導讀：作為拆遷安置房繼承人之一，將城中村改造后的拆遷安置房屋與樓下鄰居置換，在鄰居尚未付清房屋置換面積差價的情況下，雙方簽訂了《房屋買賣協議書》，因該協議中交付金額不清，借條收條表達不明，以及涉案房屋其他繼承人的合法權益是否被侵害？涉案房屋買賣是否有效？面對一系列質疑，姐弟倆于是和鄰居之間就房屋買賣合同糾紛引發的房屋產權認定、產權證辦理、繼承權確認等問題對簿公堂……

案審過程

原告韋玉和韋東系姐弟倆，2011年6月，西安市碑林區城中村改造辦公室向二原告奶奶劉媛分配拆遷安置房一套，位于碑林區仁厚莊園小區某號樓14層X2號，面積95.08平方米。2015年2月劉媛去世；2020 年12月二原告父親韋斌去世；2024年2月二原告回家探親時發現劉媛拆遷安置房已被鄰居文琳占用，故一紙訴狀將被告文琳訴訟至西安市碑林區人民法院，要求確認該房屋歸原告所有，依法判決被告向原告返還該所房屋。

被告文琳辯稱：案涉房屋2014年11月劉媛、韋斌與文琳簽訂換房協議，相差的30平米按照5300元/平米補償，總金額15.86萬元，該差價已部分支付，尚有5萬元作為房屋押金尾款未付。

法院審查事實：

2011年6月底，西安市碑林區城改辦向劉媛發放拆遷安置房屋分配證明，劉媛被安置在系仁厚莊某號樓14層X2號房屋。

2014年11月某日，劉媛、韋斌與文琳簽訂《換房協議》，將位于仁厚莊小區某號樓14層X2號住宅（面積95.08平米）同文琳位于同小區某號樓13層X1號住宅（面積65.16平米）進行置換；面積差價以5300元/平方米的標準補償，共計15.86萬元。同日，韋斌向文琳出具手寫收條，收文琳現金6萬元，且該收條上另有字跡相似，但以不同型號的簽字筆載明的收2.3萬元字樣，疑似后加上去的；次日，韋斌再次向文琳出具收條，收文琳現金2萬元，即韋斌先后收取文琳現金共計10.3萬元。

劉媛去世后，其長子韋祥出具手寫《證明》一份，同意放棄母親仁厚莊某號樓14層X2號房屋繼承權。劉媛女兒韋萍也出具手寫《證明》一份，同意放棄繼承母親父親某樓14層X2號房屋的繼承權。

2015年7月，韋斌作為賣方，文琳作為買方，就案涉房屋另行簽訂《房屋買賣協議書》，該協議載明：由文琳向韋斌購買仁厚莊園小區某號樓14層X2號95.08平米的房屋；房屋作價45.8萬元；買受人應向出賣人交付定金25.8萬元；扣除余款5萬元作為押金。

2016年，韋斌作為借款人向文琳另行出具手寫《借條》一張，載明借文琳人民幣40.8萬元。

以上事實，由常住人口登記表、房屋分配證明書、換房協議、房屋買賣協議書、收條、證明、銀行流水、收款收據以及庭審筆錄等證據在卷佐證。

法院認為：

現無證據證明案涉《房屋買賣協議書》存在無效情形，被告作為協議當事人之一，有權依據相應約定主張權利。

被告雖不能提交與案涉收條、借條中載明的金額、時間高度關聯的銀行取現憑證，但考慮其自2015年2月已實際繳納案涉房屋的物業費用。結合韋祥、韋萍、韋斌分別出具的證明文件，韋斌就案涉《房屋買賣協議書》系有權處分，已經部分履行并應當繼續履行。

遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產，鑒于案涉房屋第一順位繼承人韋斌在去世前就該不動產作出處分，案涉房屋不屬于韋斌之遺產，故原告提出的確認及返還主張，本院均不予支持。

判決結果：駁回原告韋玉、韋東的全部訴訟請求。

不久，文琳以原告身份將韋玉、韋東、碑林區城改辦（原）及第三人韋祥、韋萍訴訟至碑林區人民法院，要求將案涉房屋的房屋產權登記證辦理至其名下。

原告文琳訴訟理由：

2015年7月，原告與韋斌簽訂《房屋買賣協議書》后，原告已經付清全部房款，韋斌向原告交付案涉房屋，原告裝修后入住至今，現案涉房屋已具備辦證條件，因韋斌已去世，其繼承人拒絕配合辦理房屋產權證，故提起訴訟。

