大家好，我是蘇北哥！今天是4月18日，農歷三月二十一日，我們今天繼續來聊南京房價問題~

01.

一批河西南小區房價目前已是2字頭，不知道的且想撿漏的粉絲趕緊看看是哪家？

昨天文章北哥拋出一個觀點，文章發布后在微信后臺得到了粉絲們的一致贊同，那就是南京房價變動最能牽動買房人的情緒。

房價上漲時，尤其是接連上漲，月月攀升，買房人的情緒就會變得焦慮不安，從淡定到躁動再到焦慮，只需要南京房價上漲1%個點就能輕松辦到！北哥作為一線的房產博主，這種感受最為深刻，真切！以往南京房價下跌的時候，粉絲們都很淡定，如今南京房價5連漲了，咨詢買房計劃的人就多了，“北哥，房價連漲5個月了，接下來還會漲嗎？”；“房價接下來再漲下去，是不是可以入手買房了”。

看到沒？其實這就是GC去年9月提出止跌回穩的戰略意義，要想樓市真正觸底回暖，不僅要止跌，還要回升，這里順便提一句。近期《中房報》一篇名為《貿易戰下推動樓市企穩回升不能“摸魚”》的文章中，已經明確了GC對于房地產市場的基調已經從去年的“止跌回穩”升級為“企穩回升”

這樣下去，估計房價接下來繼續上漲將是大概率事件！

不過呢！北哥也有一種實用的買房觀點，那就是專注自己個體的買房需求，將宏觀的房價走勢當做一種參考數據。畢竟我們當下買房，除了解決實際的居住自用需求，還有一點關鍵需求就是如何買到相對保值的房產，以及如何淘到底價房源，也就是成功撿漏。

要知道房價的上升和下跌，都是一種勢能，擁有一定的慣性，不是說整體房價上漲了，所有小區價格都上漲了，還有相當一批小區在整體上漲的房價走勢中，價格繼續下跌。

但是值得注意的是，如果接下來如果真的“企穩回升”，房價走勢呈現倒U型的拋物線，那么如今這些下跌小區，也就是最適合的底部撿漏對象。

最近一批河西南房源吸引了不少人的眼光！被譽為“星八客”之一的五礦崇文金城房價曝“新低”！一套A區低樓層111㎡3房2廳2衛房源，掛牌總價為320萬。這是什么概念呢，也就是說這套房源的掛牌單價僅為2.88萬/㎡

不過這套房源業主明說了“一口價”，也就是說2.88萬/㎡掛牌價格就是最終成交價，同時也說明了這套房源將是2025年五礦崇文金城首套2字頭成交房源。

根據鏈家數據，這套房源當初報價338萬，如今業主自降18萬，便不愿再降，料想的確已經是底價！然而目前五礦崇文金城A區成交均價還保持在36028元/㎡。

3月份成交房源單價甚至都高達3.6萬+/㎡，如此來看這套2.88萬/㎡五礦崇文金城A區3房，的確是“撿漏”價格了

而且從今年的房價走勢來看，五礦崇文金城A區的房源成交價格是在上漲的，今年1月同小區房源成交單價為3.49萬/㎡，等于近兩個月以來，該小區房價已經漲了2000元/㎡，如此看來這套2.88萬/㎡掛牌房源更是偶然性的個例，也是絕佳的撿漏機會！

同時從五礦崇文金城A-E五個小區組團來看，其中D區房價最高，目前還保持著將近4萬/㎡成交單價，而房價最低的B區最新房源成交單價也在3.2萬+/㎡

可以看的出來，今年的五礦崇文金城整體的房價走勢都是向上走的。因為去年10月份，五礦崇文金城B區有也有一套房源成交單價只有2.9萬/㎡

除了五礦崇文金城的這套抄底價“撿漏房源”，目前河西南還出現了一批2字頭房源。北哥帶大家一起梳理一下。

佳兆業城市廣場三期

該小區應當給予十分的關注，4月上旬該小區成交了一套2字頭單價房源，不過這是一套特殊戶型。197.39㎡的頂樓復式房源，585萬成交，折合成交單價僅2.96萬/㎡

佳兆業城市廣場三期實景

如果想撿漏的粉絲，持續關注佳兆業三期，說實話佳兆業三期的頂樓復式戶型，單價一直不算高，上一次成交還在去年的5月份，當時197.78㎡戶型的成交單價是在3.13萬/㎡

