2025年4月18日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2025中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十八屆中國物業服務百強企業家論壇”在雄安召開。

圖：2025中國物業服務百強企業家合影

中國物業服務百強企業研究十八年回顧

“中國物業服務百強企業研究”，自2008年以來已連續進行十八年，相關研究成果已成為評判物業服務企業經營實力及行業地位的重要標準。

十八年來，在管項目總建筑面積均值由2007年的468萬平方米增長至2024年的6946萬平方米，增長了14.8倍。

營業收入均值由2007年的0.8億元增長至2024年的16.1億元，增長了20.1倍，其中，基礎物業服務收入增長了18.1倍，增值服務與創新型服務收入增長了29.0倍。

凈利潤均值由2007年的610萬元增長至2024年的7990.7萬元，增長了13.1倍。

營業成本率由2007年的85.60%下降至2024年的80.13%。

面對復雜多變的市場環境，物業服務百強企業以“穩底盤、調結構、強韌性”為核心策略，通過精細化運營重構價值鏈條，以服務升維應對需求分化，在服務民生、數智轉型、業態創新等領域持續突破，為行業高質量發展注入新動能，在存量競爭時代展現出強大的戰略定力與創新活力。

新時期，物業百強企業的改革發展之路

中國物業是國企和民企共同努力發展起來的。2025年在中國是“十四五”收官之年，是“十五五”規劃研究啟動之年。物業國企與民企今年要做好當下、規劃未來。物業國企要在物業高質量發展中發揮更大作用，而民企物業要發揮機制優勢提供更高質量的物業管理服務。

發布2025中國物業服務百強企業研究報告

經營績效方面，2024年，百強企業營收均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速持續放緩；員工成本占比下降，運營維護成本及分包成本占比提升，成本結構優化；利潤率水平下滑，風險進一步出清，逐步趨于合理。管理規模方面，截至2024年底，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速進一步下降；加大非住宅細分賽道拓展力度，但管理面積占比未顯著提升；聚焦深耕優勢領域，夯實市場競爭力。服務品質方面，標準化建設不斷細化完善，落地執行仍需加強；行業滿意度保持穩定，外部環境變化導致收繳率、留存率下降。發展潛力方面，市場空間廣闊奠定行業發展基礎，多元細分業態具備挖掘潛力；擁抱AI技術加速服務升級，優化人才結構賦能行業發展。社會責任方面，保障基層就業，依法誠信納稅，響應政策號召，賦能基層治理，維護社區穩定。

恒心、恒新—碧桂園服務社區增值業務探索分享

碧桂園服務副總裁李迪昇提出社區增值業務已完成從1.0地產資源驅動、2.0存量運營到3.0市場化專業創新的戰略躍遷。面對行業增速壓力，以“雙核驅動”破局：回歸業主需求本質，同步推進服務創新迭代，將增值業務定位為市場化能力核心載體，驅動基礎服務社會化轉型。

生態構建上首創“政企商居”協同模式，整合多方資源打造共生社區生態，業務邏輯從“物業+專業”升級為“專業筑基+物業賦能”。酒類業務通過定制化服務與專屬供應鏈突圍，充電樁業務則借全鏈條運營能力與物業場景融合建立壁壘。

未來聚焦“三輪驅動”：強化客戶觸點轉化、構建專業團隊體系、數智化提效運營。碧桂園服務以“服務即生態”為戰略核心，持續拓展增值場景，聯合行業伙伴推動物業服務從基礎管理向品質生活生態升級，重塑行業價值邊界。

破局升維·韌性共生——物業服務的綠色智聯與價值重構

物業服務行業面臨諸多痛點，包括成本壓力與盈利困境、服務品質與需求錯位、合規風險與治理挑戰突出、社區共建和業主共治難題等，有待技術升級與理念重構來破局。

對此，彩生活通過三大戰略路徑來實現價值重構。一是科技驅動降本增效，通過AI與物聯網構建“設備互聯-數據采集-智能執行”閉環，減少重復勞動，提升效率；通過動態監測與AI模型優化，轉向預判式服務。二是業主共治與生態共建，推行“天天315”投訴獎勵機制與業主共治，提升服務品質和業主滿意度；通過社群活動和商家資源整合，滿足業主多元化需求。三是綠色低碳轉型，聚焦社區儲能、深耕節能改造，推動綠色能源高效利用。已在深圳等地成功試點社區儲能項目，靜態收益率達14.17%。

