多維度分析房價合理性：指標解讀與思考

今天通過幾個國際通行的數據指標和公式，來幫助大家判斷所在城市或地區的房價是否合理。每個人都應有獨立思考能力，就像面對“1 + 1 = 3”這類說法，若缺乏獨立思考，很容易在眾多人附和時感到迷茫，甚至認同。如今不少自媒體和新聞宣稱房價企穩回升，通過這些指標，大家可以形成自己的判斷。

房價收入比：核心衡量指標

房價收入比是國際上衡量一個國家、城市或地區房價是否合理的關鍵指標，它反映了用多少年的收入能買一套房子。先來看一張整理的表格，該表涵蓋亞洲、歐洲、美洲、非洲和大洋洲大部分國家樓市的核心指標，這里單獨拿出房價收入比。從表中可劃分出三個陣營：

? 第一陣營：以美國為代表，房價收入比為3.3。這意味著按全美收入中位數和房價中位數計算，美國人平均三年左右就能買一套房。不過，美國有地產稅，稅率在1% - 2%左右，每個州和城市有所不同。

? 第二陣營：西歐發達國家，如英國、法國、德國、意大利、西班牙以及日本，房價收入比基本在7 - 15左右。

? 第三陣營：房價收入比在20以上，表中主要有中國、泰國、韓國、越南等。新加坡因樓市結構特殊，不太適合用此指標衡量，之后有機會再分享。

對比主要國家，中國老百姓買一套房所需的工作年限，高于表中多數國家。國內也有相關數據，2024年中房將城市分為一線、二線和三四線，一線城市房價收入比為26，二線城市約10.8，三四線城市約7。但不能簡單認為一線房價不合理，二線三線就合理。

一線城市吸納全國資金，像上海吸引全國有錢人購房；杭州吸引全浙江老板買房。例如寧波2024年房價收入比為11.6，雖與意大利、西班牙接近，但還需用另一指標衡量，即租金收益率。

租金收益率：輔助判斷購房決策

租金收益率，假設房價100萬，年租金5萬，租金收益率就是5%。在工作穩定、收入穩定、醫療有保障、退休工資較高的前提下，這樣的收益率看起來還不錯，可考慮買房。但如果醫療和養老金都無法保障，即便房價收入比在7 - 8左右，也需謹慎衡量。

國際上常用“price to rent”指標，即租金收益率的倒數來判斷買房還是租房劃算。若租金收益率為5%，倒數就是20年。國際通行標準是，該數值在15以內，買房劃算，因為租金高且房價相對不高，還有不動產增值因素；在15 - 20之間，需考慮收入穩定性；20以上則租房劃算。不過，這一切的前提是租售同權，即同一社區租房者和購房者享有同等權利，如孩子上學等權利。若租客權利得不到保障，就需重新思考購房決策。

房價與收入關系探討：從GDP到人均可支配收入

房價收入比的數值，讓我們思考到底是房價高了，還是收入低了。房價絕對值難以評判，比如美國有幾萬美元的便宜房子，也有上億美金的豪宅；中國寧波同樣有便宜房子和上億的別墅。所以應從老百姓收入角度深入挖掘。

談及收入，涉及兩個概念，是以GDP衡量還是人均可支配收入衡量。很多時候大家用GDP總量或人均GDP衡量城市發達程度，但這有一定粉飾意味，最多僅供參考。更應關注人均可支配收入，不同國家對其定義不同。在中國，月收入要扣除養老金、社保、公積金和個人所得稅等，才是可支配收入；美國的算法則未扣除醫療保險，所以其人均可支配收入相對偏高。

數據顯示，美國人均可支配收入62000美元，瑞士48000美元，法國35000美元，日本30000美元，中國約6000美元（換算后約4.5 - 5萬人民幣），寧波2024年城鎮人均可支配收入預計破8萬人民幣（未具體查證）。

同時，還要看人均可支配收入占GDP的比值，以此判斷GDP的含金量。美國該比值為83%（若扣除醫療保險，約為75%），瑞士51%，德國78%，澳大利亞72%，日本67%，中國是46%。這表明在拉動GDP的三駕馬車（投資、出口、房地產）作用下，流入老百姓口袋成為收入的比例相對較低。

總結來說，一個國家、地區或城市，房價收入比在7 - 10左右相對合理；結合租金收益率或房價租金比值，若低于15，且工作收入穩定，可考慮買房；反之，如在上海房價收入比26左右，房價租金比值超20，且面臨失業風險，可能就需考慮賣房。

隱性開支對房價的影響

房價還受隱性開支影響。像20世紀八九十年代常提到的醫療、教育和養老這“三座大山”，雖近年討論減少，但仍是隱性成本。隱性成本越高，即便表面上收入增加、收入占GDP比值提高，若隱性成本不下降，仍會影響房價。

例如，不同國家醫療衛生費用占GDP的比例不同，東南亞基本在4% - 5%，中國是7.2%，歐洲有全民免費醫療的國家達12%。以馬來西亞為例，其雖非免費醫療，但癌癥手術費用幾百馬幣，公民看小感冒只需一兩塊錢，醫療成本很低。不過，由于這涉及醫療公平、質量，養老覆蓋率和養老金水平，以及教育等敏感且宏大的話題，在此不展開討論。

希望通過這些指標和分析，大家能對房價合理性有更清晰的判斷。