城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

4月16日，國家統計局發布國民經濟運行情況和房地產相關數據。一季度國內生產總值同比增長5.4%，超出市場預期，國民經濟實現良好開局。商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產開發到位資金等各項指標跌幅明顯收窄；70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格跌幅明顯收窄；一線城市新房價格環比穩步回升，二手住宅價格環比由降轉升。數據顯示，房地產主要指標呈現積極變化，止跌回穩趨勢明顯。

2025年全國兩會首次將“穩住樓市”寫入政府工作報告，將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”列為經濟工作總體目標。在存量政策逐漸顯效和增量政策持續加碼作用下，一季度房地產多項指標持續改善，為全面實現止跌回穩的目標奠定了良好基礎。

房地產多項指標“拐頭向上”

根據國家統計局數據，1~3月份，新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1~2月份收窄2.1個百分點。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點。3月末，商品房待售面積78664萬平方米，比2月末減少1227萬平方米。其中住宅待售面積減少1017萬平方米。

價格方面，截至3月末，全國70個大中城市新房價格同比下跌5%、二手房價格同比下跌7.3%，跌幅較去年年底分別收窄0.7和0.8個百分點。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有24個，比上月增加6個；二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加7個。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，這也是自去年11月份以來一線城市新房價格連續4個月環比上漲；一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.2%，止跌勢頭明顯；二三線城市呈現差異化特征，但整體跌幅較去年四季度有所減輕。

房地產開發到位資金方面，一季度房地產開發企業到位資金24729億元，同比下跌3.7%，跌幅較2024年底大幅收窄13.3個百分點。一季度房地產開發企業到位資金和個人房貸規模降幅分別收窄了3.8和4.7個百分點。從央行發布的一季度社融數據看，一季度企事業單位貸款增加8.66萬億元，其中中長期貸款占六成，3月居民中長期貸款新增超5000億元，處于2024年初以來的高位，反映出企業投資和居民住房消費意愿回升。

土地市場方面，隨著企業資金面好轉和信心恢復，土地市場熱度明顯回升，一季度全國300城住宅用地出讓金同比增長26.5%，其中杭州、北京、上海、成都等市場貢獻顯著。全國土地平均溢價率達9.81%，同比上升5.47個百分點。

從上述數據看，房地產各項指標與去年相比已經出現明顯好轉，有的已經由負轉正，有的雖然仍在下滑，但跌幅明顯收窄，從圖形上看出現了“拐頭向上”趨勢。其中國房景氣指數自去年4月份以來已經連續11個月回升，且創下21個月以來新高，表明房地產綜合景氣程度正在持續好轉。

市場持續分化

根據一季度市場數據，不同區域、不同能級城市呈現分化復蘇態勢，一線城市市場韌性強，核心二線城市分化明顯，三四線城市復蘇動能相對偏弱。

房地產開發投資方面，西部地區和中部地區降幅收窄，分別為-4.8%和-8.3%，東北地區同比下滑幅度依然在20%，其中住宅投資下滑23.7%。

商品房銷售方面，西部地區新建商品房銷售面積實現回正，同比增長0.7%，其他地區銷售面積和銷售額下降幅度大幅收窄，同比接近回正。

根據光大證券對核心城市樓市成交跟蹤數據，3月份，北京、上海、廣州、深圳新房成交月度同比分別增長40%、15%、21%、9%；二手房成交分別增長35%、45%、25%、52%，可以看出一線城市新房、二手房成交活躍，市場恢復明顯。二線城市中，杭州、成都最為活躍，武漢、南京、合肥、天津等表現尚可。

房價方面，在70個大中城市中，3月份一線、二線、三線城市新建商品住宅價格指數同比分別下跌2.8%、4.4%、5.7%；二手住宅價值指數分別下跌4.1%、7.0%、7.8%。高能級城市房價跌幅小于低能級城市，呈梯次回暖格局。

值得注意的是，今年一季度主要城市二手房市場表現活躍。根據麟評居住大數據研究院的監測數據，3月重點14城二手住宅成交環比大增65.2%，同比增長34%，前三月較去年同期上升29.7%。二手房市場成交活躍，一方面得益于各地住房“以舊換新”等政策的大力推動，另一方面有賴于二手房以價換量，性價比得以體現，成為剛需客戶的首選。一面是高端置換需求帶來二手房供給，一面是剛需購房者帶來二手房需求，二手房交易成為激活置換鏈條、促進樓市回暖的重要一環。