海峽城一期云瓏灣

4月4日-9日期間，海峽城一期云瓏灣一套106.06㎡3房2廳房源，以296萬總價成交，折合成交單價只2.79萬/㎡，可謂創該小區房價新低

海峽城云瓏灣此前的成交案例還發生在去年年底，當時房源成交單價在30162元/㎡

海峽城三期云璽灣

4月4日-9日期間，海峽城三期云璽灣一套142.33㎡4房2廳房源，并且包含車位，成交總價399萬，折合成交單價為2.8萬/㎡

與此同時，4月1日一套102.3㎡3房高樓層房源，成交總價296萬，折合成交單價為2.89萬/㎡

魯能公館

4月5日前后，星八客之一的魯能公館成交一套房源，戶型面積為141㎡1樓的4房2廳2衛，成交總價410萬，折合成交單價為2.9萬/㎡

然而目前魯能公館的其他房源成交價格還保持在3.6萬+/㎡，甚至3.7萬+/㎡的高位

而這一套2字頭成交房源顯然也是一個偶然案例！

升龍天匯瓏悅

大概4月7日前后，升龍天匯一期瓏悅一套84.88㎡2房戶型，以253萬總價成交，折合成交單價為2.98萬/㎡，

而升龍天匯瓏悅今年1-3月份的房源成交單價一直保持在3萬/㎡以上，3月份一套151㎡大4房成交單價甚至在3.5萬/㎡以上。

升龍天匯二期瓏尚房價更高，4月初最新成交房源單價甚至達到3.78萬/㎡

三期瓏熙3月份最高房源成交單價也超過了3.7萬/㎡

四期瓏臺3月份最高房源成交單價達到3.71萬/㎡

可見，升龍天匯1-4期房價都在上漲，這套2字頭房價成交房源也是個例。

02.

河西南二手房哪家最保值？誰是“抗跌王”？

昨天文章中，北哥清楚的指出一個觀點，也是眼下在南京買二手房的不二法門！那就是一定要買保值能力強，抗跌性強的二手房。

以前的樓市上行市場，那是水漲船高，哪家小區的保值率強，增值能力強，根本看不出來；可如今不一樣了，市場可以用“水落石出”來形容，在這種大環境中，哪家小區的保值能力強，就容易一分高下了！

購房圈的頂級高手都在買保值力強的房子！沒錯這就是北哥說的名人名言！希望成功買房的你一定不要忘記！為什么如今第四代住宅新房樓盤，動輒800-900百萬，甚至上千萬總價，一開盤就被全部搶光，沒有其他的原因，就是因為產品升級了。未來四代宅是市場主流，更加保值。所以頂級圈層，盡快處理了手上的“舊房”，甚至3套換1套，出手押寶四代宅、新豪宅！

不用懷疑！這就是眼下市場的行情真相！正所謂離開房產本身的價值談買房，就是耍流氓！這話無論到什么時候都不會過時！那么我們來看下河西南眾多次新房小區，誰最保值、誰的抗跌性更強！

先從河西南魚背的五大豪宅盤開始看起！

說實在的五家樓盤比較起來，還是葛洲壩南京中國府（長江尊邸）的抗跌保值性很強，項目于2019年11月首開，當時新房售價6.4萬/㎡，如今該小區二手房成交均價還能達到6.3萬/㎡，6年時間房價下跌幅度只有區區的1.5%，幾乎算是房價平進平出，可算是南京豪宅圈里的定海神針

3月份中國府還成交了兩套房源，成交單價均在6萬/㎡以上，其中一套189.4㎡大平層，成交單價6.27萬/㎡，總價1188萬，另一套190㎡大平層，總價達到1205萬，成交單價達6.34萬/㎡

