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【觀山海家園】項目基礎信息

開發商：深圳市遠荔實業有限公司

總占地面積：約4.2萬㎡

總建筑面積：約16.3萬㎡

計規定建筑面積：約11.2萬㎡

規定容積率：約2.66

居住戶數：870套

物業管理費收費標準：6.8元/㎡/月

交樓時間：2026年12月30日，具體以買賣合同為準

停車位：987個小車位（其中40個為社會停車場車位）

土地使用年限：70年，自2023年5月18日至2093年5月17日止

不止一線臨山 更是三面環山

森林里生長出的房子 不可復制的永久一線大南山景

山景視野：一線臨山 三面環山

緊鄰約3.52k㎡大南山，私藏不可復制的永久一線大南山景，高達5000/cm3負氧離子濃度，景觀、健康、活力、隱謐兼得（數據來源：搜狐網）

與山鄰距離：森林里生長出的房子

依山就勢，南北朝向建筑布局，創造8米高差臺地式園林，“森呼吸感”微風社區，守護居者健康與舒適

四、繁華前海里 歸家即度假

以超越價格的品質力 重新定義前海奢居

超低密 才是真正的前海奢侈品

低密意味著更大園林空間+更寬樓間距+更高自然舒適度+更充足采光的獲得感

可以親地小高層，何必高層大公攤

“深圳稀有屋種”約54-78米親地小高層，整體限高80米，拉高了的“別墅”，比高層更宜居、更保值

少蓋幾棟樓，只為保證您的IMAX風景

最大約46米樓間距，視野開闊，鮮氧豐盈，推窗可見綠境風景

度假園林：建面約4.2萬㎡度假式社區，約6個標準足球場大小

超10米酒店式落客大堂，出入門庭更顯氣派

近9米水庭院瀑布，前海唯一社區庭院瀑布

輕奢水院空間，每一次歸家倍感尊崇

觀山泳池，慢淌山水的靜與奢

超1:1尊享車位比，歸家盡享從容

6大森系活力花園

山林飛鳥花園、臺地花園、堂前休閑花園、山野風情花園、康體花園、山野精靈花園

社區配套：全生命周期社區

社區商業：自帶約6000㎡商業

公交首末站：約3200㎡

小學：家門口36班

社康中心：約1400㎡

老年人日間照料中心：約1500㎡

五、前海戶型里的尖子生

前海唯一在售2.66低密山居美宅

建面約95-113㎡3-4房近山新品 載譽加推

?同樣的價格 更奢闊的空間：最高約97%拓展后得房率，低公攤巨劃算，前海高性價比王牌之選

?頭排觀山 人生有別：270°巨幕景觀飄窗，優越的采光與視野，享受山景的每一刻風光

?低密寬闊山居 前海改善頭等艙：最大約14.7米大面寬設計，最寬約 6.6 米跑道級陽臺，約5米進深闊綽主臥，美好家境一步到位

建面約95㎡進階三房 僅此118席臻品典藏

?錯過不再 低門檻進階前海低密境

戶型方正，超91%高使用率，高性價比之選，低門檻入住前海

約6m觀山寬境陽臺，隨心打造專屬生活空間

約3.9米進深270°觀山套間主臥，與山同居，私享南山

建面約110㎡改善四房 容納一家人的幸福安康

?三代同堂 中國式家庭的不二之選

大氣朗闊布局，采光通風俱佳

居家可觀小南山盛景，自然之美盡收眼底

約5m進深主臥套房，奢享私密尊崇空間

建面約113㎡闊綽四房 低密山居更近一步

?一步到位 前海改善生活理想答案

南北通透，推窗盡享大南山富氧

最高超97％得房率，讓每一寸空間物超所值

約3.9m大面寬主臥套房，暢享愜意時光

270°一線大南山山景，生活與山的距離只有一扇窗

中國 ·深圳 ·前海 ·大南山

一生總要住一次低密小高層

【前海里】三灣兩城一山，約650米兩個紅綠燈的距離，轉瞬2.9km2媽灣理想城市

【超低密】深圳罕見約2.66超低密山居，將建筑讓位于自然，至闊46米樓距賞山園雙境

【度假山居】約4.2萬㎡度假式純粹大社區，三面環山，享大南山一線山景，前海高端改善的舒居偏愛

一、可以前海 何必其它

繁華與隱謐的距離 只有650米

前海“黃金三角”——三灣兩城一山

項目所在前海合作區大、小南山片區西組團，規劃定位重點安排教育、配套、體育等公共服務設施和生活服務設施（數據來源：《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》

