觀點網 外部環境越不穩，內核越要精簡。

近日，據媒體消息，象嶼地產正進行大規模組織調整，原天津公司、唐山公司合并至滬浙區域，重慶公司合并至江蘇區域，調整完成后，全國僅剩余三家區域公司，分別是浙滬區域、江蘇區域、海西區域。

盡管該消息還未得到象嶼地產官方確認，不過從近幾年的拿地動作以及區域銷售情況來看，象嶼地產早已將資源集中在長三角等核心都市圈，砍掉三家非核心區域的項目公司似乎也是早晚的事。

從2021年-2024年拿地情況來看，象嶼地產高頻次拿地城市主要是上海和蘇州。據不完全統計下，象嶼地產4年時間內共摘得38宗地，上海占據18宗，蘇州占據8宗。

具體來看，2021年象嶼地產共摘得17宗地，涉及上海（5宗）、蘇州（4宗）、重慶（2宗）、福州（3宗）、南京（1宗）、寧德（1宗）、紹興（1宗）共7座城市；2022年摘得8宗，僅涉及上海（6宗）、廈門（1宗）、蘇州（1宗）三座城市。

在2023年，同樣摘得8宗，涉及上海（4宗）、蘇州（2宗）、南京（1宗）、廈門（1宗）四座城市；2024年，共摘得5宗地（不完全統計），上海三宗、蘇州和廈門各一宗。

到了2025年，截至目前，象嶼地產也僅是摘得1宗地塊，且還是在上海。3月28日，象嶼以總價66.79億元競得上海閔行區地塊，成交樓面價3.015萬元/平方米，溢價率18.97%。

銷售往往跟著拿地跑，在此背景之下，據象嶼地產發布的2025年公司債券募集說明書顯示，截至2024年9月，象嶼地產銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市。

數據來源：象嶼地產2025年發行公司債券募集說明書

其中，以上海為絕對重心，2021年-2024年9月末，上海區域銷售金額達976億元，占比高達55.77%；緊接著是蘇州，銷售金額491.6億元，占比28.09%。

相比之下，此次被合并的天津、唐山、重慶項目公司所在城市的銷售占比僅為1.49%、0.38%、4.24%。

截至2024年9月末，象嶼地產存量房地產項目全口徑未售面積合計217.55萬平方米，分布在福州（20.62%）、上海（16.84%）、蘇州（15.66%）、南平（10.09%）、廈門（9.55%）、重慶（8.31%）、紹興（6.84%）、天津（6.08%）、唐山（3.33%）、南京（2.68%）共10個城市。

自2022 年 5 月出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產黨委書記兼董事長的胡新立，一改前任王澍陶此前堅持的福建大本營戰略，親自籌劃組織重塑、調兵遣將，建立 “上海+廈門” 雙總部模式。

然而，即使是將火力都集中在了上海、蘇州等核心戰略城市，但外拓這一條路也并沒有胡新立想象中的那么容易，尤其是上海。

房企外拓的最大難點在于拿地與銷售：若無法獲取核心地塊，銷售數據便難以提升；而房企現金流主要依賴銷售，若缺乏充足資金支撐，地塊競爭優勢會大幅削弱，二者陷入死循環。

近年來，隨著更多頭部房企聚焦核心一線城市，上海土地市場競爭越發激烈，尤其是2024年6月后，上海土拍恢復“價高者得”規則，大量土地溢價成交，投資風險加劇，土地獲取難度也隨之劇增。

在此背景之下，常常錯失目標地塊的象嶼地產也被戲稱為“陪跑常客”。

例如，今年3月3日出讓的嘉定新城核心區F03A-4地塊，象嶼地產提前半個月便放出風聲對這宗地志在必得，但經歷49輪競價拉鋸戰后，最終被招商蛇口奪走；還有2月 20日的奉賢新城10單元06-07地塊，1月24日松江SJS30003單元01-18號地塊等等。

頻頻被截胡，最惆悵或許是2024年初空降滬浙區域擔任總經理的鮑軼群。

鮑軼群曾任職上海綠地、上海城開、復星集團、龍光地產上海區域總經理、金地商置華東區域環滬公司總經理等職位，而象嶼地產此次本想借助鮑軼群在上海摸爬滾打多年的經驗進一步深耕，讓其負責拿地和品牌，但似乎也未能扭轉拿地的頹勢。

盡管象嶼地產對外宣稱“定位利潤中心，對規模考量較少，主要考慮盈利”，但市場的激烈競爭也進一步壓縮了項目利潤。

據募集說明書顯示，2024年1-9月，象嶼地產主營業務毛利率僅14.85%，而2023年是28.61%，2022年是30.20%。

數據來源：象嶼地產2025年發行公司債券募集說明書

除了拿地難外，由于上海項目大多數位于郊外環，銷售、去化也面臨一定的挑戰。

據2025年募集說明書，2024年三季度象嶼地產實際銷售金額154.67億元，而2023年全年銷售額為403.40億元，不足四分之一。

去化方面，上海嘉定區的虹橋嘉悅府項目，2023年開盤，可售總套數1004套，截至目前已售出723套，兩年時間去化率為72%；而同樣是2023年開盤的都匯云鏡，去化率72%。

不過也并非所有郊外環項目都如此，象嶼和聯發合作的金海汀云臺項目，由于地段交通便利，性價比高，總價500萬級就能上車，因此項目五開五罄，共推出620套房源。

2025年，象嶼地產在上海的首個內環項目蘇河琹廬即將入市，而這也將決定著其在內環的口碑以及2025年的銷售戰績，能否打響這關鍵一槍還得拭目以待。

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