北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和我老公都在銀行工作，有一個小男孩兒，今年13歲。我們現在西城區樂城有一套90平米的兩居室，2023年把大興的金融街融匯賣掉（漲的不好），買了永豐富華里80平米的兩居。

目前我公公想把他們住的西城區南櫻桃園68平米的老兩居過戶給我老公，我老公還有一個哥哥，我公婆已經給了他一套房子，不能讓他們知道我們還有一套房子。但今年務必要把戶過了，我們想等一等政府會不會有政策松動，比如五環內放開三套房，比如二套房不滿兩年賣出取消5.3%的所得稅。

若不行，目前我們有三個想法：

1、賣掉樂城，我公婆把他們的房子過戶給我老公，我們在五環外再買一套（我老公不太容同意，他覺得五環外有一套就夠了）。

2、賣掉樂城，過戶，租房子住，一方面因為富華里太遠了，我們都在西城上班上學，另一方面我老公覺得現在經濟不好，手里要拿著錢踏實，但我覺得手里現金比較多的話，若通脹會更慘。

3、賣掉樂城，過戶，租房子住，兩年后把富華里也賣掉，換一個近點的三居室。我們現在比較迷茫，不知道該如何是好，想聽聽章哥的意見和建議。

A：

1、我認為政策繼續放開的可能性很大，取消限售所得稅的可能性更大。也就是說非京限購有可能會保留一些，但再留著限售沒什么意義了。五環內限購也有可能放開，畢竟是入學人數呈下降趨勢，如果放開，至少對穩住東西海學區房是有些支撐的。

2、沒必要糾結五環外有幾套房，尤其是北五環，跟其他板塊不是一個概念?！澳先蔽濉敝饕傅木褪呛５砦瀛h外，然后是朝陽的，比如新北苑，近十多年的價格走勢一直是北京第一序列。

即便是昌平的回龍觀，價格走勢也不落后北京大盤，平均價格同樣超過南三環，天通苑則是2006年后也至少不落后（中小戶型）。所以如果是北部的話就別以五環為界了，沒什么意義。

3、是否租房看自己的心理感受。因為從經濟角度說，用非學區房換租西城的，至少能占20%以上的便宜，高了30%以上。但畢竟是住別人的房子，很多人心理上不接受。

可以先拿著錢看情況，但最好關注政策和樓市成交量。如果沒有大的刺激和成交量持續增加，那就持幣。如果有一條出現就關注，兩條出現就做準備吧。

反正現在是天下大亂，而刺激經濟的最主要手段就是大撒幣，通脹的可能性大。也就是短期可以持幣，長期的話必定通脹。我家也是這么準備的，有可能今年用老人的名字再買一套房，即便不考慮升值后套現，租金也能給孩子當個低保。

4、是否賣富華里就到時候再看吧。我認為沒必要限定兩年，多看幾年更合適，畢竟是新板塊，又是海淀區的重點，大概率比前幾年的預期還要發展的好。但如果是確定兩年買房，那就甭出租了，畢竟是精裝交房，兩年損耗的裝修未必抵得上多收到的租金。

5、總之如果是我，會在入學高峰過去之前賣掉樂城，是否換到五環外無所謂，只要是北邊就行，至于海淀還是朝陽那就計算租售比和學區溢價吧，首選朝陽。然后我家是不排斥租房的，而且還能占便宜，何必不占呢？錢的話是先持幣，同時等政策和關注樓市成交量。富華里的先留著吧，沒必要考慮太早。

僅供參考。

二

Q:

