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上周末，懋源云紀的戶型圖出爐了。

它擁有“洋房+疊拼+獨棟”的產品組合，共588套房源。最夸張的是，陽臺進深達到3.5米。

這些信息，原本該在4月9日的發布會上出現。但，上次卻只亮相了案名。

一眾赴會的媒體人，有點懵。白云，白馬，一種仙氣飄飄的感覺。

這就是劉強想要的調性，也契合懋源的神秘氣質。他是懋源集團副總裁，多年來，代替老板陸挺宇、曹俊生走在臺前。

懋源云紀是個大工程。

就在案名公布的那天，它拿到了兩張施工許可證，工程規模約24萬平方米，其中地上建面約18.3萬平方米。

它的施工單位為北京中淦新科建設工程有限公司（下稱中淦新科），監理單位為北京方恒基業工程咨詢有限公司（下稱方恒基業），設計單位為北京維拓時代建筑設計股份有限公司（下稱維拓設計）。

這三家公司頗為奇怪，工程承包商是懋源老板，設計與監理為同一個控制人。“肥水不流外人田”，花姐逐一道來。（進購房交流群，請加花姐微信：louhuar007）

總包商是懋源老板陸挺宇、曹俊生

先看中淦新科。

這家公司成立于2022年12月12日，注冊資本4000萬元，法人、執董、經理是韓建波，監事是段為民，馮光是財務負責人。

它的第一個股東是北京越鑫咨詢服務有限公司，唯一股東和法人是張來來。到了2023年5月12日，越鑫咨詢退出中淦新科，北京洞建工程科技有限公司接盤。

這個洞建工程來頭不小，穿透之后，最終股東是A股上市公司居然智家。

4月18日，居然智家實際控制人、董事長兼CEO汪林朋，被武漢市江漢區監察委員會留置及立案。隨后，他所持居然智家全部股份3.72億股，被司法凍結，占總股本的5.97%。

十分神奇的是，不到4個月，越鑫咨詢又拿回了中淦新科的全部股權，居然智家退出。

到了2023年9月18日，北京永泰銳捷信息咨詢服務有限公司（簡稱“永泰銳捷”），成了越鑫咨詢的接盤者。

永泰銳捷的實控人，便是懋源集團的老板陸挺宇、曹俊生。

成立于2015年8月的永泰銳捷，法人是懋源集團副總裁劉強，三個股東分別是北京嘉宇鴻業投資有限公司、北京懋源投資有限公司、北京鵬美摩托車文化傳播有限公司，持股比例是51%、39%、10%。

嘉宇鴻業的最終股東是陸挺宇和路浩洋，分別持股98.8%和1.2%；懋源投資的股東是曹俊生、張愛清，分別持股90%、10%；鵬美摩托車的股東是黃成憲、隋郁，分別持股75%、25%。

