大家好，我是蘇北哥！今天是4月19日，農歷三月二十二日，聽說下周一將有大事發(fā)生！且關乎每個買房人切身利益！

01.

周一見！今年首輪降息要來了？降息幅度疑似提前流出！

正如前段時間北哥文章預測的那樣，4月接下來將迎來一波強勁的買房刺激ZC。原因非常明了，如今國際環(huán)境使然，ZM關稅問題，MG單方面已經將關稅提升至245%，強權、霸凌已經昭然若揭！

情緒上的憤慨是一方面，但是對此接下來肯定會有一些對策，北哥最近看了GM和自媒體博主對于ZM關稅之后，經濟發(fā)展方向的分析和預測，這次大家不約而同的都將“重振房地產”作為解決問題的焦點。改革GY企的運作模式、重新制定土地資源分配制度等等之類的觀點，目前已經充斥著網絡。

昨天北哥文章也提了，4月12日中房報發(fā)表文章，已經明確將國內房地產基調，從去年9月底的“止跌回穩(wěn)”改變?yōu)榱恕捌蠓€(wěn)回升”，很顯然GC已經將2025年國內樓市的關鍵詞落在了一個“升”字上。

不僅媒體有宣傳，ZY更有實際動作！

4月15日，ZL在北京調研時，聚焦房地產，并展開了全面論述，為樓市注入強心針。

講話圍繞以下幾個方面進行：以更大力度促進消費、擴大內需、做強國內大循環(huán)；收購存量商品房用作保障性住房，促進房地產市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生；深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，盤活存量、優(yōu)化增量；調整完善相關政策，支持居民剛性和改善性住房需求；著力推動“好房子”建設；加快構建房地產發(fā)展新模式；促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

很明顯ZL講話，已經將擴大內需、做強內循環(huán)、促進消費與房地產企穩(wěn)回升放在了一起，也可以說這兩個方面的問題已經可以畫等號了！

而國內對于此次關稅戰(zhàn)之后的經濟，早有ZC方面的儲備，只待合適的時機釋放。

而2025年最能刺激樓市，讓買房需求進一步釋放的ZC就是“降息”，這也是2025年國內樓市目前最大的懸念ZC！看到這兒，可能很多粉絲又覺得北哥要老生常談了！非也！今天北哥帶來了降息的最新消息！

通常LPR數據是每個月的20日公布，而這個月的20日正好是周日，相關部門休息，所以順延至下周一，也就是4月21日。而下周一非常可能就是今年首輪降息的時間節(jié)點。

分析起來有這么幾個方面的原因！

第一，國內降息放風已經持續(xù)了4個月！市場預期已經非常之高了！

從去年12月9日ZY經濟工作會議首次提出2025年將“適度降準降息”；到3月6日兩會YH行長答記者問，明確表示YH將“擇機降準降息”；再到4月6日人民日報發(fā)表標題文章“降準降息等貨幣ZC工具已留有充分的余地，隨時可以出臺”

說實話，這么多輪強勢的宣傳與放風，市場對于“降息”的期待已經非常強烈，毫不夸張的說很多買房人目前就是在等降息！

第二，LPR已經5個月沒有調動！之前盛傳今年將有3次降息！時間上也差不多了

國內5年期LPR從去年10月份下調25BP之后就再也未出現(xiàn)變動，距今為止5年期LPR已經有5個月沒有出現(xiàn)變動！而根據今年過年前國內金融專家的預測，2025年整體降息幅度將達到75BP，全面超越2024。

而對于降息的時間次數，國內也有專家提出預測，大概是3次左右，如果平均分布來看，應該就是上半年一次，年中一次，下半年一次。而4月份大概率就是今年首次降息最佳的時間節(jié)點。

第三，ZM關稅問題必然加速降息ZC的到來！

4月以來的ZM關稅問題，無論MG對華加到多少，目前已經淪為一場空洞、且無意義的數字游戲！ZF不予理會的同時，當然也會積極應對關稅問題對經濟帶來的影響！從目前的ZC內容和新聞判斷，未來加速內循環(huán)，提振消費就是對沖MG關稅的最重要手段。而這場關稅戰(zhàn)必然加速降息ZC的出臺和落地。

