“我交了首付款，2009年收房裝修后入住，至今已十幾年了，開發商一直把手續辦不下來，導致銀行按揭無法辦理。現在大證辦下來，可以辦產權證了，開發商除了讓交尾款外還讓交很高的利息。我們提出質疑后，開發商突然單方面說這房子不是我們的了，把我家的門鎖換了，水表拆了，而且過戶到了別人名下。”西安市長安區西長安街綠園綜合大廈的高先生說。

涉事的西安市長安區西長安街綠園綜合大廈

住戶講述：

住了十幾年的房+水表被拆+門鎖被換+房被過戶

4月18日，華商報大風新聞記者來到該小區，一進入A棟入戶門，就看到廳內墻上貼著3份長安綠園房地產開發有限公司的通知，日期分別為2024年5月22日、6月8日、6月27日，主要內容均為通知住戶們在指定時間、指定地點去辦理產權證。

走到電梯廳，可以看到墻上物業公司去年11月20日公布的“維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊”。

高先生說，他家的房在10層，這個分攤清冊上還有他妻子的名字，現在開發商突然單方面說，這房子不是他們的了。“4月16日晚，竟然有人私自把我家門鎖撬開換掉了。報警后，在警察同意的情況下我們換了新鎖。事發時房內無人，房子最近租給一個親戚在用。此外，10樓管道井里我家的水表也被拆掉了，一直沒有恢復，打電話也沒人管。”

根據高先生妻子田女士發給記者的手機截屏，2024年7月9日，長安綠園房地產開發有限公司給她發了一條短信，通知她于十日內到指定地點辦理補繳購房款、資金占用費相關事宜，稱逾期未辦理的視為拒絕繳納購房款，因此造成以后無法辦理房產證或其他糾紛的風險由購房者本人承擔。第二天，開發商又發短信告知了辦理房產證的流程及所需證件，稱將尾款轉入長安綠園房地產公戶，轉賬完畢后簽署正式購房合同并開具購房發票。之后可攜帶購房合同、購房發票等去繳納契稅，繳納完畢將契稅票據交回綠園房地產公司等待辦理房產證。

收到這條短信8天后，田女士短信回復：是否可辦按揭？個人積蓄有限，拒絕交利息，況且尾款該交給綠園還是中鐵二十局不明確，待法院判決再議。開發商方面工作人員回復表示，他們公司不辦理按揭，讓自己聯系銀行。

2025年1月9日，開發商在她家門上貼了通知并發來照片，稱“再次通知盡快辦理”。2月13日，再次發短信催辦。田女士短信回復表示，尾款17萬元到處借借可以交上，但要求的利息將近十萬元著實太高，也借不到27萬元現金。

據了解，為維護自己的權益，3月15日，田女士向法院提交了起訴書。

4月10日，開發商再次在房門上貼通知，不過這次不是催辦，而是讓4月14日前搬離，否則公司將采取相關措施。此后便是高先生給記者講述的情況。

高先生說：“這房子是我們湊錢于2007年交了30%首付款買的，一直交著水電費、物業費。因為開發商的原因，按揭貸款一直辦不下來。中間找相關單位了解到，是由于手續問題一直辦不下來。我家孩子想在附近長安一小上學也上不了，只能在別的學校上。去年政府加快處理房屋‘辦證難’遺留問題，開發商把大證辦下來了。讓我們交尾款這很正常，但開發商同時還要收很高的‘利息’。這事我們還正在溝通，開發商竟單方面把我們的房賣了，造成一房兩賣。我們的起訴法院已受理，在此期間開發商竟然敢這樣做。”

高先生于2007年交30%首付款買房 資料圖

采訪期間一位女住戶說，13層、23層都有鄰居的水表被卸了、電被掐了，而且13層鄰居的房子也已經被過戶。她說，自己是2010年入住的，目前雖然還沒遇到這種情況，但開發商一直在催交尾款和高額利息，讓她感到很擔心。

高先生說，開發商稱把他家房子過戶了，他查了后發現是過戶到了一個姓“董”的女子名下，可能是開發公司的員工。13樓鄰居的房子也被過戶到了該女子名下。

根據該小區另一住戶提供的資料，2024年5月20日，中鐵二十局集團第六工程有限公司曾在該小區張貼了一紙“告知及聲明函”，稱“綠園綜合住宅樓項目系本公司與長安綠園房地產開發公司聯合開發，后續房款利益不屬于長安綠園房地產開發有限公司，長安綠園房地產開發公司既無權收取房款也無權與住戶解除房屋買賣合同。”“為了保障全體住戶及未足額繳納房款的住戶后續合法權益，我公司在此建議大家將未繳納的房款繳納至政府監管賬戶，保證專款專用，不要以現金或轉賬方式向任何人或單位繳納房款，避免財產遭受損失。”“如有發現或被侵害，本公司將立即刑事報案，以此維護本公司的合法權益。”