被告韋玉、韋東辯稱：

從原告提供的購房合同來看，合同上違約金51.6萬和合同購房金額差距較大；原告沒有任何轉賬記錄；從簽訂購房合同到韋斌去世，如果原告已支付完購房款項，韋斌是沒有理由不辦理購房手續的；原告提供的40.8萬是借條而不是收條；換房金額15.86萬、購房金額45.8萬與原告所提供的收據金額不符，究竟是換房金額還是購房金額；原告取款記錄近27.75萬元，尚無一筆款項與案涉收據相關聯，不能證明交給了韋斌。

被告碑林區城改辦（原）辯稱：

案涉房屋所在小區系城中村拆遷改造項目，拆遷主體及安置分配主體均為碑林城改辦，案涉房屋系拆遷安置給劉媛的，目前該小區剩余200余戶未辦理產權證，理由是沒有提供全面相應的資料，故不具備辦證條件。

第三人韋祥、韋萍未作陳述。

法院經審理認定：

1. 本院認為“案涉房屋系劉美君遺產”。

2. 韋斌于2016年2月5日向原告出具借條，載明借到原告40.8萬元，原告主張該款項即為其支付給韋斌的購房款，本院予以采信。

3. 依據《中華人民共和國民法典》第五百六十八條規定:“當事人互負債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方，通知自到達對方時生效，抵銷不得附條件或者附期限。”該款項亦可以沖抵購房款，對原告主張其已向韋斌支付購房款40.8萬元予以采信。

判決結果： 被告配合原告辦理案涉房屋的不動產權證，并過戶登記至原告名下。

目前，韋玉、韋東姐弟倆已提起上訴。

專家觀點

針對該案，國內一些知名法學專家紛紛提出不同觀點。

一、一審判決認定“案涉房屋屬于劉媛遺產”不符合事實，案涉房屋中有繼承人韋祥、韋萍、韋斌各繼承其父韋德11.885平方米之遺產，該財產屬三子女共同財產，而一審判決卻認定案涉房屋系劉媛之遺產，與事實不符，且案涉房屋買賣協議剝奪了其他繼承人的合法權益，違反相關法律規定。

（一）根據 2008年 7月碑林區城改造辦與被拆遷人劉媛所簽訂的《西安市城市房屋拆遷安置協議書（居民戶） 》證明，該案涉房屋系原拆遷房屋安置而來。

（二）原拆遷房屋是韋玉姐弟倆的爺爺韋德和奶奶劉媛共同所有，韋德于1999年去世。根據《中華人民共和國繼承法》第二條“ 繼承從被繼承人死亡時開始 ”之規定 ， 原160.03平米的拆遷房屋即開始發生繼承。

（三）2011年1月碑林區城改辦頒發給劉媛的《房屋分配證明書》載明：案涉房屋面積為95.08平方米，其中繼承人劉媛占該案涉房屋的八分之五，即59.425平方米（計算方法：95.08/8×5=59.425平方米） ，繼承人韋祥、韋萍、韋斌各占案涉房屋面積的八分之一即11.885平 方 米 （計算方法：95.08/8=11.885平方米） 。故，案涉房屋95.08平方米是繼承人劉媛、韋祥、韋萍、韋斌的共同財產，而非劉媛一人之遺產。

（四）繼承人劉媛于2015年死亡，其遺產59.425 平米自其死亡之日起即發生繼承。繼承人有韋祥、韋萍、韋斌，各分得遺產三分之一，面積各為19.8083平方米（計算方法59.425/3=19.8083平方米） 。故該三繼承人分別繼承韋德遺產11.885平方米、繼承劉媛遺產19.8083平方米，各分案涉房屋遺產面積計 31.6933平方米。

（五）繼承人韋祥、韋萍、韋斌所分得遺產應歸個人所有，而韋斌與文琳簽訂的《房屋買賣協議書》是 2015年 7月所簽，韋斌侵害了韋祥、韋萍分別繼承韋德、劉媛二人31.6933平方米的遺產。故，一審判決認定“案涉房屋系劉媛遺產”錯誤。

（六）案涉房屋的買賣協議第二條約定“甲方必須保證是此房屋唯一的合法繼承人，有買賣、處理該房屋的一切權力，必須為法律允許后，應有法律文件（公證書） ，協議方可生效。”但韋斌并非是該房屋唯一合法繼承人，沒有買賣、處理該房屋的權力，更沒有公證書，故不被法律所允許。

