近日，戴德梁行針對2025年一季度南京寫字樓市場、零售商業市場及產業園市場進行多維度的盤點和解讀。

01

南京寫字樓市場筑底企穩，

核心板塊韌性凸顯

2025年第一季度，位于鼓樓板塊的華貿中心正式入市，為南京寫字樓市場帶來8.4萬平方米的高品質辦公新增供應。截至季末，南京全市優質寫字樓物業市場總存量約532萬平方米。盡管有新增供應的影響，但一季度市場空置率上升幅度收窄，與去年第四季度相比，環比基本持平，整體空置率約為28.2%，市場筑底企穩態勢明顯。

一季度，企業降本增效的基調未變，租賃條件更加靈活，寫字樓租賃市場整體租金小幅下探。目前，全市平均租金約為2.46元/平方米/天，環比下降3.2%。從全市范圍來看，各主要板塊租金水平環比均呈小幅下降態勢。其中，河西和新街口板塊租金環比下降0.9%-1.2%，下降幅度低于鼓樓的1.7%和江寧的3.4%，核心板塊租金展現出較強的韌性。

數據來源: 戴德梁行項目及企業服務部

在租賃端市場化成交客戶中，金融及專業服務類型的承租能力及活躍度處于市場領先地位，兩大主力行業成交占比接近65%。TMT、建筑工程類客戶在成交占比中也有不錯表現，兩者合計占比接近20%。商務商貿、教育培訓、大健康等行業雖有成交，但占比較少。

從成交面積段來看，200-500平方米以及500-1000平方米的面積段最為活躍，租賃動因以搬遷和續租為主。超1000平方米的大面積承租客戶以金融、專業服務、建筑類型公司為主，通常給予3-10個月不等的裝免期。

寫字樓銷售市場的新增供應量為0.61萬平方米，成交量為4.98萬平方米。與去年同期相比，供求量均有小幅上升。銷售端整體仍以去庫存為主。隨著市場逐步探底，受部分核心區高品質項目交易高價的影響，銷售成交價格有所回升，約為20043元/平方米。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事陽江石指出，一季度市場整體問詢量及帶看量有所上升，但成交租金仍處于小幅下探階段。在多重因素影響下，成本驅動型需求在租賃動因中占據主導地位，業主在租約條件及商務談判中提供了更靈活、多樣的策略。在科技驅動的新周期中，企業加速從低效資產向優質資產轉移，房地產市場將進入“產業結構調整——供需匹配優化——資產保值增值”的新階段。

02

南京零售商業市場持續升級，

消費活力不斷釋放

2024年，南京消費市場穩中有進，全市實現社會消費品零售總額8,552.75億元，同比增長4.3%。文旅市場的火熱、居民消費的上漲以及新型消費業態的不斷創新，為零售市場注入了活力。 受此積極的影響，2025年第一季度，位于城南商圈的中華城京東Mall開始試營業，為南京中高端購物中心市場帶來約5萬平方米的新增供應。截至一季度末，南京中高端購物中心總存量達到7,274,930平方米，環比增長0.69%。

本季度，內外資零售商繼續在南京市場積極擴張或滲透。南京中高端購物中心市場凈吸納量達到52,766平方米，整體空置率環比下降0.73個百分點，至7.29%。快時尚、餐飲、生活方式、家居家電以及兒童業態仍是主要的需求動力。例如，Zara全新亞洲旗艦店在南京新街口開業；北歐家居NORHOR南京華貿中心店啟幕；香港美心南京首店在華采天地開業。一季度，南京中高端購物中心首層租金報價環比下降0.28%，至人民幣586.5元每月每平方米。為了迎合消費者不斷升級的需求，眾多購物中心積極調整業態組合、翻新物業設施、優化市場定位或設置體驗性空間。

數據來源: 戴德梁行研究部

展望未來，16個零售面積總計約1,233,420平方米的中高端零售物業有望于2025年后三個季度入市。隨著大量新增供應的入市，南京優質零售物業市場的競爭將進一步加劇。然而，鑒于品牌商對優質地段的商鋪租賃需求仍較為旺盛，南京核心商圈的租金和空置率預計將保持平穩。而在非核心商圈內，新增供應預計將對平均租金帶來負面影響，并推升整體空置率。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie指出， 一季度，南京消費市場在政策引導和市場需求的雙重作用下，展現出“春意盎然”的向好勢頭。眾多知名品牌紛紛在南京開設其全國或區域首店，全市引入各類品牌首店超80家。隨著更多優質購物中心的入市和現有商業項目的升級改造，南京零售市場將構建沉浸式、多層次的商業場景，為消費者提供情緒價值和情感共鳴。展望未來，南京將持續推進國際消費中心城市建設，為區域經濟發展注入更多活力。

03

南京生物醫藥產業園集中亮相，

專業化載體助力產業升級

南京產業園市場在2025年第一季度整體表現平穩，多個專業化園區進入集中亮相階段。特別是針對生物醫藥產業的專業化載體項目，如南京經開區新港生物醫藥產業園、中國藥大藥谷（南京天印健康創新園）和DNE南京江寧生物醫藥智造基地等，成為市場關注的焦點。

南京經開區新港生物醫藥產業園是圍繞產業研發、中試加速和規模生產需求建設的高標準、專業化載體。今年一季度，該園區的龍潭生產基地迎來了首批入園企業，預計三季度實現投產。園區配備了污水處理、危險化學品庫等完善的配套設施，為企業的快速合規生產運營解決了后顧之憂。

中國藥大藥谷（南京天印健康創新園）則是江寧區聚焦新藥研發、細胞與基因治療、高端醫療器械等生命健康領域的核心載體。該項目重點布局創新藥、MAH、美麗健康及核醫學賽道，構建了“研發-轉化-產業”的全鏈條生態。今年一季度，該項目完成竣工交付，寧丹新藥總部大樓正式投入運營。

DNE南京江寧生物醫藥智造基地項目則圍繞生命大健康、新材料、高端智造產業進行重點布局。項目配備了污水處理池、固廢處理站、雙回路供電和蒸汽接入等設施，充分考慮了目標企業的使用訴求。該項目預計將于二季度啟動招商工作。

戴德梁行產業地產部南京負責人劉奕表示，專業化載體的集中入市，為區域優勢產業發展提供了更為高效、便利的基本條件，也標志著南京產業地產市場在產業理解與產品適配度層面新一輪提檔升級。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經理王飛強指出，南京作為東部地區的重要增長極，一季度整體經濟運行呈現積極態勢。寫字樓市場的企穩、零售商業的持續升級以及生物醫藥產業園的專業化發展，都體現了南京的經濟韌性與發展潛力。隨著商辦市場的持續擴容和各類產業載體的提檔升級，南京在產業升級與創新發展上邁出了堅實步伐。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，南京近年來致力于實施產業強市戰略，加快構建更具競爭力的現代化產業體系，整體經濟呈現出良好的回升態勢。然而，市場環境的復雜性與不確定性依然存在，南京在優化營商環境、提升產業競爭力等方面仍需持續發力。

來源｜戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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