盼星星盼月亮，時隔五年重啟的土地儲備專項債，本以為能給房地產市場來一場"及時雨"，可這雨咋就遲遲下不大呢？

作為穩定土地市場、盤活存量資源的關鍵工具，它一出現就被視作行業"強心劑"，市場曾滿心期待萬億級資金能掀起大規模土地收儲熱潮。

然而數據一擺出來，大家發現理想和現實有點差距：

一季度全國新增專項債近萬億，可真正投向土地儲備的僅5%，實際發債規模剛過500億，和歷史同期占比超30%的輝煌相比，節奏明顯慢了半拍。

01

翻開一季度地方債賬本，整體數據相當亮眼：全國發行地方債2.84萬億元，同比激增80.9%，創了歷史新高。

其中新增專項債9602億元，同比漲了51%。

但拆開來看，錢的去向很有講究：近6成用來還舊債，真正投向新項目的4成里，土地儲備只拿了5%的份額，也就是480億左右（實際發行524億）。

要知道，2017-2019年土地儲備專項債占新增專項債比例都超30%，按照這個經驗算，今年市場預期怎么著也得有萬億規模，可現在連零頭都沒到，妥妥的"進度條滯后"。

為啥會這樣？

言叔從專業人士那了解到，一方面是"置換債"優先級更高。

今年政府要化解存量債務壓力，一季度發行的地方債里，相當一部分得先用來還舊賬，新項目的資金自然被擠了點時間。

另一方面，各地項目儲備還沒完全到位。

雖說廣東、吉林等16個地方公示了1853億的收儲計劃，但真正把債發出來的只有廣東、四川、湖南、北京四個地方，其他地區還在走流程、做準備。

華創證券的周冠南就說，今年有14個地區試點"自審自發"，但從方案制定到項目落地需要時間，現在就像剛踩下油門，車子還在慢慢提速階段。

再看專項債整體發行進度，一季度只完成了全年限額的21.8%，確實不算快。

不過言叔覺得，這也不算啥壞事。

畢竟政策工具箱里還有不少后手，隨著置換債壓力減輕、項目準備成熟，接下來二三季度可能會迎來發行高峰，土地儲備專項債的規模也有望逐步跟上。

02

在這場專項債發行大戰里，哪些地方沖在了前頭？

數據一擺，廣東和山東相當亮眼。廣東作為經濟大省，一季度新增專項債1617.5億，全國第一，而且在土地儲備專項債上也當了"排頭兵"，發債超300億，相當于全國同期土地儲備專項債規模的60%。

山東緊隨其后，新增專項債1048.3億，聚焦保障房和交通基建，濟南的軌交項目、青島的老舊小區改造都拿到了不少資金。

再往后看，江蘇、四川、河北、北京這些經濟大省、債務風險低或者項目準備充分的地方，發行進度也挺快，一季度新增專項債都超過500億。

言叔發現，這背后其實反映了一個規律：有錢、項目成熟、風險可控的地方，更容易拿到資金，畢竟專項債需要項目收益來覆蓋，得把錢投到靠譜的地方去。

從資金投向看，今年有個明顯變化：房地產領域占比提高了。

民生銀行的溫彬分析，一季度用于項目建設的8438億專項債里，18.6%投向了房地產相關領域，比去年全年高了7個百分點。

這主要是因為多地啟動了專項債收儲土地，再加上城中村改造、老舊小區更新，這些和房地產緊密相關的項目拉抬了占比。

不過基建還是大頭，64.6%的資金投向了市政、交通等領域，雖然比去年低了點，但依然是穩穩的"壓艙石"。

這種區域分化和投向結構，其實也給其他地方提了個醒：要想拿到專項債，得把項目包裝好、風險控制好，尤其是土地收儲項目，得算清楚收益賬，讓資金愿意跟著項目走。

03

說了這么多，大家最關心的還是土地收儲到底進展如何。

從公示情況看，廣東、山東、四川等地規劃的收儲規模都不小，廣東擬收儲214宗地、440億資金，山東190宗地、231億，四川187宗地、177億，江西、福建等省份也都有百億級的計劃。

但真正落地的只有前面提到的四個地方，524億的發債規模，和龐大的閑置土地比起來，簡直是"小巫見大巫"。

中國國土資源經濟研究院的數據顯示，全國累計閑置土地67.8萬畝，按地價算價值超2.3萬億，光TOP50房企就持有18.3萬畝。

清華大學的葉劍平算過一筆賬，每畝閑置地每年造成18萬經濟損失，全國一年就是1200億，這可都是真金白銀的浪費啊！

好在北京、廣州已經開始行動：北京收回124宗閑置地，48%用于保障房，32%用于產業升級；廣州收回83宗，通過"微改造"盤活空間，不搞大拆大建，而是功能置換，這種做法值得推廣。

但為啥整體進度還是慢？

中指研究院的陳文靜點出了關鍵：專項債額度不清晰、收購價格難定、被收購主體單一。

比如說，地方政府想收儲土地，可到底能申請多少專項債，沒有明確的標準；和企業談收購價格時，雙方對土地價值評估有分歧；現在主要收購對象還是房企，渠道太窄，很多其他主體的閑置土地不好處理。

不過好消息是，政策層面已經開始發力。李強總理調研時強調，要給城市更多自主權，在收購主體、價格、用途上靈活調整，還要研究新的支持措施。

機構們也很樂觀，國海證券測算今年土地儲備專項債有望達萬億，銀河證券說未來兩三年每年5000-7000億，能帶動土地市場和樓市修復。

言叔覺得，只要把這些堵點打通，比如明確額度分配機制、建立合理定價體系、擴大收購主體范圍，土地收儲肯定能加快速度，讓閑置土地活起來，給房地產市場注入更多活力。