（七）在一審法官與繼承人韋祥關于其放棄繼承權證明談話筆錄中載明“該證明是我寫的，但此證明已作廢，我現在不認可了；這是我母親的房屋，三個子女均有繼承權。”繼承人韋萍在二審庭中針對文琳主張韋萍放棄繼承的說明，指出自己從未寫過該說明并提出從未放棄其繼承權，同時申請筆跡鑒定。

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為”之規定，涉案房屋買賣屬于房地產轉讓。該涉案房屋買賣違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條“下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書”之規定，應依法認定該案涉房屋買賣協議無效。而一審判決卻認定該案涉房屋買賣協議有效，違反上述法律規定，認定事實錯誤。

二、一審判決認定了文琳向法庭出示的40.8萬元的購房款，同時又認定了韋斌10.3萬元的收條，兩者相加即51.1萬元，超過案涉房屋買賣協議中45.8萬元的購房款，自相矛盾、虛假不實。但一審判決仍以該不真實的借條抵付文琳的購房款，沒有任何證據支持，不存在互相抵付問題，且引用的《中華人民共和國民法典》第五百六十八條明顯適用法律錯誤。

（一）案涉房屋《換房協議》是2014年11月所簽訂的，文琳將其65.16平米的房屋置換95.08平米的案涉房屋，換房差價15.86萬元，但韋斌向文琳出的收條合計是10.3萬元，遠遠不夠案涉房屋的換房差價。

（二）韋斌與文琳簽訂《房屋買賣協議書》是在2015年7月，協議約定購房款是45.8萬元，且約定文琳交給韋斌定金25.8萬元，該定金沒有任何證據證明其已支付。而文琳向法庭出具的銀行卡取現記錄，與該合同的履行沒有因果關系，與本案無任何關聯性。

（三）一審審判過程中，文琳向法庭提交的借款人韋斌借其40.8萬元的借條，未審理該證據真實性、合法性、關聯性，不應作為證據使用。

原因：該借條上借款人韋斌的簽字不是韋斌本人所寫，明顯與韋斌向文琳出具的收條上字跡不符，當事人多次向法庭提出異議，但一審法院并未審查該證據的真實性，也未對該證據上借款人韋斌的筆跡進行鑒定，對該異議只字未提，遺漏了對該起證據虛假性的確認。

（四）一審法院適用《中華人民共和國民法典》第五百六十八條“當事人互負債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”明顯適用法律錯誤。

原因：文琳沒有任何一張向韋斌轉賬40.8萬元的借款證據，僅向法庭出示了韋斌10.3萬元的收條，法院即認定韋斌40.8萬元的借條及10.3萬元的收條是真實可信的，兩項相加51.1萬元明顯高于買賣合同中約定房款45.8萬元，自相矛盾、虛假不實。

而一審判決以該互相矛盾的證據相互抵付，沒有任何證據支持，認定事實錯誤。故，不存在一審判決中認定的“互負債務”問題。

三、一審判決將韋祥、韋萍、韋斌繼承韋德的遺產作為劉媛的遺產進行審理；對文琳提供的40.8萬元借條的真實性不予審理，且未進行司法鑒定，違反法定程序；案涉房屋買賣是物權，借條是債權，物權優于債權，該起房屋買賣協議無效，債權又無證據支持，故物權與債權抵付是違反法定程序的。

（一）案涉房屋有韋祥、韋萍、韋斌三位繼承人各繼承韋德11.885平方米的遺產，故該財產屬三人所有，而不是劉媛一人之遺產。而一審判決卻將韋祥、韋萍、韋斌的財產作為劉媛遺產審理，違反法定程序。

（二）文琳向法庭出示的40.8萬元的借條并非韋斌本人簽字，在當事人多次提出質疑之下，一審法院未予審理，判決書中只字未提，遺漏審理該主要證據，違反法定程序。

（三）文琳向法庭出示的40.8萬元的借條，并未向法庭出示其向韋斌支付該筆款項的任何憑據，一審法院亦未審查其真實性、合法性、關聯性，未進行司法鑒定，反而以該借條抵付購房款，違反法定程序。

（四）本案案涉房屋系物權，而借款系債權。物權的買賣違反法律規定，是無效的；而債權又沒有證據支持，一審判決認定二者相互抵付，沒有任何事實依據和法律依據，違反法定程序。

綜上所述，希望該起案件能夠公開、公平、公正的判決，切實維護公民的合法權益不受侵害。國徽熠熠，法槌聲聲，讓秉公執法、依法為民的旗幟高高飄揚于三秦大地。（文中人物均系化名 來源：法商前沿）

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