北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和我老公都在銀行工作，有一個(gè)小男孩兒，今年13歲。我們現(xiàn)在西城區(qū)樂(lè)城有一套90平米的兩居室，2023年把大興的金融街融匯賣掉（漲的不好），買了永豐富華里80平米的兩居。

目前我公公想把他們住的西城區(qū)南櫻桃園68平米的老兩居過(guò)戶給我老公，我老公還有一個(gè)哥哥，我公婆已經(jīng)給了他一套房子，不能讓他們知道我們還有一套房子。但今年務(wù)必要把戶過(guò)了，我們想等一等政府會(huì)不會(huì)有政策松動(dòng)，比如五環(huán)內(nèi)放開(kāi)三套房，比如二套房不滿兩年賣出取消5.3%的所得稅。

若不行，目前我們有三個(gè)想法：

1、賣掉樂(lè)城，我公婆把他們的房子過(guò)戶給我老公，我們?cè)谖瀛h(huán)外再買一套（我老公不太容同意，他覺(jué)得五環(huán)外有一套就夠了）。

2、賣掉樂(lè)城，過(guò)戶，租房子住，一方面因?yàn)楦蝗A里太遠(yuǎn)了，我們都在西城上班上學(xué)，另一方面我老公覺(jué)得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，手里要拿著錢踏實(shí)，但我覺(jué)得手里現(xiàn)金比較多的話，若通脹會(huì)更慘。

3、賣掉樂(lè)城，過(guò)戶，租房子住，兩年后把富華里也賣掉，換一個(gè)近點(diǎn)的三居室。我們現(xiàn)在比較迷茫，不知道該如何是好，想聽(tīng)聽(tīng)章哥的意見(jiàn)和建議。

A：

1、我認(rèn)為政策繼續(xù)放開(kāi)的可能性很大，取消限售所得稅的可能性更大。也就是說(shuō)非京限購(gòu)有可能會(huì)保留一些，但再留著限售沒(méi)什么意義了。五環(huán)內(nèi)限購(gòu)也有可能放開(kāi)，畢竟是入學(xué)人數(shù)呈下降趨勢(shì)，如果放開(kāi)，至少對(duì)穩(wěn)住東西海學(xué)區(qū)房是有些支撐的。

2、沒(méi)必要糾結(jié)五環(huán)外有幾套房，尤其是北五環(huán)，跟其他板塊不是一個(gè)概念?！澳先蔽濉敝饕傅木褪呛５砦瀛h(huán)外，然后是朝陽(yáng)的，比如新北苑，近十多年的價(jià)格走勢(shì)一直是北京第一序列。

即便是昌平的回龍觀，價(jià)格走勢(shì)也不落后北京大盤，平均價(jià)格同樣超過(guò)南三環(huán)，天通苑則是2006年后也至少不落后（中小戶型）。所以如果是北部的話就別以五環(huán)為界了，沒(méi)什么意義。

3、是否租房看自己的心理感受。因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)角度說(shuō)，用非學(xué)區(qū)房換租西城的，至少能占20%以上的便宜，高了30%以上。但畢竟是住別人的房子，很多人心理上不接受。

可以先拿著錢看情況，但最好關(guān)注政策和樓市成交量。如果沒(méi)有大的刺激和成交量持續(xù)增加，那就持幣。如果有一條出現(xiàn)就關(guān)注，兩條出現(xiàn)就做準(zhǔn)備吧。

反正現(xiàn)在是天下大亂，而刺激經(jīng)濟(jì)的最主要手段就是大撒幣，通脹的可能性大。也就是短期可以持幣，長(zhǎng)期的話必定通脹。我家也是這么準(zhǔn)備的，有可能今年用老人的名字再買一套房，即便不考慮升值后套現(xiàn)，租金也能給孩子當(dāng)個(gè)低保。

4、是否賣富華里就到時(shí)候再看吧。我認(rèn)為沒(méi)必要限定兩年，多看幾年更合適，畢竟是新板塊，又是海淀區(qū)的重點(diǎn)，大概率比前幾年的預(yù)期還要發(fā)展的好。但如果是確定兩年買房，那就甭出租了，畢竟是精裝交房，兩年損耗的裝修未必抵得上多收到的租金。

