房財經網4月18日17時58分，北京規自委掛出了海淀區半壁店HD00-2201-0003、0004地塊的補充公告。

它藏在該地塊土拍文件里。如果不是很細心，很難被發現。

這份補充公告，主要傳遞兩個信息：

一是，把它的土拍時間，從4月30日延到5月20日，往后推遲了20天；二是，占地面積和規劃建面不變，但調整了地塊的規劃條件。

有關地塊規劃條件，附件里的復函，涉及3個關鍵點：

1、根據《綜合實施方案》和《供地條件》及空軍機場凈空區內，建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑高度應按15米控制。

最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米；

2、HD00-2201-0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米；

3、HD00-2201-0003、0004地塊容積率、綠地率，可統籌核算。

同時，在征得相關部門同意意見后，可結合地塊之間規劃道路方案，實現兩地塊地下連通，地下空間規模、使用性質，應滿足有關法律法規要求。

這三點規劃調整，意味著什么呢？

1、地塊的建筑高度，大概率是要從18米降至15米，原來每棟6層變成5層。如果單塊地的容積率不變，樓間距縮小了16%；

2、明確了兩條街坊路都是寬11米。南側街坊路沒變化，不算在0004地塊的容積率里。

0004地塊東側的街坊路原規劃寬18米，其中有7米納入出讓容積率。現在，占用0004地塊的街坊路取消了，等于增加了地上實際使用面積；

3、0003和0004地塊的占地面積，分別為2.35萬平米和1.71萬平米，容積率為1.3和1.6。

兩地統籌考慮之后，花姐預計兩地塊的容積率，大致會調到1.4左右——0003容積率增高、0004容積降低。

這種將兩塊地統籌考慮的，還有順義東風商場項目。

此番調整后，半壁店地塊主要變化是：1、建筑高度降低了3米；2、取消了街坊路占地；3、容積率綜合后，開發商統籌兩塊地更從容。

這些，是犧牲一層樓的高度換來的。

如果開發商以1.4容積率、限高15米來操盤，會出什么樣的產品呢？

來看看海淀區的兩個參照系。

1、西北方向4.5公里的印香山和香山樾，容積率1.05、限高12米，主力戶型在180、220和270平米，均價在12萬元/平米上下。

2、北面10.5公里的中海樹村35號項目，土地文件上的容積率為1.6，扣除街坊路和防護林，實際容積率1.955，它限高18米。

據此，花姐做了一番測算，半壁店地塊如果要做到印香山和香山樾的樓間距比，容積率至少為1.31。

這表明，半壁店地塊樓間距的密度，比香山樾和印香山更大，但比中海樹村項目密度要小些。

花姐判斷，如果一定要拿半壁店地塊前后兩版規劃作對比，新版做產品的靈活性更大，但整體樓間距密度，會增大5%左右。

半壁店地塊調規，其實早就埋下了伏筆。

在3月底地塊上架時，花姐就發現了一條“怪異”的信息：地塊參數表的“備注”一欄，特意寫上了“建筑高度以最終批復為準”。

近幾年，類似這樣的話很少出現在土拍文件中。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要這句“廢話”的。

現在，靴子終于落地了，半壁店地塊的建筑高度，大概率要從18米降至15米。

理由很簡單，它北面兩公里有一座空軍機場，按凈空區內建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑應按15米控制。

不過，這次調規文件里，又留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

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