從卷外檐到卷大門(mén)，開(kāi)發(fā)商終于把流量密碼轉(zhuǎn)向——卷會(huì)所。

泳池、健身房、私宴廳、兒童樂(lè)園、影音室、書(shū)吧、酒吧……

上至千萬(wàn)豪宅，下至百萬(wàn)剛需，會(huì)所的震撼程度竟不分伯仲！

面積也卷，1000平米、2000平米，最大卷到3000平米。

不管房?jī)r(jià)幾何，都得把會(huì)所干成安縵！

卷實(shí)景更潮流，沒(méi)開(kāi)盤(pán)就能展示出美輪美奐的會(huì)所。

銷(xiāo)售告訴你，這就是以后你的生活方式，擱誰(shuí)誰(shuí)都“無(wú)力抵抗”。

但是，隱憂(yōu)也出現(xiàn)了——

又豪又炫的會(huì)所，交付后能不能“如約運(yùn)營(yíng)”？

是“真生活”，還是“空幻想”？

交房之后，才有發(fā)言權(quán)。

天津新房從去年開(kāi)始，才大規(guī)模卷會(huì)所。

已經(jīng)交房且配大型會(huì)所的，著實(shí)不多，樣本有限。

我們調(diào)查了一輪，來(lái)看下業(yè)主反饋的真實(shí)現(xiàn)狀。

分兩類(lèi)情況：

? 雖然交房，但還有余房沒(méi)賣(mài)完，或旁邊還有新地塊在售。

? 完全結(jié)盤(pán)，全部交付，開(kāi)發(fā)商在板塊內(nèi)無(wú)盤(pán)，已撤退。

美的旭輝翰悅府已全部交房，但會(huì)所也徹底關(guān)門(mén)。

業(yè)主說(shuō)三期交付前就不讓進(jìn)了。

賣(mài)房時(shí)展示的1200平米會(huì)所，包括健身房、臺(tái)球廳、麻將室……“陷入黑暗”。

美的旭輝翰悅府會(huì)所

旭輝濱海江來(lái)的37°空間，交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)已經(jīng)對(duì)外營(yíng)業(yè)。

由于會(huì)所處于下沉空間，可直通地庫(kù)，業(yè)主十分擔(dān)心私密性和安全性。

旭輝濱海江來(lái)會(huì)所

中海云麓公館、中海天空之鏡，這種高端盤(pán)交付后，業(yè)主表示對(duì)于會(huì)所的體驗(yàn)感，與買(mǎi)房時(shí)有差距。

天空之鏡原來(lái)規(guī)劃的業(yè)主咖啡廳并未運(yùn)營(yíng)，健身房還在運(yùn)營(yíng)，會(huì)有人打掃衛(wèi)生。

園區(qū)內(nèi)的戶(hù)外會(huì)客廳基本常年鎖門(mén)，偶爾物業(yè)會(huì)用來(lái)組織活動(dòng)。

以上都屬于完全結(jié)盤(pán)的小區(qū)。

還有些小區(qū)會(huì)所正在運(yùn)營(yíng)，但還有房源在售或新地塊待售。

濱海合景譽(yù)峰的會(huì)所還在運(yùn)營(yíng)，部分項(xiàng)目需額外付費(fèi)。

合景譽(yù)峰會(huì)所

金隅金成府的會(huì)所，可以辦會(huì)員卡，1000多元/人/年（自愿）。

天安象嶼智慧城，免費(fèi)開(kāi)放練歌房、健身房等，夏天游泳館提供課程。

招商江山璽的會(huì)所，目前業(yè)主免費(fèi)使用……

天津社區(qū)會(huì)所運(yùn)營(yíng)的樣本確實(shí)不多，不妨參考下其它城市的情況。

上海很多新房交付后，會(huì)所被物業(yè)以超低價(jià)轉(zhuǎn)租給第三方???，也就是外包。

會(huì)所由私有變成公共，對(duì)業(yè)主辦年卡給個(gè)優(yōu)惠。

也有些小區(qū)，會(huì)所干脆荒廢，豪宅也不例外。

還有直接把會(huì)所當(dāng)商鋪賣(mài)掉，業(yè)態(tài)失控。

當(dāng)然也有運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)的，比如上海仁恒河濱花園。

物業(yè)費(fèi)5.5元/平/月，小區(qū)1775戶(hù)，自帶6000平米會(huì)所。

會(huì)所大部分項(xiàng)目要收費(fèi)，10元/位的游泳費(fèi)、20元/小時(shí)的羽毛球館……同時(shí)仁恒會(huì)給予補(bǔ)貼。

