊。相關功能空間，應在圖紙上清晰規范表達，明確適用的規劃指標計算規則，便于銜接后續規劃核實、土地核驗、不動產登記等工作。我局將定期開展《技術要點》實施評估工作。

蘇州市自然資源和規劃局辦公室 2025 年 4 月 21 日印發