近日，位于長沙洋湖片區、編號【2025】長沙市011號地塊迎來出讓，最終由湖南嘉融房地產開發有限公司（嘉信）以底價116621萬元競得，折合樓面價約6300元/㎡。

此地塊位于瀟湘南路與豐塘路交匯，由I232和I481兩塊組成，其中I481一線臨江，容積率I232≤2.2、I481≤1.9。

【2025】長沙市011號地塊兩宗地分別為I-232、I481-1地塊，均為純住宅用地。

地塊區位：[2025]長沙市011號地，出讓面積約89305平方米（約134 畝），規劃用途為住宅用地。該地塊位于長沙洋湖片區，東臨湘江、北臨連山路、南臨南三環綠帶、西臨湘江中學。地塊起始總價116621萬元，折合樓面價約6300元/㎡。

地塊指標：011地塊由2個小地塊組成，Y06-I232地塊有效面積約51440㎡(合77.16畝)，容積率≤2.2。Y06-I481-1地塊有效面積約37865㎡(合56.8畝)，容積率≤1.9。

兩宗地合計住宅建面18.5萬方。

掛牌要求：

1.項目建設須按相關文件落實裝配式建筑、綠色建造和教育等配套要求。

2.保證該項目建筑前區滿足相鄰城市規劃道路的協同設計要求，并無條件在建筑前區承擔城市規劃道路的人行道功能，以及承擔沿道路公共附屬設施放置和后續的相關建設維護管理協調工作。

3.實現“交房即交證”。

4.為落實城市建筑和景觀風貌管控要求，提高住宅品質，項目規劃設計時應對住宅陽臺統一封閉設計，并在住宅交付前實施完畢。

5.掛牌宗地的住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進行價格監制。

具體到宗地位置來看，[2025]長沙市011號地塊位于洋湖垸板塊，繞城高速以北、瀟湘南路兩廂。

4月9日，嘉信以底價11.66億元，樓面價約6300元/㎡競得。

作為洋湖少有的濱江住宅地塊竟然底價成交了，且土地樓面價僅6300元/㎡，低于綠城玉海棠7181元/㎡的樓面價近900元/㎡，另外珠江頤德公館目前二手房價格1.8萬/㎡。

乍一看，[2025]長沙市011號地塊底價成交、市場邏輯似乎不合理，但是地塊確實存在一些瑕疵，致使品牌開發商的拿地意向度較低。

這地塊也確實考驗開發商的運營能力！

1、地塊的江景視野較窄

長沙珠江頤德公館是南北狹長型地塊，樓棟沿江排布，基本能夠保證大部分戶看江。

但是此次掛牌的地塊，僅I-481地塊有較窄的江景面，預計只有4棟樓可看江，地塊內大量樓棟沒有一線江景；而I-232地塊未來會因東側待出讓地塊的遮擋而沒有江景。

2、地塊外部存在不利因素，包括噪音及污水處理等

I-481地塊的南邊就是長沙繞城高速，可能會有較大噪音影響，而地塊的東南邊有排漬泵站。

3、兩宗地無法進行容積率平衡，且東地塊限高僅54米，致使東地塊非江景樓棟難以壓縮面積段。

以同樣靠近繞城高速的建發電建江山悅的二手房成交情況來看，成交多以129-144㎡的戶型為主，不看江180㎡戶型成交極少，不看江成交均價精裝12000元/㎡左右，看江成交均價精裝15000元/㎡左右。

對于非江景戶型來說，如果不把面積段壓小，未來的去化難度會非常大，看了幾家開發商的強排方案，在無法平衡兩宗地容積率的前提下，東地塊難以壓縮到150㎡以內的面積段。

4、無法滿足較多品牌房企快周轉的要求

I-481地塊和I-232地塊約有18.5萬方的體量，地塊體量較大，無法滿足較多品牌房企快周轉的要求，此地塊去化可能需要一段時間。

5、相對弱勢的教育配套及不臨地鐵口等劣勢

地塊周邊的教育配套并非洋湖板塊一流學校，不臨地鐵口，市場商品房難以依靠城市配套溢價。

項目大概率是入讀雅禮英才或湘江實驗小學，初中為微機派位。

6、開發商

嘉信是一家來自湖南永州的房企，這是其在長沙拿下的第3塊地，此前已在市府板塊開發過“嘉信博麓郡”，在洋湖南板塊也打造過“嘉信洋湖錦玉”。

嘉信博麓郡前段時間搞了波降價促銷，去化了一些，不過房源還有的是；“嘉信洋湖錦玉”是新規產品，再加上價格，對比周邊還是有性價比，首開去化成績不錯。

但是嘉信開發商在永州也或多或少有點瑕疵，有興趣的網友可以在網上多查查信息。

以上六點是該地塊雖然有“洋湖濱江地塊”的噱頭，但難以兌現“濱江”價值、以較低底價在土地市場成交的主要原因，這個地塊也真正會考量開發商的運營操盤的能力！