2025 年彩生活主題為“踐行未來”，愿與同行共同推動物業服務行業的可持續發展。

品質之路

物業服務關乎民生，涉及千家萬戶。不斷滿足人民對美好生活向往的重要保障，能否給客戶提供高品質服務是每個物業人的責任。品質之路是艱辛的，物業人更要堅守，而不是遇到了困難就退縮、給自己找理由，要對客戶、對社會負責。

面對行業的沖擊，我始終認為要做難而正確的事。堅持品質第一，客戶之上。

保障先行，機制先行。我們做任何事情要有機制，要有資源、要有組織、要有人才。包括管控體系，分類化管理。我們分了很多類，第一是服務標準，第二是按照經營服務進行分類，哪些項目盈利，哪些項目優秀，哪些項目一般，甚至有些項目是虧本的。

弘陽服務堅持做長期主義。每年從凈利潤里拿出不低于10%用于資本的投入，特別是老項目要持續做投入，這是很難能可貴的，我們永遠不把賺錢作為第一目的。

每年的“5.20”“11.20”是弘陽服務的品質節，已經堅持了六屆。我們跟合作伙伴沒有甲乙雙方的關系，我們要尊重合作伙伴，甚至保潔阿姨。我們要尊重合作伙伴，跟他們合作共贏。每年我們都會評選出一批優秀的基層人員、優秀的合作伙伴。

以人為本。AI技術、科技不斷擁抱我們，但人是有感情的，要讓業主感到溫度，我們要打造三個隊伍，第一是弘管家，客戶需要的時候要第一時間響應。第二是弘師傅，第三是弘衛士，我們要打造讓客戶有安全感的守護神。

關于未來的思考，核心還是要打造品質基地。整個集團戰略是在中國選了10個核心城市，每個城市選至少10個以上的基地，包含企業文化基地、品牌宣傳基地、黨建引領基地、創優示范基地、人才培養基地、業務研發基地。這是大品質概念，不光是硬件還有軟件，包括智慧化、信息化。

最后送給大家一句話：“想要成事，光有想法是不夠的，必須認真地對待每一件重要的事。”謝謝大家！

固本強基——物業管理行業品質提升策略

時代鄰里控股有限公司副總裁謝嬈女士在行業會議上分享了企業持續五年并不斷進階的"初心計劃"品質服務戰略。

該戰略基于"品質零容忍"的原則，有序推進安心、美顏、煥新和賦能四大行動，截止至2025年已取得多項成果：

安心行動：構建基礎服務安全體系，利用AI夯實社區安全管理

美顏行動：創新引入無人駕駛清潔機器人，人機結合提升效率

煥新行動：結合智慧改造，持續優化社區設施設備

賦能行動：以科技工具提高服務體驗，例如實現抄表自動線上化，既保障數據精準性，又提升了員工效率與業主滿意度

通過"科技+服務"雙輪驅動，實現服務品質與運營效率雙提升，五年來在降本增效、員工賦能和業主滿意度等方面取得實質性突破，彰顯物企在數字化轉型升級中的標桿價值。

重慶海源怡生活服務集團提出“黨建鑄魂、物業筑基、創新升維+居家養老”模式，破解物管行業供需錯配與服務能級不足的困境。當前行業面臨傳統服務成本攀升與社區養老需求激增的矛盾，90%老人選擇居家養老，但服務供給滯后?；诟⒘陞^37個社區的實踐，集團挖掘物業優勢：日均觸達用戶3.8次、5萬平米閑置空間及居民信任關系，將其轉化為居家養老場景資源。

核心模式以黨建引領為根基，構建三級聯建機制：集團黨委統籌資源、社區黨支部搭建平臺、小區黨小組組建銀齡志愿隊，疫情期間完成1.2萬次獨居老人關愛服務，推動物業服務從“單干”轉向“共建共治”。物業筑基方面，升級傳統服務為“社區中臺”，以智慧系統對18.6萬居民需求畫像，精準覆蓋居家養老六大場景，提升繳費率與業主滿意度，形成穩定流量基礎。創新維度上，打造“幸涪里”品牌，推出五維服務體系：社區食堂解決餐飲難題、銀齡學堂滿足精神需求、醫療資源整合建立15分鐘急救圈、家政護理緩解家務壓力、AI監護系統保障空巢老人安全，實現“養老不離家”愿景。