下面北哥要說干貨了！目前已經有相關消息稱，首輪降息基本已經確定是下周一（4月21日）附近幾天內，并且降息幅度也被透露出來。

據最新消息靈通人士透露，4月份下旬將是國內首輪降息的時間節(jié)點，屆時5年期LPR會下調15個基點。從目前的3.6%下調至3.45%。如果真能成行，那么房貸利率必然跟著下降。

以南京為例，目前南京首套房貸利率是3%，二套房3.3%，一旦降息，南京首套房貸利率將降至2.85%；二套房貸利率將降至3.15%；一旦落地，200萬、30年房貸將比之前少還5.8萬左右。

與此同時這位消息靈通人士還透露，4月份過后，下一次降息時間節(jié)點大概率將在10月份，預計降息幅度也在15個基點左右。

與此同時，今天網上還爆出重磅消息，稱接下來國內房貸將迎來2.5%時代，且消息發(fā)布者也表示，將于下周具體執(zhí)行降息。

具體降息幅度講達到多少，還需靜待下周揭曉！

除了降息，另一類型的買房刺激ZC也強勢出臺！這就是多孩家庭的買房補貼！

4月16日，位列全國十五座“新一線城市”的山東青島，發(fā)布重磅樓市XZ，宣布對多孩家庭發(fā)放買房補貼，最高補貼額度達到10萬。

青島XZ主要分為三個部分，其中最引人關注的就是多孩家庭的買房補貼。XZ規(guī)定從2024年4月1日至2026年6月30日在青島購買新建商品房的家庭，分別為二孩、三孩家庭發(fā)放買房補貼，額度分別為5萬和10萬元。

在今年年初，北哥撰寫文章對2025年南京救市ZC的六大猜想中（2025南京樓市救市ZC的“六大猜想”），就清晰的指出了2025年救市ZC的六個方向，其中不少ZC已經落地實現(xiàn)，比如限售放開等。而其中對于二孩及多孩家庭發(fā)放買房補貼也是預測方向之一。

其實不止青島，目前國內新一線城市出臺此類ZC的不在少數，比如去年11月29日武漢市住房和城市更新局和武漢住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關于多子女家庭購房獎補政策的通知》。

該通知提出，已生育二孩的武漢戶籍家庭在武漢市新城區(qū)（含長江新區(qū)）購買新建商品住房的，將一次性給予6萬元購房補貼；已生育三孩武漢市戶籍家庭在武漢市新城區(qū)（含長江新區(qū)）購買新建商品住房的，將一次性給予12萬元購房補貼。非武漢戶籍家庭落戶后，可以與武漢戶籍家庭享受同等待遇。

接下來此類ZC會否在南京落地執(zhí)行呢？歡迎微信后臺留言，或者晚間10點來北哥抖音直播間“蘇北哥南京說房”參與討論。

02.

不敢想象，河西中二手房房價“1字頭”，撿漏正當時！河西保值小區(qū)眾多！有業(yè)主怒賺近50萬離場！

所以無論從哪個角度來說，接下來的國內樓市都將是上升趨勢！而且大家有沒有發(fā)現(xiàn)一點，如今的樓市已經不是GC有指令，下面等執(zhí)行，而是執(zhí)行早已走在了ZC信號的前面。

就比如南京樓市的房價指數，新房已經實現(xiàn)了從去年11月份至今年3月份的“5月連漲”，不過也會有粉絲說，南京二手房價格不是已經連跌“2個月”了嗎？也不見得接下來房價全線上漲吧！

北哥只能說，某些粉絲還是對房地產缺乏了解！其實房價就像火車頭，一旦上漲走勢確定了，落下的那部分也會最終被帶起來！這完全取決于“火車頭”給不給力！如果從這個角度來看，目前還在下跌的南京二手房價格，其實應該就是今年的價格“谷底”了，也是買房人需要珍惜的“窗口期”。

昨天寫了河西南的文章，談到一批小區(qū)房源成交單價已經2字頭了，文章發(fā)布后卻有粉絲在后臺吐槽“河西南二手房價2字頭不稀奇，海峽城啥的去年就已經房價2字頭了”。好吧，現(xiàn)在的買房人胃口的確越來越重了！

