大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認(rèn)可的宅建士資格證、租賃住宅認(rèn)證主管資格證，以及金融理財(cái)規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財(cái)領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助過數(shù)百名客戶實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。

我開設(shè)了《翻老師日本投資進(jìn)階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

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翻老師東京房產(chǎn)投資合集（點(diǎn)擊查閱??）

最近，中國(guó)駐日本使館發(fā)出安全提醒：由于地震頻發(fā)，建議公民非必要不赴日。

消息一出，不少關(guān)注東京房產(chǎn)的朋友立刻開始焦慮：

“東京未來30年地震概率80%，我是不是投錯(cuò)地方了？”

“要不要現(xiàn)在就賣掉手里的公寓？”

今天這篇文章，我們就來一次系統(tǒng)性回答：地震頻發(fā)的東京，房子還能不能買？怎么買才穩(wěn)？

地震預(yù)警頻發(fā)，東京還能投嗎？

沒錯(cuò)，根據(jù)日本地震調(diào)查委員會(huì)的數(shù)據(jù)，東京未來30年內(nèi)發(fā)生6級(jí)以上地震的概率超過80%。

聽上去很嚇人，但我們要厘清一個(gè)概念：

這是“地震概率”，不是“房?jī)r(jià)下跌概率”，更不是“房子會(huì)塌的概率”。

當(dāng)然對(duì)地震與自然還是要抱有敬畏之心。

下圖是根據(jù)“東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測(cè)定調(diào)査」” 的調(diào)查報(bào)告中選出的東京都地震時(shí)危險(xiǎn)度較高的區(qū)域，因此在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)盡量避開下列區(qū)域。

判斷市場(chǎng)不是看概率，而是看結(jié)構(gòu)。

地震≠崩盤，東京樓市有制度護(hù)城河

1981年起，日本全面實(shí)施“新耐震基準(zhǔn)”，新建建筑必須在震度6強(qiáng)到7級(jí)地震下不會(huì)倒塌；

2000年后，制震/免震結(jié)構(gòu)成為高層塔樓標(biāo)配；

東京目前2000年后建筑占比超40%，抗震水準(zhǔn)在全球一線城市中位居前列。

隨著耐震化的推進(jìn)東京的房產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)也在急劇降低。

更重要的是：東京的制度能力，是城市韌性背后的底層力量。

- 保險(xiǎn)理賠制度成熟，地震險(xiǎn)可覆蓋大部分修繕費(fèi)用；
- 災(zāi)后恢復(fù)機(jī)制高效，地鐵、公寓、寫字樓快速重啟已是常態(tài)；
- 政府會(huì)通過貨幣寬松、財(cái)政投入穩(wěn)定市場(chǎng)（如2011年311地震后的購(gòu)債計(jì)劃）

強(qiáng)制度，比強(qiáng)運(yùn)氣更能穿越風(fēng)浪。

每一次地震，都是一場(chǎng)資產(chǎn)分化的測(cè)試

如果你擔(dān)心“地震一來，東京房?jī)r(jià)就會(huì)崩”，那我們不妨看看歷史上真正的大地震，是怎么影響日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

【1995年】阪神大地震（神戶）

? 房?jī)r(jià)影響：神戶核心區(qū)房?jī)r(jià)在1年內(nèi)下跌約15~20%，但于3年內(nèi)逐步恢復(fù)

? 背后原因：重建需求激增，帶動(dòng)市區(qū)再開發(fā)與長(zhǎng)期房?jī)r(jià)修復(fù)

【2011年】東日本大地震（東北+東京有強(qiáng)烈震感）

? 震級(jí)：9.0級(jí)

? 東京影響：部分老舊公寓交易短期受挫，但房?jī)r(jià)整體并未明顯下跌

? 后續(xù)走勢(shì)：2013年起，受安倍寬松政策與城市更新影響，東京房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪上漲周期

【2024年】能登半島地震（非東京圈）

? 震級(jí)：7.6級(jí)

? 直接損害集中在北陸地區(qū)，對(duì)東京無結(jié)構(gòu)性影響

? 市場(chǎng)反應(yīng)：資金出現(xiàn)“回流首都圈”現(xiàn)象，部分投資人轉(zhuǎn)向更具制度保障的東京住宅市場(chǎng)

真正壓垮市場(chǎng)的不是地震本身，而是缺乏制度、功能、資金支撐的脆弱區(qū)域。

東京在每次震后，反而通過公共投資、城市重建與金融支援，進(jìn)一步強(qiáng)化了作為“全國(guó)經(jīng)濟(jì)中樞”的地位。

怕震的不是城市，是沒有價(jià)值支撐的資產(chǎn)。

如何挑選真正“抗震”的好房產(chǎn)？

如果你已經(jīng)決定布局東京，以下清單值得收藏：

建筑年份：1981年后為“新耐震”，2000年后更佳；

建筑結(jié)構(gòu)：RC造、SRC造，優(yōu)先考慮帶制震/免震系統(tǒng)的塔樓；

地區(qū)選擇：港區(qū)、新宿、文京、豐島等“地質(zhì)穩(wěn)+更新活”的區(qū)域；

投資角度：優(yōu)先有穩(wěn)定現(xiàn)金流的1LDK~2LDK，避開老舊木造或無土地附加值的小戶型；

風(fēng)控體系：配置火災(zāi)+地震險(xiǎn)，理解修繕基金制度；

心態(tài)建設(shè)：拉長(zhǎng)周期，目標(biāo)是“5年租金+穩(wěn)健保值”。

抗震能力=建筑結(jié)構(gòu)+區(qū)域選擇+你對(duì)資產(chǎn)的理解力。

未來趨勢(shì)：地震，反而放大“抗風(fēng)險(xiǎn)型城市”的價(jià)值

- 自然災(zāi)害頻率提升，讓資本回歸“制度完善+功能密集”的城市核心；

- 東京作為日本政治、經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、教育中心，資源集中度極高；

- 抗震建筑稀缺、供給有限，是形成長(zhǎng)期資產(chǎn)溢價(jià)的底層邏輯。

換句話說：你不是投資不發(fā)生地震的城市，而是投資發(fā)生地震也照樣運(yùn)營(yíng)的城市。

真正能穿越危機(jī)的資產(chǎn)，從來都不是靠“運(yùn)氣”活下來的。

地震不是投資的終點(diǎn)，而是思維的起點(diǎn)

我們不是否認(rèn)地震風(fēng)險(xiǎn)，而是理解、吸收、管理它。

東京的抗震，不只是一棟房子的強(qiáng)度，而是一個(gè)城市系統(tǒng)的響應(yīng)能力。

地震并不“制造風(fēng)險(xiǎn)”，它只是把原本隱藏的問題放大——

也正因?yàn)槿绱耍恳淮蔚卣鹬螅袌?chǎng)會(huì)重新排序：

?哪些是值得長(zhǎng)期持有的“抗周期資產(chǎn)”？

?哪些只是短期套利的“交易標(biāo)的”？

如果你在全球?qū)ふ乙粋€(gè)“既真實(shí)有挑戰(zhàn)、又制度強(qiáng)健”的資產(chǎn)池，東京仍是東亞最值得配置的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)之一。

但值得的不是全部——而是那些，抗得住震、挺得過風(fēng)、留得住價(jià)值的那一類。

風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)存在，但真正好的資產(chǎn)，是在不確定中更顯稀缺的。

如果你對(duì)日本市場(chǎng)感興趣，如果你想在東京做資產(chǎn)的分散配置，歡迎掃碼進(jìn)入《翻老師日本投資進(jìn)階》群，我在東京等你。

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