請問，今年是有買房子的想法，所以再問問您，

1、看了看房子，目前覺得望京和清河哪個地方更適合買房投資，或者您有其他北京區域位置的推薦也行。

2、望京那邊的寶星國際和澳洲康都的一居室，哪個小區更適合投資購買，性價比、長期價值等幫忙分析下。

3、另外五環外的位置總價不高于200萬的位置或者小區是否有推薦的。

A：

1、買房投資，都挺好的，到目前為止的價格走勢是清河更強。但畢竟這里是海淀，價格中是包含學區溢價的。所以如果是我的話會首選朝陽，因為租金收益更高，風險也相對小些。

當然這也得計算租售比和溢價率，現在入學高峰期快過去了，海淀有些學區房的溢價下降，能買到這種房就更劃算了，各項兼顧。

其他地段兒，海淀的五環外都挺好的，包括西三旗，性價比在海淀算高的。朝陽的新北苑來廣營亞運村等等也都挺好，太陽宮要能買到不帶學區溢價的更合適。

2、性價比自己算吧，或者讓當地中介算，我還得搜數據太麻煩。理論上應該是寶星國際的性價比高，因為這里沒有學區溢價，租售比應該正常。澳洲康都多少都有點兒吧，10%左右，不會太高。

長期價值，那如果剔除學區溢價的情況下，大概率是澳洲康都更強唄。否則這倆小區就不應該放在一塊兒比較，前些年寶星國際的價格明顯更高。

但既然是一居室，那就屬于更適合自住+孩子上學的選項了。因為澳洲康都的定位就是親情社區，一居室的面積大，居住體驗好，但坪效就不太高了。而且又有部分溢價，所以兩邊綜合下來差不多吧，各有優劣。

或者說如果是同等房源，那短期的話寶星國際合適，租金收益高，價格走勢也應該不至于走弱。長期十年八年的應該是澳洲康都合適，如果把空調地下室什么的都給整改了就更好了。不過說實話，這倆的一居室都不算投資房，面積都大，坪效都不太高，價格走勢也都不算強，買了自住更合適。

僅供參考。

三

Q:

請問，京戶公務員夫妻，收入合計2w，目前住單位公租房。老家有房價值100w左右，目前不能賣，但經過三年下跌已大幅縮水，您是否建議賣掉？如果買在北京，六個錢包可籌集120萬首付（不含賣房回收的資金）。

請問在公積金貸款的情況下，買在哪里合適？我們希望買在東四環內，但現實很冷酷，目前看不可能實現。如果買在郊區不能自住的話是否能作為投資？請問您的建議如何？

A：

1、公務員夫妻，收入合計2萬？就算都是部委的也有點兒偏低了吧？住單位公租房，如果買房的話會不會被要求退出?。繂柷宄?。

2、外地的樓市我不懂，不敢建議。

3、120萬首付加公積金貸款，那最多買240萬的房，即便是加上戶口補貼也最多260萬。這東四環內也不是不能買到，但肯定買不到宜居的，只能是老破小或有硬傷的房子。

要不等等政策，或許公積金貸款額度能增加，要是能部分商貸，那就能買更好點兒的了。不過您這收入能支撐多少月供啊？常規是一半，但只留下1萬塊錢合適嗎？

4、買在郊區也不太能算作投資。因為房產的價值由地段兒決定，至少決定70%。所以郊區這總價的房子基本都是自住為主的，投資性大多不太強。另外郊區房子的租金大多低于市區，所以從租金收益來講也不太算投資，至少是不高。

5、我好像沒什么建議似的。要不先問問單位的住房政策吧，一是明確買房后是否會被要求退出公租房，二是問問是否有排隊購買福利房的可能。畢竟房子是用來住的，如果能有其他方式解決居住問題，那沒必要太早購買商品房。

僅供參考。

四

Q:

麻煩您幫我分析一下能否換房，換哪里？昌平新龍城有一套120平三居，現在手里有100多萬，家庭年收入70多萬（穩定）。想換海淀的，主要是孩子已經上大學，感覺階段性任務完成，下一步是考慮自我改善和資產增值的問題了，您能給個建議嗎？

A：

1、換房當然能換了，新龍城120平的價值6/700萬吧，是否有貸款？如果沒有那加上手里的就得800萬資產，就算不貸款也能換到海淀啊。何況收入還很高，這基本就是住房自由了。

2、不過考慮好海淀的學區溢價問題，現在雖然降了點兒但也在20%以上呢。這可以用房子的租售比來比較，或者直接比較房租和房價也行。比如新龍城這套600多萬的房子應該能租8/9000吧，但海淀同等總價的能租7000多也就差不多了，中間相差的就是居住方面的性價比。