該模式重構三重價值：經濟上驅動營收幾何增長，社會上降低家庭成本并增加從業人員收益，行業上開辟流量新消費極。通過引入8家專業機構、孵化10個微項目，形成“平臺+生態”可持續鏈條。發言強調，物業轉型需從“管物”升維為“服務人”，以黨建引領生態智慧，挖掘銀色經濟藍海，踐行“老吾老”情懷，最終實現居家養老生態與社區和諧的深度融合。

復醫天健作為專注于醫院后勤的服務企業，始終踐行以“專業、價值、創新”的核心理念構建服務體系。通過實施“555”計劃，公司不斷優化項目管理，提升服務品質。

在技術創新領域，2013年起，復醫天健就組建專業團隊，持續投入科技建設，投入力度遠高于行業平均水平。憑借多年的技術積累，公司成功打造了“云醫管”大數據平臺以及相關APP和小程序，為客戶提供高效、便捷的服務。

秉持“科技更智慧，服務更人文”的企業理念，復醫天健致力于破解醫療后勤服務痛點。在硬件層面，公司運用物聯網、人工智能等前沿科技，實現醫療機構的智慧后勤運維，提升管理效率和運營質量。在服務方面，公司員工憑借專業素養，將溫暖與關懷傳遞到醫院的各個場景中，更人文地提升病患的就醫體驗和滿意度。

面對客戶對物業服務需求的日益攀升，亞新服務堅守初心，緊扣服務本質，從紅色物業、智慧服務、品質精進、多元業態四大維度精耕細作，雕琢服務細節，全力提升服務品質。在紅色物業探索之路上，首創紅色物業“365”工作機制，即三方聯動、六大平臺、五項服務。在智慧服務領域，亞新服務設立專屬科技公司久智科技，自擁科研團隊，已獲得30多項軟件著作權，專注于為智慧城市、智慧社區、智慧園區等提供全域解決方案。在品質提升方面，亞新服務重磅發布“亞新美好家生態服務體系”，啟動“品質精進服務方案”，開展精細化管理和精準化服務，持續提升業主的滿意度。亞新服務積極發展多元業態，構建差異化、特色化綜合服務平臺，公司始終秉承“黨建引領新發展，紅色物業筑美好”的服務理念，為更多客戶創造美好生活。

當“蜀道難”蛻變為“新蜀道”的今天，我們更需思考如何在行業變革中堅守初心、鍛造根基。

固本，是筑牢行業發展的生命線。一固信念之本：物業服務是“未來已來”的民生賽道，唯有堅定長期主義信念，方能抵御資本市場的短期逐利亂象；二固初心之本：當行業陷入財報內卷、低價競爭時，我們更需要回歸“服務者”角色，以疫情期間展現的民生保障力為鏡，重拾社會對物業價值的信任；三固責任之本：從社區安全到城市服務，物業已深度嵌入社會治理鏈條，唯有主動承擔更多社會責任，才能讓行業從“成本中心”轉型為“價值中心”。

強基，是激活服務創新的源動力。一強服務根基：以“有溫度的服務力”為核心，從標準化動作升級為個性化體驗，讓質價相符成為客戶認同的硬標準；二強管理根基：通過精細化現場管理，將服務價值可視化，實現從“基礎運維”到“品質感知”的跨越；三強人才根基：破解行業“火線提拔”“專業斷層”困局，既要建立服務型人才梯隊培養體系，更需引入跨行業思維，以復合型團隊應對多元化需求。

當下，物業服務正站在民生價值與社會期待的交匯點。固本強基不是守成，而是以初心拓新局——唯有深扎服務沃土，方能將“蜀道物業服務”打造成連接民生幸福與社會發展的金色紐帶。