為何一個項目涉及兩家公司，一家在催繳，另一家卻提醒不要向任何人或單位繳納房款？

綠園房地產公司律師：

購房者所交錢只是定金且已違約+已給抵債方辦理了產權證

隨后，記者和高先生一起來到長安綠園房地產開發有限公司辦公室，公司工作人員稱此事已全權委托律師處理。

該公司律師虞先生表示：“在售房過程中，五證遲遲沒有辦下來。有一部分購房人交的是全款；另一部分只是交了部分款項，十幾年來一直沒再付款。近期長安區政府處理歷史遺留問題的相關政策出來后，公司陸續完善了各項手續，包括繳納稅費和各項管理規費，以及后續的修繕和消防水電要求等，去年拿到了綠園綜合大廈項目的大證，也為200戶業主辦理了分戶的小證。目前還有幾十戶存在一些問題。”

虞先生說：“因為之前沒有預售證，銀行出于審慎原因不給辦理貸款，就把房子先行交付了。既然十幾年這些錢一直沒交，那就應該承擔一些資金占用費用。因為實際上這些費用是開發商承擔了，后期辦證還要繳納各項稅費，會有相當大的費用。針對沒有交齊全款的業主，我們從2024年初就開始通知和聯系了，要求協商辦理，到2024年底大部分已辦完了。但一部分購房人不愿意繳納這些款項。在這種情況下我們聚焦房款問題，要求盡快協商，否則就是根本性違約了，因為既然你大部分購房款都沒有繳納，那我們就要求解除合同。實際上當年大部分購房者都沒有簽合同。不僅正式的網簽備案合同沒有，連草簽的合同都沒有，所交的錢只是定金性質。土地出讓金2008年一畝地僅10萬元，現在一畝地300萬，中間有很大差額，還按原來的差額來交肯定不可能。有的購房者在沒有交齊全款情況下，十幾年來把房子出租賺取的租金也有幾十萬了。我們認為不交房款的人已經合同違約，為了籌措辦證費用，迫不得已把這些房子以抵賬的形式，抵償之前辦證支付的各種費用了，而且已經給抵債方辦理了產權證。只是現業主要求原來的購房人騰房時，他們不愿意騰房也不配合。”

高先生家水表被拆 資料圖

高先生問，他家水表被拆，到底啥時候才能給修復？虞先生表示：“產權登記辦理完成的房屋，開發商已失去了對該房產的物權，這些行為應該是現業主委托他人采取的措施。”

關于綠園房地產公司和中鐵二十局六公司的關系，虞先生表示：“開發這個項目時，公司在資金緊張的情況下，和中鐵二十局六公司有個內部協議，對方來出資，我們提供土地，大家合作把這個房地產項目開發起來。但關于這種內部合作關系，雙方的認識是不同的。我們認為，中鐵二十局六公司是這個項目的建設單位，他們是總包方，我們是業主方，最后把這個樓蓋起來了。但他們認為，項目是雙方聯合開發的。目前這個案子還在訴訟中。”

虞先生表示：“作為建設單位，他們沒有資格去收取業主購房款；我們是實際開發商，我們有權銷售。因為前期是中鐵二十局六公司墊資建設的，前面收款基本也都是他們收的。他們是以我們的名義收的，業主交錢其實是交到了中鐵二十局六公司的賬戶里，蓋的章子是我們的。中鐵二十局六公司只是出資了建設費用，當時的合作協議約定是他們要承擔全過程費用，包括后期的繳納稅費、各項支出。而后續辦證費用很高，目前已經產生兩千萬元了。有一百多戶業主認為應該繳納購房尾款和資金占用費，而且也實際繳納了，我們才有錢來辦證。”

中鐵二十局六公司律師：

把有爭議的房子賣給他人+應該屬于合同詐騙

中鐵二十局六公司委托律師李先生向記者介紹了情況。

李先生表示，關于中鐵二十局六公司和綠園房地產公司的關系，目前一審已判決，原告方綠園房地產公司的主張是解除雙方的聯建協議，被法院駁回了。目前處于上訴期，雙方都上訴了。

