承租人優先購買權，是指承租人依照法律規定享有的在出賣人出賣其標的物給第三人時，以同等條件優先于他人而購買的權利。

　　網友咨詢：

　　關于房屋承租人優先購買權的行使有什么規定？

　　張益銘律師解答：

　　房屋承租人優先購買權的權利主體是特定的人，即租賃了房屋的承租人，權利客體是承租人所租賃的房屋，行使權利的時間是在承租人知道出租人向外出售其所租賃的房屋之時。

　　出租人在出賣房屋之前應當向承租人履行通知義務，通知的內容為出租人和第三人協議的房屋出售條件。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

　　優先必須是在同等條件下的優先，同等條件應當主要指的是價格條件，除價格條件外，同等條件還應當適當考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環境因素、品牌效應、無形資產的增值以及其他可能影響出租人經濟利益的因素。

　　張益銘律師補充：

　　按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對共有財產分享權利、分擔義務。按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。一般認為共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，其理由為，共有人的優先權是基于財產所有權，是絕對物權優先權，而承租人的優先權只是基于租賃合同享有的準物權。

　　【法律依據】

　　《民法典》

　　第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

張益銘律師

北京市兩高律師事務所高級合伙人，法律碩士。先后畢業于中央財經大學、北京理工大學。注重理論與實踐相結合，經辦案件三百余件，具有豐富的庭審經驗，致力于提供精準化、專業化的法律服務，維護當事人的權益。