AI賦能物業：從工具革命到場景躍遷

過去，中國物業管理行業的科技化建設圍繞"技術工具化-場景數據化-價值平臺化"的邏輯主線演進。

當前，行業科技實踐主要集中在創新工具的規?；瘧蒙?。硬件層面：智能終端設備矩陣、六大品類的專業服務機器人以及新一代維保工具；軟件層面：企業數據中臺、智慧業務平臺和AI算法引擎。

未來，AI賦能下行業科技化建設的重心將從“工具創新”轉向“場景落地”。圍繞三大核心場景展開：在客戶服務領域，實現從被動響應到主動感知的轉變；在設施運維環節，推動從人工巡檢到智能預警的轉變；在空間治理方面，構建綠色低碳可持續的運營模式。

科技轉型是系統性的整體變革，企業必須先要理念更新、確立意識，再"小步快跑"“快速迭代”，并在這個過程中逐漸內培外引人才，打造敏捷組織，形成自己的競爭優勢。

AI賦能——科技杠桿如何撬動物業運營效能

在物業行業深度變革的十字路口，AI技術正引發堪比2015年移動互聯網革命的產業重構。這一輪變革呈現三個核心特征：

首先，行業格局將發生根本性分化。技術平權效應正在消弭傳統規模優勢，物業企業將加速分化為兩類主體：一類是依托AIoT和大模型技術構建智能管理平臺的科技型企業，另一類是聚焦保潔、安保等專業服務的垂直供應商。這種分化源于大模型在60%標準化服務場景已展現出可替代性。

其次，技術演進呈現雙輪驅動態勢。在硬件層面，具備AI能力的智能設備（如視覺分析攝像頭、預測性維護傳感器）正在重構空間管理范式；在服務層面，AI Agent通過持續學習已能處理45%的常規客服需求，且滿意度較人工服務提升20個百分點。

最后，成功轉型依賴三大實施準則：必須選擇具有明確ROI的細分場景切入，建立"技術-服務-數據"的閉環飛輪，始終以服務實效而非技術先進性作為評價標準。行業領軍者需要把握未來3-5年的關鍵窗口期，將AI能力深度植入組織肌理，方能在新一輪產業升級中贏得先機。

海尚海服務作為中國物業服務百強企業（位列第19位），以數字化轉型為核心戰略，通過深度融合AI、物聯網、大數據等前沿技術，重塑傳統物業服務體系。其創新性接入DeepSeek大模型，構建起"智慧平臺+智能設備+數據中樞+服務生態"四位一體的數字化管理體系，實現從基礎服務到生活場景的全鏈路智能化升級。在服務端，通過AIOT一臉通行、客服機器人、AI智慧電梯、環境監測系統等設備，實時響應業主需求，打造"無感化"便捷體驗；在管理端，依托大數據分析實現設備預測性維護、能耗動態優化及人員精準調度，運營效率提升超40%。目前，該模式已覆蓋全國20余個城市超50個社區，管理面積突破3000萬平方米，服務超20萬業主。其核心價值在于打破科技與生活的界限，以"科技溫度"重構物業服務邏輯：一方面通過技術降本增效，減少人力依賴與資源浪費；另一方面聚焦社區安全、環境品質、便民服務等痛點，打造可感知的智慧生活場景（如獨居老人智能看護、高空拋物AI追溯等），推動物業服務從"基礎運維"向"價值創造"轉型，為行業智能化升級提供可復用的標桿范式。

我們以物聯網技術為戰略支點，聚焦物聯網基礎設施升級，通過引入邊緣計算網關、AIoT傳感器陣列等智能硬件，打造具備自感知能力的物聯網絡。運用數字孿生技術構建流程仿真模型。已完成17個核心流程的智能化改造，實現審批時效提升60%，合規風險預警準確率提升至92%。

開發"優嘉云"小程序矩陣，實現17項民生服務"掌上辦"

通過構建"數據采集-智能分析-價值轉化"閉環，形成差異化服務能力，打造"優嘉云"園區服務平臺，滿足園區企業，員工一站式服務需求。

隨著科技在不斷發展和迭代，物業服務企業要生存，必然要做有核心目的的數字化轉型，并且一定要基于“管理”和“服務”一定會同步迭代的基礎邏輯上，若企業不著重圍繞著“管理”和“服務”思考和展開，一味沉浸于對物的“管理”，缺失對人的“服務”，只會加速被列入發展“淘汰”的名單。