永泰銳捷的這三大股東，恰好是北京懋源投資控股股份有限公司的股東——嘉宇鴻業及關聯公司天陸禾潤持股51%、懋源投資持股39%、鵬美摩托車持股10%。

換句話說，懋源云紀的施工業務，就是開發商老板自己承包的。

截至目前，中淦新科手握的是建筑工程施工總承包二級資質，發證日期是2024年4月24日，至今還不到一年。

很不湊巧，這家年輕的承包商最近被處罰了。

2025年2月21日，中淦新科被北京朝陽區住建委罰款8000元。原因是，它承建的太陽宮懋源總部大樓，施工安全不過關：

1、塔吊作業動火作業未開具動火證；2、施工現場一名工人，未佩戴安全帽；3、施工現場兩名工人高處作業，未佩戴安全帶；4、施工現場腳手架邊緣處，未設置水平網。

肥水不流外人田。

陸挺宇和曹俊生，一邊做地產開發商，一邊做自己項目的包工頭。碧桂園老板楊國強、泰禾集團老板黃其森等，都是這么干的。

監理和設計單位是同一個老板

再來看一下懋源云紀的監理和設計單位。

懋源云紀的監理單位方恒基業，成立于1988年7月，法人張德山持股21.5%，注冊資本300萬元。

但不知從何時起，懋源云紀的設計單位維拓時代，成了方恒基業的第一大股東，持股44.06%。

維拓設計成立時間比方恒基業晚了五年，老板孫祥恕在維拓設計持股32.6842%——表決權為61.82%，為第一大股東。他也是方恒基業的董事。

孫祥恕，1964年11月7日出生于北京，本科畢業于北京工業大學，后畢業于丹麥奧胡斯建筑學院獲碩士學位。

他曾在全民所有制企業北京紡織工業設計院工作過，到了1999年8月，更名為維拓時代設計院。2001年10月，維拓時代設計院改制，孫祥恕等30名員工，出資558萬元購買了維拓設計院全部資產。

直到2017年，維拓設計登錄新三板上市，股票代碼為872086，于2022年3月份終止掛牌。它最后披露的年報數據是：2020年的營收4.15億元，凈利潤748萬元。

維拓設計的業務，不止于建筑設計和監理，還涉足投資，與凱聯資本至少成立了四家有限合伙企業，甚至與萬科前高管毛大慶，一起經營過優客工場。

在承接地產項目業務上，孫祥恕控制的方恒基業和維拓時代，經常會一起出現，尤其是與懋源集團的合作中。

花姐翻查了資料，早在2014年開始，方恒基業就是懋源集團的合作伙伴。在懋源釣云臺、懋源煜澤臺、懋源璟廷和懋源璟瑜上，監理單位都是方恒基業。

而維拓時代進入懋源集團的視野，發端于2022年懋源的共有產權住房。

也就是說，孫祥恕與陸挺宇的合作，最早是通過監理業務撬開懋源集團大門的。

現在，懋源云紀把監理和設計的重擔，全部交給了孫祥恕，是否存在違規呢？

花姐請教了一下DeepSeek，它表示：若設計單位通過股權關系，影響監理單位的公正性（如掩蓋設計缺陷、降低監管標準），則涉嫌違反《建筑法》第34條關于監理獨立性的規定，可能面臨行政處罰或信用評價降級。

主動損容，對標華潤置地項目

回到懋源云紀的案名發布會上。花姐覺得，內容雖空洞，但劉強倒是講了一個大實話。

他說，懋源云紀主動損失了8000平米的容積率。

若以6.1萬/㎡的指導價計算，懋源云紀相當于放棄了4.88億貨值。即使按樓面價算，也是2億的地價成本。

這件事，懋源集團在官微上也大書特書：

為客群調規定制，將土地原規劃容積率1.6爭取調整為1.1，在后期產品規劃中又主動將容積率1.1降至1.05，選擇了損容8000平米的抉擇。

懋源云紀地處順義后沙峪，北面緊挨機場北線高速，總用地面積為17.11萬㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

其中0104、0107為住宅地塊，地上建面合計16.6萬㎡，規劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨墅和122棟雙拼，共計573戶；

東南角0105地塊規劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52萬㎡，容積率0.8，限高18米；

0106為商業用地，位于整個地塊東南側，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米。

為什么懋源云紀要自減8000平米建面呢？

秘密在于，它要把容積率降到1.05，是為了應對往南4公里的對手華潤置地。

2025年2月27日，華潤置地以底價60.24億元，摘得SY00-2101-2007、2008地塊，成交樓面價35007元/平方米，容積率是1.05。

這兩個項目的體量差不多，雖然華潤地塊樓面價高出0.83萬元/平米，但由于周邊環境成熟，且正南緊挨溫榆河，整體素質高于懋源云紀。

如果懋源云紀不主動損容，最起碼先在容積率上，就輸給了華潤置地。

現在，容積率調成一樣，拼的是地段、產品和價格。它們拿地時間相差5個月，很顯然，華潤置地是有后發優勢的。