5、總之如果是我，會(huì)在入學(xué)高峰過(guò)去之前賣掉樂(lè)城，是否換到五環(huán)外無(wú)所謂，只要是北邊就行，至于海淀還是朝陽(yáng)那就計(jì)算租售比和學(xué)區(qū)溢價(jià)吧，首選朝陽(yáng)。然后我家是不排斥租房的，而且還能占便宜，何必不占呢？錢的話是先持幣，同時(shí)等政策和關(guān)注樓市成交量。富華里的先留著吧，沒(méi)必要考慮太早。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，今年是有買房子的想法，所以再問(wèn)問(wèn)您，

1、看了看房子，目前覺(jué)得望京和清河哪個(gè)地方更適合買房投資，或者您有其他北京區(qū)域位置的推薦也行。

2、望京那邊的寶星國(guó)際和澳洲康都的一居室，哪個(gè)小區(qū)更適合投資購(gòu)買，性價(jià)比、長(zhǎng)期價(jià)值等幫忙分析下。

3、另外五環(huán)外的位置總價(jià)不高于200萬(wàn)的位置或者小區(qū)是否有推薦的。

A：

1、買房投資，都挺好的，到目前為止的價(jià)格走勢(shì)是清河更強(qiáng)。但畢竟這里是海淀，價(jià)格中是包含學(xué)區(qū)溢價(jià)的。所以如果是我的話會(huì)首選朝陽(yáng)，因?yàn)樽饨鹗找娓?，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)小些。

當(dāng)然這也得計(jì)算租售比和溢價(jià)率，現(xiàn)在入學(xué)高峰期快過(guò)去了，海淀有些學(xué)區(qū)房的溢價(jià)下降，能買到這種房就更劃算了，各項(xiàng)兼顧。

其他地段兒，海淀的五環(huán)外都挺好的，包括西三旗，性價(jià)比在海淀算高的。朝陽(yáng)的新北苑來(lái)廣營(yíng)亞運(yùn)村等等也都挺好，太陽(yáng)宮要能買到不帶學(xué)區(qū)溢價(jià)的更合適。

2、性價(jià)比自己算吧，或者讓當(dāng)?shù)刂薪樗?，我還得搜數(shù)據(jù)太麻煩。理論上應(yīng)該是寶星國(guó)際的性價(jià)比高，因?yàn)檫@里沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，租售比應(yīng)該正常。澳洲康都多少都有點(diǎn)兒吧，10%左右，不會(huì)太高。

長(zhǎng)期價(jià)值，那如果剔除學(xué)區(qū)溢價(jià)的情況下，大概率是澳洲康都更強(qiáng)唄。否則這倆小區(qū)就不應(yīng)該放在一塊兒比較，前些年寶星國(guó)際的價(jià)格明顯更高。

但既然是一居室，那就屬于更適合自住+孩子上學(xué)的選項(xiàng)了。因?yàn)榘闹蘅刀嫉亩ㄎ痪褪怯H情社區(qū)，一居室的面積大，居住體驗(yàn)好，但坪效就不太高了。而且又有部分溢價(jià)，所以兩邊綜合下來(lái)差不多吧，各有優(yōu)劣。

或者說(shuō)如果是同等房源，那短期的話寶星國(guó)際合適，租金收益高，價(jià)格走勢(shì)也應(yīng)該不至于走弱。長(zhǎng)期十年八年的應(yīng)該是澳洲康都合適，如果把空調(diào)地下室什么的都給整改了就更好了。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，這倆的一居室都不算投資房，面積都大，坪效都不太高，價(jià)格走勢(shì)也都不算強(qiáng)，買了自住更合適。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，京戶公務(wù)員夫妻，收入合計(jì)2w，目前住單位公租房。老家有房?jī)r(jià)值100w左右，目前不能賣，但經(jīng)過(guò)三年下跌已大幅縮水，您是否建議賣掉？如果買在北京，六個(gè)錢包可籌集120萬(wàn)首付（不含賣房回收的資金）。

請(qǐng)問(wèn)在公積金貸款的情況下，買在哪里合適？我們希望買在東四環(huán)內(nèi)，但現(xiàn)實(shí)很冷酷，目前看不可能實(shí)現(xiàn)。如果買在郊區(qū)不能自住的話是否能作為投資？請(qǐng)問(wèn)您的建議如何？