成功的數字化轉型，最核心的目的有三個：

一是服務場景變化，實現“人、物、場”的不斷更迭變化，對外讓客戶服務體驗變得更舒適、更快捷，對內讓企業的核心業務開展更便利；

二是管理效率提升，用科技手段減少高頻低效的勞動力崗位，降低經營過程中的失誤率，形成有效的數據分析和支撐，提高企業決策效率；

三是經濟效益更優，成為“降本增效”的最直接手段，通過短期的高投入，不斷降低后期的成本投入，拉低長期的費效比。同時，實現業務和財務一體化管理，為企業賦能。

物業企業應該全力擁抱AI，但是不需要過度的焦慮，不焦慮不等于不作為，我們需要用更科學的方式擁抱AI。

第一，技術為骨。技術是一個基本的底座，早期信息化、數字化的時候企業構建了大量的平臺，現在需要聯合數據形成AI的閉環。在新的AI技術架構的基礎上建立自己的AI中臺。以便后續快速驗證場景是否可以落地。

第二，場景為脈?？蓪ふ覉鼍熬仃?，比如說橫軸是物業企業的全生命周期，縱軸是大模型能力、信息檢索能力、文本生成、圖本生成、多模態的理解能力等，形成矩陣，找到具體場景，準備落地場景的相關數據。之后通過業務價值密度、數據成熟度等，找到業務價值更高的場景去做后續驗證。

第三，組織為魂。組織化的AI是其價值體現的天花板，從內到外擁抱AI并做好轉型。

AI不同于其它科技，它是能夠徹底改變所有技術的科技?，F在提到AI，很多人會感到焦慮，害怕自己被科技潮流拋棄。特別是物業管理行業，高人工成本占比的壓力使企業迫切希望通過新技術實現降本增效目標。但是，AI技術如果不能與具體場景結合，它的價值就很難真正呈現。所以，物企在擁抱AI科技的過程中，應該聚焦于具體場景，例如招投標、客戶服務、設施運維等，可以去嘗試Agent，或其它專注于具體功能的垂類AI產品。

中指研究院秉持“ 用大數據與創新科技賦能中國地產行業 ”的企業使命，聯合小冰公司和指尖科技推出了“AI物業服務場景大模型”及首款落地產品“AI招投標Agent”。

該產品聚焦物業招投標場景，通過本地化部署，能夠在保證企業數據安全前提下，實現3分鐘自動完成標書撰寫、5倍提升參標數量、廢標率降低100%、中標率提升300%。

“AI招投標Agent”是中指研究院合作推出的首個AI服務產品，該產品在研發過程中得到了30余家物企的大力支持，它們成為了中指研究院的AI“生態伙伴”。后續，中指研究院計劃根據市場發展和客戶需要將陸續推出更多有用、實用、好用的AI服務產品，賦能行業發展。

當前物業服務行業正加速邁入精細化、專業化競爭階段，傳統人工主導的招投標模式已難以適應高頻次、快節奏的市場需求。AI招投標Agent基于中指研究院海量行業數據積累與AI大模型深度學習技術，創新研發物業服務領域垂直大模型，通過AI與行業經驗的深度耦合，為企業構建覆蓋投標全周期的智能決策體系，推動招投標流程向數智化方向演進。

該產品核心突破在于打造具備專業認知能力的AI招投標智能體。通過吸收數十年行業專家沉淀的標書編制經驗，從市場中高效匹配海量投標信息，實時匹配優勢項目源，AI協助3分鐘完成撰寫，并覆蓋所有評分要點，能夠像資深投標顧問般理解并完成70%招標文件撰寫，更多的解放人工冗余工作，投入30%即可完美滿足招標要求。AI招投標Agent在商機挖掘環節，智能引擎可實時追蹤各地招標動態，自動篩選高契合度商機并生成定制化投標建議。幫助企業5倍提升投標數量，3倍提升中標率，企業得以在投標效率、方案質量、成本控制等方面形成復合競爭優勢，在存量市場競爭中建立差異化的服務能力壁壘。