近日，日本三菱UFJ金融集團將設立基金，在三年內收購規模達1000億日元的不動產這一消息再次引發了全球資本的關注。

據日本媒體報道，三菱UFJ銀行將出資300億日元成立一支房地產基金，在此基礎上通過外部融資的方式，使得這個基金三年內的總投資額達到1000億日元，今后也考慮將規模擴大到接近2000億日元。

這只基金設立后，將由三菱UFJ信托銀行負責運營，專門用于投資具有中長期增值潛力的東京市中心辦公樓和住宅。

其實，日本大型銀行投資日本房地產并不奇怪，不過之前是主要通過向購買不動產的基金提供貸款參與其中。由于日本長期處于歷史性低利率環境，海外基金更容易從銀行獲得融資。

三菱UFJ銀行此前也主要以貸款為主，對不動產的直接投資總額約為600億日元，相比其持有的約4萬億日元股票等資產，仍處于較低水平。

此次，三菱UFJ啟動設立不動產基金，說明三菱看好日本的不動產市場前景，也反映出日本不動產作為投資標的的吸引力正在上升。

不動產服務巨頭世邦魏理仕的調查發現，2024年日本國內價值超過10億日元的商業不動產交易額達4兆6600億日元，比2023年增長了18%。

為什么日本房產會成為全球資本青睞的投資標的呢？我們通過數據來看一下。

首先，三菱UFJ砸千億日元加碼東京房地產，是因為相較于海外市場價格，日本的不動產價格偏低，未來可以通過地價上漲來獲得不菲的投資回報。

日本國土交通省公布的截至2025年1月1日的公示地價數據顯示，所有用途的全國平均地價同比上漲了2.7%，漲幅超過上年的2.3%，創出泡沫經濟崩潰后的1992年以來的新高。這是日本全國地價連續4年上漲，23個區中有10個區的住宅用地價格上漲10%以上。

與此同時，東京23區及其周邊的公寓價格也上漲。東京市中心70平方米的二手公寓掛牌價于今年2月首次突破1.5億日元（約700萬人民幣），千代田區和港區高價公寓的平均價格連續2個月超過2億日元。

但對比全球主要城市的高價位公寓價格，東京港區的房價僅為倫敦、紐約的房價的一半左右。即使是放在亞洲，香港、新加坡的房價，也遠高于東京。

從房價收入比來，東京也遠低于香港、新加坡、紐約、倫敦，甚至遠低于北上廣深。因此，外國資本來日本投資購買相當劃算。

雖然日本人口持續減少，但日元貶值和低利率正在推動海外投資資金流向融資成本低廉的日本市場。

盡管隨著日本央行加息，市場上也出現了因融資變得困難、不動產價格上漲放緩的觀點，但三菱UFJ仍認為中長期來看，以東京市中心為核心的不動產價格將持續上漲，因此正在構建一個長期持有的不動產投資框架。

都說日本房產價格在上漲，那究竟漲了多少呢？

從東京23區的公寓價格來看，在過去5年間，新建住宅價格上漲了50%，二手房上漲60%以上。特別是港區和澀谷區等地，“過億日元住宅”已經司空見慣。

日本不動產經濟研究所的數據顯示，2024年東京都區部的平均房價為每平方米171萬日元。換算成普通東京都內住宅的面積（70平方米），將是1.197億日元，比5年前上漲了52%。

其中，最高價為港區的2.782億日元，最低價為江戶川區的7861萬日元。

二手房也因新建項目的帶動而不斷上漲。東京KANTEI的數據顯示，從市場供應量較大的房齡10～20年的住宅來看，平均期望出售價格按70平方米計算為9860萬日元。5年間上漲了65%。最高價為千代田區的1.9217億日元。最低價為足立區的4434萬日元。

因此，如果家庭年收入低于1000萬日元（約合人民幣51.3萬元），在東京23區內購買新房則相當困難。如果想要購買東京都心六區的新建公寓，家庭年收入至少需要達到2000萬日元。

這么高的房價都有哪些人在購買呢？

東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之先生表示，根據三菱UFJ信托銀行的調查，在東京市中心購買新公寓的人中，有20%-40%的買家來自海外。以前把海外買家的數量控制在10%左右，但現在似乎已經無法阻止他們了。

他認為，公寓價格飆升的原因是勞動力成本上升以及匯率導致海外材料成本上升。但即便如此，從海外的角度來看，日本公寓的價值仍然被低估，作為投資目的地，日本公寓正被爭先購買。

除上述因素外，新冠疫情結束后，商業活動更加活躍，土地的收益率也有所提高，這反過來又促進了資產價值和地價的上漲。

總的來說，目前東京房價上漲的趨勢仍未改變。材料價格和人工費的上漲，建筑物的施工費用持續上漲，再加上外國資金流入東京房地產，都在加速房價上漲。所以想要在日本買房配置日元資產的您，要抓住日元升值前的黃金購買時期了。

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