A：

1、公務(wù)員夫妻，收入合計(jì)2萬(wàn)？就算都是部委的也有點(diǎn)兒偏低了吧？住單位公租房，如果買房的話會(huì)不會(huì)被要求退出??？問(wèn)清楚吧。

2、外地的樓市我不懂，不敢建議。

3、120萬(wàn)首付加公積金貸款，那最多買240萬(wàn)的房，即便是加上戶口補(bǔ)貼也最多260萬(wàn)。這東四環(huán)內(nèi)也不是不能買到，但肯定買不到宜居的，只能是老破小或有硬傷的房子。

要不等等政策，或許公積金貸款額度能增加，要是能部分商貸，那就能買更好點(diǎn)兒的了。不過(guò)您這收入能支撐多少月供啊？常規(guī)是一半，但只留下1萬(wàn)塊錢合適嗎？

4、買在郊區(qū)也不太能算作投資。因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少?zèng)Q定70%。所以郊區(qū)這總價(jià)的房子基本都是自住為主的，投資性大多不太強(qiáng)。另外郊區(qū)房子的租金大多低于市區(qū)，所以從租金收益來(lái)講也不太算投資，至少是不高。

5、我好像沒(méi)什么建議似的。要不先問(wèn)問(wèn)單位的住房政策吧，一是明確買房后是否會(huì)被要求退出公租房，二是問(wèn)問(wèn)是否有排隊(duì)購(gòu)買福利房的可能。畢竟房子是用來(lái)住的，如果能有其他方式解決居住問(wèn)題，那沒(méi)必要太早購(gòu)買商品房。

僅供參考。

四

Q:

麻煩您幫我分析一下能否換房，換哪里？昌平新龍城有一套120平三居，現(xiàn)在手里有100多萬(wàn)，家庭年收入70多萬(wàn)（穩(wěn)定）。想換海淀的，主要是孩子已經(jīng)上大學(xué)，感覺(jué)階段性任務(wù)完成，下一步是考慮自我改善和資產(chǎn)增值的問(wèn)題了，您能給個(gè)建議嗎？

A：

1、換房當(dāng)然能換了，新龍城120平的價(jià)值6/700萬(wàn)吧，是否有貸款？如果沒(méi)有那加上手里的就得800萬(wàn)資產(chǎn)，就算不貸款也能換到海淀啊。何況收入還很高，這基本就是住房自由了。

2、不過(guò)考慮好海淀的學(xué)區(qū)溢價(jià)問(wèn)題，現(xiàn)在雖然降了點(diǎn)兒但也在20%以上呢。這可以用房子的租售比來(lái)比較，或者直接比較房租和房?jī)r(jià)也行。比如新龍城這套600多萬(wàn)的房子應(yīng)該能租8/9000吧，但海淀同等總價(jià)的能租7000多也就差不多了，中間相差的就是居住方面的性價(jià)比。

也就是說(shuō)，從新龍城換到海淀，雖然增加了100多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，但換來(lái)的頂多是同等居住條件的。要想有明顯的提升，那就必須貸款200萬(wàn)以上吧，買千萬(wàn)總價(jià)的才差不多。

3、另外是這資產(chǎn)增值也不敢保證，還是因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)。明年就是入學(xué)人數(shù)的拐點(diǎn)了，之后是否能撐住溢價(jià)得看政策。有政策利好，比如放寬落戶和在京高考，或者說(shuō)是嚴(yán)格執(zhí)行小升初陽(yáng)光招生等等，那對(duì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)部分就是好事兒，否則就得到時(shí)候看行情了。

4、總之我建議是再考慮一下，畢竟這幾年是學(xué)區(qū)房的一個(gè)重要時(shí)期，想好了再換。另外建議計(jì)算一下性價(jià)比和溢價(jià)率，做到心中有數(shù)。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我還是問(wèn)十里春風(fēng)這套房，又跌了，現(xiàn)在也就一萬(wàn)多點(diǎn)兒，怎么辦呢？出租的話就得裝修，都配齊了至少五萬(wàn)，可才能租不到兩千，好幾年都收不回這裝修的錢。可不裝修又租不出去，幾百都沒(méi)人要，怎么辦呢？