對于住戶住了十幾年的房子被拆除水表、換掉門鎖并過戶給其他人，李先生認為：“如果在購房人已經起訴到法院、法院尚未作出判決的情況下，還是把房子賣給了其他人導致一房二賣，這應該屬于合同詐騙。做事情要按照法律規定來，如果你覺得這房子是你的，你可以到法院請求確權，確權給你了你再賣，但你并沒有實際去解除。這就跟他們在處理和我們的關系時是一樣的，怎么能認為你給我們發了解除函，就把關系解除了？最后不是還要到法院起訴，結果卻被法院駁回了？另外，新買房的人，不知是不是他們自己找的人。如果是，那這就是做局，可能涉及虛假交易。如果不是，那這些人也很慘的，能拿得到房嗎？要不要去打撤銷官司？如果需要做，又是很長時間的困擾。”

李先生說：“2024年我們發的‘告知及聲明函’，主要是為了防止購房者的損失，告知各方要通過合法途徑來解決問題。我們建議，購房人要打尾款，可以打到政府監管賬戶里。我們在法院也提出來，可以讓法院成立一個監管賬戶，把大家的錢都存在這個監管賬戶里，然后把這個項目完善了。其實按照合同約定，應該是由我們來收款的，但我們為了所有購房人的安全，我們建議打到政府或法院設置的監管賬戶里，由政府主導來辦這個事，防止對購房者造成損害。但綠園房地產公司不同意。”

住戶們所聘律師：

開發商加收的資金占用費+沒有合同和法律依據

高先生給記者出具了“綠園綜合大廈房號認購書”，其中約定了自愿認購的房號、預訂房價等信息。

根據田女士提交給法院的起訴書，2007年8月30日，雙方簽訂了該認購書，房屋單價優惠后為2927.46元/平方米，面積87.43平方米，總房款255947.83元。從2007年12月到2009+年+7+月合計支付購房款85947.83元，約定剩余房款170000元以銀行按揭貸款支付。2009年7月25日，開發商交付房屋，同時以代理辦證、按揭名義，收取契稅、大修基金、購房登記工本費、按揭登記工本費等14658.1元。

住戶們的代理律師吳先生認為，關于認購書的性質，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。綠園房地產公司與購房者所簽合同雖名為“認購”，但實際收取了購房款并已經向購房人交付房屋，依照上述法律規定，已與購房人之間實際成立商品房買賣合同關系。

吳先生說，這些住戶買房已15年了，一直沒有拿到產權證，是因為該項目的土地、建設、銷售等存在問題，而這些問題是由于開發商的原因造成的。2021年，為全面推進解決群眾“房屋辦證難”問題，西安市政府制定“處理不動產登記遺留問題實施方案”，要求對長期不能正常辦理不動產登記的住宅類項目采取“證繳分離”，加快處理房屋“辦證難”遺留問題。2024年8月，經西安市自然資源和規劃局審批，綠園綜合大廈列入“全市已完成歷史遺留問題化解具備轉移登記條件項目名單”。業主們好不容易看到了辦證的希望，可開發商卻借著辦證的機會，在讓業主支付購房尾款的同時還要求支付十多年的資金占用費。如不接受，就會遭到停水、斷電、更換門鎖，甚至房子產權被登記在他人名下，這給很多業主造成了精神上的壓力。

吳先生表示：“同樣也是因為開發商的原因，導致至今未辦理銀行按揭手續，所以付款條件未成就。十幾年未付尾款，客觀上也是開發商造成的。開發商加收的資金占用費沒有合同依據、法律依據，而且標準不一且過高。所以，有些購房者不能接受，起訴到法院維護自己的權益，目前委托我們起訴的業主有43位。得知購房者采取法律手段維權，開發商采取了停水、斷電、更換門鎖并將部分房屋登記在他人名下來應對。而所謂的新房主，沒來實地看過房，從未出面和原住戶溝通，一直委托開發商停水、斷電、換門鎖。如果他們的目的得逞了，住戶們就會面臨房屋沒有了，所付錢款也要不回來的境況。我們覺得任何糾紛都應該以平和、正當的方式來維權，比如向法院提出自己的主張，而不應該以違法違規的行為來解決。”

該項目涉及眾多購房者的情況最終會如何處理？本報將持續關注該事件進展。

華商報大風新聞記者 石錚 D21?