近日，越南各地區土地售價在省份合并消息傳出數周后普遍上漲30%至50%，但專家警告可能出現“虛假熱潮”和泡沫。

在4月11日上午由專業網站Batdongsan舉辦的“2025年第一季度房地產市場報告”活動中，Batdongsan南部地區總經理丁明俊（?inh Minh Tu?n）表示，僅在3月份，隨著關于省份合并的消息傳出，全國土地價格和搜索量均出現大幅波動，平均較去年同期上漲20%-67%。

與價格上漲同步，3月份土地搜索量也較2月平均增長50%。其中，河內的土地搜索量增長52%，胡志明市增長31%，其他省份增長54%-140%。土地市場也被各經紀公司評為第一季度交易增長最強勁的細分市場。超過44%的經紀公司認為交易量增長10%左右，24%的公司表示交易量增長10%-50%。

同樣，越南房地產經紀人協會（Vars）的報告也顯示，僅在消息傳出后的幾周內，部分地區土地價格已上漲20%-30%。然而，實際交易量的增長僅出現在被預測為合并中心的省份，這些地區的房價尚未過高。

根據DKRA集團的報告，在第一季度，部分地區土地價格出現局部上漲。例如，同奈省仁澤縣價格上漲30%-50%，巴地-頭頓省的富美、周德地區上漲20%-30%，而大部分南部省份僅平均上漲6%-8%。這種局部上漲主要由關于省份合并的消息推動。

Batdongsan南部地區總經理丁明俊表示，上述價格上漲主要體現在掛牌信息中，更多是賣方的預期漲幅，而非實際成交價格。北部省份的價格上漲趨勢更為明顯，而南部省份則相對“溫和”。在省份合并的消息影響下，北部投資者表現出比其他地區更大的興趣。

根據谷歌2月份的數據，“省份合并”關鍵詞的搜索量在北部和河內地區最高，其他熱門搜索地區包括永福、寧平、太平、北寧、平陽等省份。

胡志明市東部的房地產，包括土地項目、聯排別墅，2025年2月

專家警示“虛熱”風險，土地價格上漲不可持續

對于土地價格的快速上漲，專家認為這一趨勢并不可持續，并潛藏諸多風險。越南房地產經紀人協會主席阮文定（Nguy?n V?n ?ính）博士指出，土地價格隨規劃變動而上漲的現象在越南房地產市場并不新鮮。歷史表明，每當有關于新規劃的傳聞時，相關地區的土地價格通常會在短期內大幅上漲，主要原因是投資者的“害怕錯過”（FOMO）心理。

阮文定表示，省份合并將對房地產市場產生積極影響，可能減少一些項目實施的法律手續，增加市場供應，尤其是在中低端住房領域。這將使人們有更多的購房選擇，并以更合理的價格購買房屋。

然而，房地產的價值若要實現可持續增長，必須建立在基礎設施、經濟和社會發展的基礎上。如果僅僅因傳聞中的基礎設施或規劃而上漲，很容易導致資金被套牢甚至虧損。

丁明俊對此表示認同，并指出決定某一地區房地產價格可持續上漲的三大因素是：政府投資、地方經濟基礎以及人口流動比例。如果僅因短期內某地區被傳將合并的消息而上漲，則可能是虛假上漲。尤其是對新手投資者或使用金融杠桿的投資者而言，追逐傳聞的風險非常大。

專家建議謹慎投資，避免“虛熱”陷阱

針對因省份合并消息引發的“虛熱”現象，房地產專家黎國堅（Lê Qu?c Kiên）建議投資者務必保持謹慎，不要盲目跟風。省份合并容易引發投機熱潮，推動土地價格上漲，形成“心理游戲”，而非基于實際需求。如果規劃延遲或官方信息公布不及時，市場可能會面臨泡沫破裂的風險。

黎國堅指出，房地產價值取決于未來的預期因素，包括道路、基礎設施、開發潛力，以及當地經濟、就業機會和吸引人口的能力。這些因素共同決定了房地產的實際增值空間。一個有潛力的市場即使沒有行政區劃調整也能保持良好增長，反之亦然。

專家提醒投資者保持謹慎，長期投資為主，避免短期投機。對于非專業人士或資金實力不足的投資者，應盡量減少追逐價格上漲的行為。