A：

1、我也沒(méi)什么辦法，已經(jīng)這樣兒就要么留著要么賣掉。

2、而且如果租金真的是裝修后才1000多，那租售比也不合適。這參考一下旁邊廊坊的租售比吧，兩邊差不多才算合理。也就是說(shuō)，北京的必須租金高，然后高出同比例的房?jī)r(jià)才算合適。至少不能高出太多吧，以10-20%為限，否則就仍然有泡沫。

3、以后您別再問(wèn)我了，我對(duì)這項(xiàng)目實(shí)在不熟。

僅供參考。

借這網(wǎng)友的話題聊兩句。他買這套房是很早的，口罩剛開(kāi)始的那會(huì)兒。當(dāng)時(shí)是有人咨詢這里，我隨手寫了一篇，說(shuō)了不少地段兒的劣勢(shì)吧。

然后文章發(fā)出的第二天就有人聯(lián)系了，說(shuō)是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)推廣的，已經(jīng)有客戶拿著我的文章去退房了。所以他們才找我來(lái)協(xié)商，看怎么把帖子給刪了。

既然人家挺客氣那就刪了唄，都是同行。但也就是沒(méi)兩天吧，突然間來(lái)了個(gè)罵我的，弄的我莫名其妙。半天才弄明白是售樓處的員工，大概率就是被退房的那個(gè)，沒(méi)了業(yè)績(jī)找我維權(quán)來(lái)了。

那我就也煩了，換了個(gè)平臺(tái)又發(fā)了一篇，這回是寫的更狠更徹底，把這樓盤能想到的所有劣勢(shì)都寫到了。文章發(fā)出后，倒沒(méi)有售樓處的找我，而是老同事來(lái)電話了，說(shuō)都是同行何必呢，既然答應(yīng)了人家，沒(méi)必要再鬧不愉快。我一想也是，犯不上跟年輕人計(jì)較，所以又刪了。

但之后就是這網(wǎng)友加我了，說(shuō)看到了文章，但他已經(jīng)交了定金了，問(wèn)怎么辦？是不是退掉？

我沒(méi)正面回答，畢竟咱也是開(kāi)發(fā)商，總不能太拆人家的臺(tái)吧？何況我和K2也曾經(jīng)有過(guò)接觸，雖然沒(méi)業(yè)務(wù)也算認(rèn)識(shí)，何必呢。

我當(dāng)時(shí)說(shuō)的是讓這網(wǎng)友自己判斷，反正我各項(xiàng)都寫到了，就是這么個(gè)現(xiàn)狀。但這網(wǎng)友也挺耿直的吧，非得讓我作保證。那我就不伺候了，本來(lái)也和我沒(méi)關(guān)系。

然后這網(wǎng)友沒(méi)一會(huì)兒還又問(wèn)我，文章怎么沒(méi)了？我說(shuō)刪了唄，他問(wèn)我是不是故意抹黑人家，是不是碰瓷兒訛錢啊？然后得到好處了才刪帖的？

我挺佩服這網(wǎng)友的腦洞的，但想想也確實(shí)合理，不能怪人家想多了。但我也懶的掰扯，讓他隨便猜吧。

之后他就買了唄，然后大概是從前年開(kāi)始，隔些日子就問(wèn)我一次，都是房?jī)r(jià)跌了怎么辦？我每次都是說(shuō)沒(méi)辦法，要不就放著，要不就賣了，還能怎么辦？

但還得說(shuō)是這網(wǎng)友耿直吧，前些日子又陰陽(yáng)我了，話里話外的說(shuō)我跟開(kāi)發(fā)商串通，合伙坑他們剛需的錢太缺德了。

我也沒(méi)回，這種事兒越描越黑，反正人家也沒(méi)直接開(kāi)懟，我也犯不上多說(shuō)什么。上次他又找我，讓我把當(dāng)年寫的文章發(fā)給他，他要找律師維權(quán)。我也想不通他這腦洞怎么開(kāi)的，什么律師能接這種活兒?。糠凑覜](méi)給他，就說(shuō)早就刪沒(méi)了。這小伙子很不高興，終于開(kāi)罵了。

然后就是今天的事兒了，看樣子是他罵痛快了就忘了。我是實(shí)在懶的回了，平白無(wú)故的惹一身騷，圖什么呢？

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