總結(jié)下交房后，大部分會(huì)所的“生存現(xiàn)狀”：

? 直接關(guān)閉；

? 外包第三方，對(duì)外經(jīng)營(yíng)；

? 勉強(qiáng)支撐，功能不完善；

? 額外收取會(huì)所使用費(fèi)。

看來(lái)情況不太妙啊，跟預(yù)期差距有點(diǎn)大。

似乎會(huì)所最美的時(shí)候，就是在賣(mài)房的時(shí)候。

不只天津，其它城市亦然。什么原因呢？

因?yàn)椤獣?huì)所的運(yùn)營(yíng)成本太高了，主題種類(lèi)越多，成本越高。

建設(shè)和運(yùn)營(yíng)根本是兩碼事，前者歸營(yíng)銷(xiāo)，后者歸物業(yè)。

何況，運(yùn)營(yíng)成本一點(diǎn)不比建設(shè)成本低。

咱們按市面上共識(shí)的成本來(lái)算筆賬。

以2000平米會(huì)所為例，一年至少要投入70萬(wàn)的成本！

會(huì)所基本運(yùn)營(yíng)需要的空調(diào)、水、照明、保潔、服務(wù)人員……都是巨額開(kāi)銷(xiāo)。

若有游泳池，還必須配備救生員，循環(huán)清潔、淋浴房……會(huì)所一年的運(yùn)營(yíng)成本高達(dá)100萬(wàn)！

這錢(qián)從哪來(lái)呢？

| 物業(yè)費(fèi)？

天津普通住宅物業(yè)費(fèi)不超4元/平米/月。

有物業(yè)公司透露，在天津1000平米的會(huì)所（不含泳池），3.5元/平米/月的物業(yè)費(fèi)，只能勉強(qiáng)覆蓋成本。

這還是在收繳率高于90%的情況下。

社區(qū)體量大還行，像上海的仁恒河濱花園1700多戶(hù)，物業(yè)費(fèi)總額相對(duì)高。

如果小區(qū)就三五百戶(hù)，算上社區(qū)基礎(chǔ)維護(hù)、昂貴的人工，很難運(yùn)營(yíng)起會(huì)所，成本合不來(lái)。

| 讓開(kāi)發(fā)商出錢(qián)補(bǔ)貼？

大多開(kāi)發(fā)商只把會(huì)所作為營(yíng)銷(xiāo)道具，房子賣(mài)完就“消失”。

何況現(xiàn)在的行情，“地主家也沒(méi)余糧”，指望不上。

| 讓業(yè)主出錢(qián)？

那只能憑自愿，有的業(yè)主說(shuō)：“我根本不用會(huì)所，憑什么出錢(qián)？”

如果沒(méi)有資金投入，會(huì)所在交付后1-2年內(nèi)關(guān)閉是必然結(jié)果。

基于這種現(xiàn)狀，最好的情況反而是被外包，起碼還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

但避免不了非業(yè)主隨便進(jìn)出社區(qū)，獨(dú)立會(huì)所還好，偏偏現(xiàn)在新盤(pán)的會(huì)所都在架空層內(nèi)。

那么銷(xiāo)售階段宣揚(yáng)的“純粹私密圈層”就很尷尬了。

目前，社區(qū)會(huì)所能持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去的，有幾種模式：

? 房企出錢(qián)補(bǔ)貼，物業(yè)費(fèi)較高

一般這類(lèi)房企屬于“深耕型”，持續(xù)有新盤(pán)在售。

補(bǔ)貼老盤(pán)，就相當(dāng)于“品牌維護(hù)費(fèi)”了。

確實(shí)以高端盤(pán)為主，業(yè)主有能力支付較高的物業(yè)費(fèi)，也愿意為生活方式付費(fèi)。

比如中海天空之鏡，物業(yè)費(fèi)4.2元/平米/月，比大多數(shù)社區(qū)高出10-15%。

? 開(kāi)發(fā)商成立運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)

這種屬于運(yùn)營(yíng)與物業(yè)分離，會(huì)所部分空間也會(huì)對(duì)社會(huì)開(kāi)放。

相當(dāng)于“外包”，只不過(guò)是“包”給開(kāi)發(fā)商自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，不以盈利為目的。

至少能保證穩(wěn)定性，不會(huì)換來(lái)?yè)Q去。

比如綠城、越秀地產(chǎn)，都具備運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

? 物業(yè)費(fèi)之外，額外收取會(huì)所使用費(fèi)

相當(dāng)于業(yè)主買(mǎi)個(gè)“年卡”，肯定比外面的健身房要便宜。

盡管方式不同，但都有共同點(diǎn)：

第一，業(yè)主愿意付費(fèi)；第二，高端社區(qū)。

說(shuō)實(shí)話(huà)，又想享受，又不想花錢(qián)，有點(diǎn)“太陽(yáng)地里望星星”了。

有些百萬(wàn)剛需盤(pán)也做超奢會(huì)所，無(wú)異于拖拉機(jī)貼奔馳標(biāo)。

不是說(shuō)剛需不能享受，而是運(yùn)營(yíng)成本太難搞定。

物業(yè)費(fèi)收繳率、業(yè)主支付能力，甚至對(duì)會(huì)所的需求……都是剛需盤(pán)面臨的大問(wèn)題。

一旦交房，大概率“童話(huà)終止”。

要么關(guān)閉，要么轉(zhuǎn)售，典型“管殺不管埋”。

現(xiàn)在新盤(pán)“卷會(huì)所”愈演愈烈，畢竟會(huì)所真的是開(kāi)發(fā)商花小錢(qián)辦大事的典范。

我們不得不多想一步、多問(wèn)一句。

或許會(huì)所能提供的，只是你買(mǎi)房那一剎的情緒價(jià)值。

更大的問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商都學(xué)會(huì)了“披薩餅式”蓋房，好東西都放面兒上。

投入成本是固定的，大門(mén)、會(huì)所建的不輸五星級(jí)酒店，必然擠壓園林、公區(qū)的成本。

最后你發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)的“高光時(shí)刻”都在大門(mén)和會(huì)所了，后期還不見(jiàn)得能運(yùn)營(yíng)起來(lái)。

真正需要的宅間花園，反而禿禿的，本末倒置。

豪宅卷會(huì)所沒(méi)毛病，剛需盤(pán)真沒(méi)必要。

還是要提醒一句：

會(huì)所是否真正運(yùn)營(yíng)的好，一定要看整盤(pán)/多地塊徹底完結(jié)，沒(méi)有在售房源之后，才是真正結(jié)果。

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