樓市說到底是貨幣現象，2025年開始放水，于是，人們對樓市的預期也有了微妙的變化。

摩根士丹利的預測：房地產銷售和價格將在 2025 年下半年企穩，它有一個非常關鍵的理由，認為政策發生了一個根本性的轉變，通過加發超長期特別國債把地方從土地財政中解放了出來。這的確很重要，地方財政不再依賴土地收入，是樓市企穩的先決條件。

高盛沒這么樂觀，認為2025 年房價可能再跌 20%-25%，新房價格到 2025 年底企穩，二手房價格在 2026 年企穩，2027 年新房市場微漲。

主流媒體永遠是陽光燦爛，僅憑１－２月數據環比跌幅收窄，就開始歡呼“重大轉折性變化”出現了。

其實樓市跟股市的道理一樣的， 如果沒有趨勢性的指標信號，僅憑分時圖上的短期背馳就盲目入場，是不負責任的。中國樓市能否在 2025 年觸底，要看五個關鍵指標是否形成共振，這才有可能做出一個定向分析。

哪五個指標？

第一個指標：庫存去化周期回歸健康線

按國際貨幣基金組織（IMF）的研究，健康市場的庫存周轉數在 12-24 月。如果我們把樓市的存量比做超市的牛奶貨架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，這就是一個供求平衡的健康市場。如果不到12個月新樓盤一掄而空，成交量會暴漲，反之，就說明供過于求。

2025年初；全國總庫存去化周期從 2021 年的 31 個月縮短至 25 個月，臨近健康線。

第二個指標：銷售面積回歸均衡值

均衡值是中國社科院的一個歷史數據模型的測算，在城鎮化率 65% 階段的合理銷量應為每年10.8 億平方米 。這就是所謂的中國樓市的馬奇諾防線，守住10億銷售面積的大底，是樓市改變預期的一個重要標志。

2024 年全國商品房銷售面積 ９.７ 億平方米，2025年一季度同比下降3%，說明短期觸底無望；二季度指標至關重要，標準普爾研究顯示，銷量連續 3 個月穩定在均衡值附近，市場觸底概率超過 70%。那就等待著我們的等待吧。

第三個指標：二手房價格企穩

二手房價格才是標志性的，是市場價格更真實的反映。

一季度70 城二手房價格同比跌幅收窄至 7.3%，一、二、三線城市都還沒停止下跌，這給觸底論者狠狠潑了一盆冷水。

二手房價格連續 6 個月收窄后，新房價格也會企穩，這一規律驗證準確率達 83%。也就是說到六月份，對2025年能否觸底基本可以蓋棺定論了。

第四個指標：開發商信心回暖

按克而瑞研究數據， 土地溢價率連續 3 個月突破 8%，預示著觸底。

按中指研究院數據，一季度300城平均溢價率13.6%，較去年同期提升8.1個百分點，這個數據非常好，但中國拿地以城投為主，是宏觀文件的推動力，不完全是市場自然的反應；所以，還是要綜合看前三個指標。

第五個指標：政策仍然是關鍵

最大的利空是關稅戰的深刻影響，政策的重心將轉向出口，很多預測大概率要做減法了。

從上述五大指標看，都沒有真正發出觸底信號，而各家知名機構的預測，是在關稅戰之前，很可能都過于樂觀了。