新房市場以改善需求為主，“好房子”成市場主流。此前受到限價、限戶型面積等因素影響，大戶型、高品質住宅供應嚴重不足。近年來隨著“好房子”標準的出臺和限價政策的解除，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供應增加。這類產品在地段、配套、建造品質、層高、得房率等方面有著很強的優勢，項目入市即受到熱捧。例如北京海淀功德寺兩項目開盤成交超150億元，上海壹號院二批次開盤，當日成交66億元。

市場將迎來新一輪政策周期

今年，高層將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”列為經濟工作總體目標。從一季度數據看，房地產市場一定程度上出現了止跌跡象，實現全面止跌回溫仍需要存量政策盡快落地顯效和增量政策的進一步加碼。

4月15日，國務院總理李強在北京調研時強調，當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施。要深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優化增量。要聚焦城市新市民、住房困難群眾關切，調整完善相關政策，支持居民剛性和改善性住房需求。

去年“9·26”以來，中央及相關部門密集出臺了一攬子刺激政策，包括需求端解除限制性政策、降利率、降首付、降稅費等，供給端優化“白名單”、支持收儲存量商品房和存量閑置土地等。總體上看，需求端仍有一定的政策空間，包括進一步降低準備金率、降利率，特別是降低公積金貸款利率，進一步降低交易稅費，核心城市進一步放松限購區域等。供給端主要是著力推進政策落地。例如存量商品房和存量土地收儲，在資金籌集、收儲方式、后續運營等方面存在一定困難，城市更新在引入社會資本和運作模式上還需要進一步探索，這也是下一步政策推進的重點。城中村和老舊小區改造方面，可進一步擴大房票安置的使用范圍，以此消化存量商品房庫存，促進房地產市場止跌回穩。

機構觀點

平安證券：“好房子”助力止跌回穩

1~3月全國商品房銷售面積、銷售金額降幅收窄至-3%、-2.1%，延續修復。展望4月，上年低基數疊加優質產品入市，銷售同比存在轉正可能。4月15日李強總理在北京調研時強調，當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大發展空間。4月16日國新辦新聞發布會中，國家統計局發言人指出，房地產市場成長空間巨大，居民對綠色、寬敞、舒服的好房子，市場需求較大，短期伴隨更多擴內需等政策出臺，有望加速樓市修復進程。全年維度，潛在“好房子”需求依舊旺盛，隨著越來越多優質項目集中入市，憑借其產品及價格優勢，有望率先企穩形成價格錨，引導樓市逐步止跌回穩。

中信證券：2025年房價將望達到長周期的底部

一季度統計局數據表現穩健，嚴控增量取得成效，土地市場持續熱銷，但房價仍然還在下降?？傮w來看，我們認為房地產政策已經納入擴大內需的框架，預計穩定房價的政策箭在弦上。我們認為2025年房價將望達到長周期的底部。

國信證券：去庫存政策有望穩步推進

2025年3月，房地產銷售量價持續邊際改善，但投融資修復趨勢減弱，且新開工量仍處于低位。我們預期，為實現房地產市場止跌回穩目標，后續地產政策出臺的節奏和力度值得期待，存量土儲回購、城中村改造等去庫存政策有望穩步推進。

西部證券：新一輪政策出臺預期提升

3月銷售面積持續回暖，同比增速跌幅收窄環比增長，銷售價格同比上漲環比微跌，小陽春市場熱度溫和釋放。時間進入4月下旬市場熱銷期進入后半程，需關注后續成交量價走勢。新開工及竣工同比改善，房地產投資及到位資金跌幅略有擴大，無全國性政策刺激下，3月行業指標整體延續了同比改善穩中向好趨勢。4月后將逐步走入銷售淡季，疊加近期外部變化增加，房地產銷售市場或出現環比降溫。房地產作為可選消費，需求潛力仍有進一步釋放空間，為擴大內需提供動能，新一輪政策出臺預期提升。