賣房20年不過戶，惡意將房屋過戶給父親，法院判了！

買房22年，

付了錢、住了房，

卻因歷史原因未及時過戶；

22年后，

原房主竟將房產偷偷過戶給父親，

繼而提出向購房者借款的要求，

將房產作為抵押物登記在購房者名下。

這套住了二十多年的房子，

法律上究竟屬于誰？

原房主如此操作，

法院會如何判決？

今天通過這起真實案例，

聊聊房產過戶那些“坑”。

基本案情

2021年，晉城市房產證清零工作如火如荼開展，早在2003年就買了房卻遲遲沒有辦理過戶登記的小愛多次聯系原房主小麗，想讓她幫忙辦理房產證，可對方總是以工作忙、沒時間為由拒絕。

2023年底，小愛突然接到小麗的電話，對方要求其借給自己的弟弟40萬元，房子則作為抵押物抵押給小愛，否則就收回房子，并稱房產證已辦好，登記在其父親大江名下。

小愛得知后十分氣憤，她認為和小麗間的房屋買賣合同合法有效，小麗理應將房子過戶給她，如今小麗把房子過戶給父親，并提出其他條件進行要挾，嚴重侵害了她的權益。

于是，小愛將小麗和大江訴至法院要求認定小麗向大江過戶行為無效并協助自己完成過戶登記。

法庭上，小愛主張，交房款當天，自己因身體不適便委托弟媳小雙把25萬元現金交給了小麗的母親大英，大英當即出具了一張收條并把房子的鑰匙交給了小雙。之后，小愛一家人就住進了這套房子，一住就是二十多年，期間的水、電、暖費用也都由小愛繳納。

而小麗和大江則提交一份銀行業務憑證，主張2018年案外人小軍轉賬給小麗的60萬元系代大江支付的購房款 ，自此小麗將房子出售給父親大江。

法院審理

法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

本案中，小愛和小麗雖無書面房屋買賣合同，但結合小麗母親出具的收條、小愛長期居住事實及微信聊天記錄，可認定小愛與小麗形成事實上的房屋買賣合同關系，合法有效。小愛有權基于此向小麗主張權利。

2023年4月，小麗將房屋過戶至其父大江名下。二人雖主張大江向小麗支付了購房款，但銀行業務憑證不足以證明系為大江支付的購房款；同時，大江作為小麗父親，對小麗2003年出賣房屋的事實應知情，且大江在案涉房屋登記至其名下后，未實際收房，也未向小愛主張權利，與常理不符。從兩被告關系、房款支付、交易流程看，雙方不存在真實交易。

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效”。在小愛與小麗先存在房屋買賣合同、小愛已支付了房款且占有使用案涉房屋多年的情況下，小麗與大江簽訂的《存量房買賣合同》存在惡意串通、損害原告合法權益的情形，這一轉讓行為應認定為無效。

但小愛現訴請確認過戶行為無效，因不動產登記機構辦理過戶登記系行政行為，不宜在民事案件中認定其效力，故法院對該項請求不予支持。

關于協助過戶問題，小愛與小麗雖無書面合同，但支付對價和協助過戶分別是買受人和出賣人的主要義務。因房屋現登記在大江名下，且大江非善意第三人，故小愛要求小麗、大江協助過戶的訴請，法院依法予以支持。

法官說法

張 娜

ZHANGNA

城區法院

民事審判庭員額法官

生活中，小愛的遭遇并非個例！許多購房者因“嫌麻煩”“信任熟人”而拖延過戶，最終引發糾紛。

這種僥幸心理，往往為后續糾紛埋下隱患——當房價上漲時，部分出賣人違背契約精神，將已交付買方使用的房屋通過惡意串通方式過戶至親屬名下，導致買受人無法取得產權。

此類案件中，買受人雖可依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條主張后續買賣合同無效，但因惡意串通的主觀故意難以舉證，司法裁判需突破形式審查，通過綜合考量出賣人與第三人的親屬關系、交易時間節點、成交價格合理性、房款支付真實性及第三人知情狀態等實質性因素，運用經驗法則進行穿透式審查。

本案中，出賣人將房屋過戶至其父親名下，且其父明知房屋已出售并由買方實際占有，仍配合完成過戶手續，雙方行為明顯違背誠實信用原則及社會主義核心價值觀，依法應認定后續買賣合同無效，以維護市場交易秩序與契約正義。

法官提醒：房產交易無小事，一紙合同≠高枕無憂！房屋買賣中，買受人應及時辦理產權登記，避免賣家“一房二賣”或惡意轉移財產；出賣人應恪守契約精神，切勿因房價波動而毀約，否則不僅需承擔違約責任，還可能因惡意串通行為導致后續交易無效。雙方都應樹立“契約必守、誠信為本”的交易理念，共同維護公平有序的房地產市場環境。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第一百五十七條 【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

第五百零九條 【合同履行的原則】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

商務合作 0356-8981555

來源：晉城中級人民法院