也就是說，從新龍城換到海淀，雖然增加了100多萬的房價，但換來的頂多是同等居住條件的。要想有明顯的提升，那就必須貸款200萬以上吧，買千萬總價的才差不多。

3、另外是這資產增值也不敢保證，還是因為學區溢價。明年就是入學人數的拐點了，之后是否能撐住溢價得看政策。有政策利好，比如放寬落戶和在京高考，或者說是嚴格執行小升初陽光招生等等，那對學區房溢價部分就是好事兒，否則就得到時候看行情了。

4、總之我建議是再考慮一下，畢竟這幾年是學區房的一個重要時期，想好了再換。另外建議計算一下性價比和溢價率，做到心中有數。

僅供參考。

五

Q:

請問，我還是問十里春風這套房，又跌了，現在也就一萬多點兒，怎么辦呢？出租的話就得裝修，都配齊了至少五萬，可才能租不到兩千，好幾年都收不回這裝修的錢?？刹谎b修又租不出去，幾百都沒人要，怎么辦呢？

A：

1、我也沒什么辦法，已經這樣兒就要么留著要么賣掉。

2、而且如果租金真的是裝修后才1000多，那租售比也不合適。這參考一下旁邊廊坊的租售比吧，兩邊差不多才算合理。也就是說，北京的必須租金高，然后高出同比例的房價才算合適。至少不能高出太多吧，以10-20%為限，否則就仍然有泡沫。

3、以后您別再問我了，我對這項目實在不熟。

僅供參考。

借這網友的話題聊兩句。他買這套房是很早的，口罩剛開始的那會兒。當時是有人咨詢這里，我隨手寫了一篇，說了不少地段兒的劣勢吧。

然后文章發出的第二天就有人聯系了，說是開發商負責推廣的，已經有客戶拿著我的文章去退房了。所以他們才找我來協商，看怎么把帖子給刪了。

既然人家挺客氣那就刪了唄，都是同行。但也就是沒兩天吧，突然間來了個罵我的，弄的我莫名其妙。半天才弄明白是售樓處的員工，大概率就是被退房的那個，沒了業績找我維權來了。

那我就也煩了，換了個平臺又發了一篇，這回是寫的更狠更徹底，把這樓盤能想到的所有劣勢都寫到了。文章發出后，倒沒有售樓處的找我，而是老同事來電話了，說都是同行何必呢，既然答應了人家，沒必要再鬧不愉快。我一想也是，犯不上跟年輕人計較，所以又刪了。

但之后就是這網友加我了，說看到了文章，但他已經交了定金了，問怎么辦？是不是退掉？

我沒正面回答，畢竟咱也是開發商，總不能太拆人家的臺吧？何況我和K2也曾經有過接觸，雖然沒業務也算認識，何必呢。

我當時說的是讓這網友自己判斷，反正我各項都寫到了，就是這么個現狀。但這網友也挺耿直的吧，非得讓我作保證。那我就不伺候了，本來也和我沒關系。

然后這網友沒一會兒還又問我，文章怎么沒了？我說刪了唄，他問我是不是故意抹黑人家，是不是碰瓷兒訛錢啊？然后得到好處了才刪帖的？

我挺佩服這網友的腦洞的，但想想也確實合理，不能怪人家想多了。但我也懶的掰扯，讓他隨便猜吧。

之后他就買了唄，然后大概是從前年開始，隔些日子就問我一次，都是房價跌了怎么辦？我每次都是說沒辦法，要不就放著，要不就賣了，還能怎么辦？

但還得說是這網友耿直吧，前些日子又陰陽我了，話里話外的說我跟開發商串通，合伙坑他們剛需的錢太缺德了。

我也沒回，這種事兒越描越黑，反正人家也沒直接開懟，我也犯不上多說什么。上次他又找我，讓我把當年寫的文章發給他，他要找律師維權。我也想不通他這腦洞怎么開的，什么律師能接這種活兒??？反正我沒給他，就說早就刪沒了。這小伙子很不高興，終于開罵了。

然后就是今天的事兒了，看樣子是他罵痛快了就忘了。我是實在懶的回了，平白無故的惹一身騷，圖什么呢？

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。