與【桂灣】國際金融城和【媽灣】深港國際服務城兩大前海核心區引擎

形成前?！包S金三角”，工作、生意生活盡在掌握

三灣：桂灣、前灣、媽灣

兩城：深港桂灣金融城+媽灣深港國際服務城

一山：大南山生態居住區

約650米兩個紅綠燈，轉瞬2.9k㎡媽灣理想城市

媽灣理想城市——前海三大核心區之一、前海標志性門戶

約 53.8 公頃綠地公共空間，營造全域公園城市，宜業宜居的綠色人文之城

（數據來源：百度房產深圳站）

海陸空軌高效路網 ，極速出行，暢游大灣區

海：太子灣郵輪母港

陸：毗鄰月亮灣大道、興海大道兩條主干道及新小南山隧道（建設中），快速抵達沿江高速、深中通道（已開通）、深珠通道（規劃中）

空：深圳寶安國際機場

軌：距離5號線地鐵荔灣站約750米

兩大世界級超級工程

媽灣跨海通道（已開通）

前海綜合交通樞紐工程（建設中）

繁華商業環伺，從家門口開始享受便捷

家門口的商業配套

自帶約6000㎡商業

家門口約2.6 萬㎡泛海城市廣場

雙灣C位繁華商業圈

約 1 公里附近前海印里、世茂前海商圈

約 5公里附近山姆會員店、萬象前海、卓悅 Intown、海上世界、K11 藝術購物中心、太子灣花園城villa

與名校做鄰居，優學優教鋪就孩子成才路

學校就在家門口，一站式全齡教育

項目一路之隔規劃36 班小學（暫定名：荔山小學），周邊多所幼兒園、小學及初高中，如荔灣小學、深大附中初中部和高中部

前海+蛇口雙區國際學校群環繞

約2公里薈同國際學校，周邊前海哈羅港人子弟學校、國王學校、南山中英文學校、SIS 太子灣校區、深圳貝賽思國際學校等多個國際學校

深大附中

深圳大學附屬中學，是一所由深圳市政府投資建設、市教育局領導、深圳大學管理的市直屬公辦重點中學，是廣東省一級學校、廣東省國家級示范性普通高中

（數據來源：百度百科）

二、前海以前無 以后再難有

千萬級純粹超低密社區 理想而矜貴的生活享受

豪宅血統：與“大南山別墅群”做鄰居

南山頂級別墅區有三處，大南山獨占其二，項目毗鄰大南山紫園、德尚世家別墅區，氛圍高端且純粹

環山公園：1灣2山8園，前海悠然棲居

大南山公園、小南山公園、月亮灣公園、青青世界、興海公園等

古荔枝林：1700年大南山文化地標

“南山古樹荔枝”——深圳市內保存最好、樹齡最老、范圍最大的古樹荔枝群

現存百年古樹荔枝約1500多棵，獲全國首個地理標志產品保護的荔枝產品（數據來源：南山區人民政府網）

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2025年房地產政策動向分析

2025年政府工作報告對房地產政策的定調體現了“短期防風險”與“長期促轉型”并重的思路，核心目標是推動市場止跌回穩，并通過多項政策組合拳優化供需結構、化解行業風險。以下是基于最新動向的整理與分析：

2025年深圳、廣州樓市在政策刺激下已現回暖跡象，但市場分化明顯。核心區受益于限購松綁、城中村改造及“好房子”建設，預計持續回穩；而政策能否進一步提振市場信心，仍需觀察后續增量政策（如降息、收儲）的落地效果

一、政策基調與核心目標

1. “防風險”首位性

房地產被置于“有效防范化解重點領域風險”的首位，凸顯其對地方財政、居民消費及經濟基本面的系統性影響16。報告首次明確“穩住樓市”的總體要求，并強調“持續用力推動止跌回穩”，延續了2024年中央政治局會議的強信號910。

1. 短期與長期政策結合

• 短期

：通過需求端刺激（如限購松綁、降息降準）和供給端紓困（如融資協調機制）穩定市場預期37。

• 長期

：構建“雙軌制”住房體系（商品住房+保障房）、推動“好房子”建設，促進高質量發展210。

二、關鍵政策動向

1. 需求端：釋放剛需與改善性需求

• 限購政策優化

：一線城市（如北京、上海）或進一步放開郊區限購、取消大戶型限購；二三線城市側重購房補貼、公積金政策優化及稅費減免。分析師觀點：若銷售修復不及預期，一線城市可能“適度調整”而非完全取消限購。

• 城中村改造與房票安置

：2025年計劃新增100萬套城中村改造住房，結合貨幣化安置（如房票）釋放需求，預計撬動1.5億平方米潛在需求。專項債加速發行，已支持33宗土地收儲（金額16.72億元）。

2. 供給端：去庫存與融資支持

• 存量房收儲提速

：政府擬通過專項債收購存量商品房（2025年專項債額度4.4萬億元，同比增5000億元），并賦予地方在收購主體、價格上的自主權。廣東、吉林等地已試點，涉及金額超20億元。痛點突破：此前因“白菜價”收購限制（土地成本+5%利潤）受阻，新政策允許區域統籌平衡資金。

• 房企融資“白名單”

：截至2025年3月，融資協調機制已審批貸款超6萬億元，覆蓋1500萬套住房項目，重點隔離項目風險與房企債務風險。

3. 結構性改革：土地與產品升級

• 土地供應“量出為入”

：嚴控新增供地（300城土地供應建面同比降28%），優先盤活存量用地（全國土地庫存去化周期達54個月）。

• “好房子”建設

：北京、南寧等地出臺技術導則，推動綠色、智慧住宅標準，改善型產品去化周期較剛需短15%-20%。

三、市場影響與預期

• 止跌回穩趨勢

：70城房價指數連續5個月改善，1月新房環比上漲城市增至24個，但三四線城市庫存壓力仍存。

• 風險緩釋

：分析師預計2025年房企債務違約風險將逐步收斂，市場調整進入尾聲。

總結

2025年房地產政策的核心是通過“需求釋放（限購松綁+舊改）+存量盤活（收儲）+金融支持（白名單）”三管齊下實現市場穩定，同時以“好房子”和雙軌制推動行業轉型。后續需關注一線城市政策松動幅度及專項債落地效率。

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