魚背五大豪宅之中融創濱江one的保值能力最低，項目2020年11月首開，當開開盤價格5.5萬/㎡，如今小區二手房成交均價僅4.69萬/㎡，跌幅達到17.2%。

濱江ONE3月份成交一套192㎡3房大平層，905萬成交，單價正好是4.69萬/㎡

另外萬科翡翠濱江的房價值得一提。

2020年11月首開，首開均價5.54萬/㎡，如今二手房成交均價5.31萬/㎡ ，跌幅只在4.3%！

不僅如此萬科翡翠濱江4月份房價有上漲趨勢，4月9日該小區一套189㎡大平層，1200萬成交，單價達到6.33萬/㎡，已經超過當年新房開盤價近8000元/㎡

然而魚背豪宅比較起來，目前保值能力最強的還屬華僑城天鵝堡，2019年8月首開，新房價格3.75萬/㎡，如今二手房成交均價達到4.56萬/㎡，不僅沒跌，反而有21.6%的房價漲幅。

天鵝堡實景

3月份天鵝堡一套227.75㎡的高層房源，1040萬成交，單價達到4.56萬/㎡。難怪天鵝堡業主敢于低價掛牌，原因是當年買入價就不高。所以想撿漏河西南豪宅的，天鵝堡是一個不錯的選擇。

魚背另外兩個改善小區：綠地華僑城海珀星暉、金地中心風華，雖說房媒說兩盤近年來房價跌了不少，但其實對比當年新房開盤價，其實不僅沒虧，反而二手房還超過了當年新房開盤價。海珀星暉的漲幅在11-20%，該小區最近房價上漲也是很明顯，一期小區一套146㎡4房，成交單價甚至已經突破4萬/㎡

二期小區頂樓復式戶型成交單價甚至高達4.5萬+/㎡，所以說海珀星暉業主根本一點沒虧

金地中心風華如今的二手房成交均價對比當年新房開盤價，漲幅在8%左右，3月份該小區房源成交單價在3.84萬/㎡

再來看河西南“星八客”

如今8家小區之中，和當年新房售價相比，二手房價格出現下跌的有2家小區，一個是五礦崇文金城，上文已經說過，目前該小區已經出現2.88萬/㎡單價掛牌房源。

另一個是招商雍和府，目前二手房成交均價在3.49萬/㎡，相比2017年執行的河西南新房3.5萬/㎡紅線價格相比，幾乎持平。跌幅在0.2%。3月份招商雍和府成交了一套89㎡小三房，總價315萬，單價正好是3.5萬/㎡

而相比當年新房，大多數星八客小區二手房價格是高于當年開盤價格的，其中正榮潤峯漲幅最高，如今二手房成交均價已經達到4.13萬/㎡，漲幅達到18%。3月份該小區最高成交單價已經突破4.3萬/㎡，保值能力很強。

佳兆業城市廣場的二手房價對比當年新房開盤價，漲幅在11%，可被認為星八客的“保值第二名小區”。目前佳兆業1-3期小區，2期房價最高達到3.98萬/㎡，3月份佳兆業2期的房源成交單價已經回漲至4萬/㎡以上。

最后看河西南魚嘴板塊的6家次新房小區！

很明顯魚嘴目前最保值的小區是2021年1月開盤的頤和鉑灣，當年新房開盤價4.36萬/㎡，如今該小區二手房成交均價為4.09萬/㎡，房價跌幅為6.6%，在魚嘴板塊跌幅最小。

并且頤和鉑灣的二手房價格還在上漲，3月份該小區成交一套133㎡4房，成交單價超過4.1萬/㎡，可算是魚嘴板塊最保值的次新小區

金鼎灣和禧的保值能力也比較強，當年開盤價5.2萬/㎡（加包價格），如今二手房成交均價4.85萬/㎡，房價跌幅在7.2%。今年1月份金鼎灣和禧成交了首套二手房，142㎡4房，693萬成交，單價48594元/㎡

而魚嘴金茂府和嘉華嘉璟峰兩家次新小區保值能力就比較拉胯！

魚嘴金茂悅是2019年開盤項目，當年新房售價4.03萬/㎡，如今二手房成交均價3.26萬/㎡，跌幅達到23.6%，今年2月份該小區一套115㎡2房，321萬成交，單價僅2.79萬/㎡，創歷史新低

嘉華嘉璟峰2022年6月開盤項目，當年新房售價5.2萬/㎡（加包價），今年3月初該小區成交首套二手房，103㎡戶型，成交總價410萬，折算成交單價為3.95萬/㎡， 相比當年新房價格跌幅達到30%。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。