那么今天北哥就來揭曉河西中二手房最新谷底價格，據了解作為南京豪宅大本營的河西中部，目前已經有小區(qū)房源成交單價直接“1字頭”！

這家小區(qū)是哪家呢？就是河西大街和夢都大街交界處的雨潤國際廣場。根據最新消息顯示，該小區(qū)4月9日前后一套93.99㎡戶型房源，成交總價178.5萬，折合成交單價僅1.9萬/㎡

雨潤國際廣場戶型實景

眾所周知，雨潤國際廣場是河西中部頂級的學區(qū)公寓，擁有南師附中新城雙學區(qū)資源。2020年市場高峰期，房價也曾買到7萬+/㎡

還有一批河西學區(qū)公寓成交單價目前在“2字頭”

與雨潤國際廣場一街之隔的紫輝時代廣場，4月8日左右一套107㎡房源，成交總價274萬，折合單價2.54萬/㎡

紫輝時代廣場實景

紫輝時代廣場也是河西中的頂級學區(qū)公寓，擁有河西金陵中學附屬小學+中華中學雙學區(qū)資源。紫輝時代廣場目前還是一個現(xiàn)房銷售項目，前短時間該案新房打5折，項目戶型種類較多，72-273㎡面積段，有6種戶型在售，總價只165萬起步，算下來新房售價也只2.29萬/㎡。

位于江東中路與奧體大街交界處的宋都奧體名座，4月5日成交一套60㎡戶型房源，總價172.5萬，折合單價為2.87萬/㎡

該小區(qū)也是南師附中新城雙學區(qū)房。2023年時最高成交單價達到6.85萬/㎡

與宋都奧體名座一墻之隔的聯(lián)強國際大廈，4月初一套60.69㎡戶型房源，總價152.5萬成交，折合單價2.51萬/㎡

河西廬山路沿線的新城雙學區(qū)公寓嘉業(yè)國際城，4月上旬一套56.08㎡戶型房源，總價166.5萬成交，折合單價2.97萬/㎡

2020年時，嘉業(yè)國際城學區(qū)公寓曾最高賣到7.1萬/㎡

與此同時，一些住宅小區(qū)內的公寓房源，目前成交價格也在2字頭。

比如奧體中心南側的金馬酈城東區(qū)，日前一套37,08㎡戶型房源成交，總價只80萬，折合單價僅2.16萬/㎡

還有河西北的金地名京，該小區(qū)近幾個月以來住宅二手房價格一直在上漲！4月上旬該小區(qū)一套62.11㎡戶型房源成交，總價163萬，折合單價2.62萬/㎡

然而，河西中板塊當然不是房價都在下行，而實際上保值能力強，甚至如今二手房價格超越當年新房開盤價的小區(qū)也大有人在。

比如河西大街，龍湖天街購物中心附近的保利云際花園。

3月份，云際花園一套186㎡4房大平層戶型成交，總價達到939萬，折合成交單價為50240元/㎡

而保利云際于2020年6月份首開，當時開盤價格只有4.8萬/㎡不到，算下來這套二手房至少漲了2200元/㎡，算上戶型面積，業(yè)主比當初買入時，怒賺41.5萬。

再比如，河西夢都大街以南的頤和源璟，該小區(qū)4月上旬一套188.57㎡戶型房源成交，總價達到1176萬，折合成交單價高達6.24萬。

頤和源璟實景

而頤和源璟B區(qū)目前二手房成交均價僅為5.54萬/㎡，等于這套房源單價高出小區(qū)均價近7000元/㎡，2022年頤和源璟B區(qū)開盤價格在5.8萬/㎡（另3000元/㎡裝修包），也就是4月成交的這套房源相比當年開盤價，高出起碼1000元/㎡

河西中頂豪海玥花園，4月初成交了一套頂樓帶花園王炸戶型，面積232㎡，成交總價高達1734萬，折合成交單價達到了7.5萬/㎡

據說這是今年整個河西第一套單價超過7萬/㎡的實際成交房源。

有人特地查了一下，這套房源當初新房的買入價格，根據網房的數據，當年這套房源的買入單價在7.03萬/㎡，另外還有5000元/㎡的裝修包，折算當年新房單價也在7.5萬/㎡左右。

海玥花園開盤數年后，基本上能做到房源價格平進平出，足見其超強的保值能力！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。