近期，33只滬市不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）披露了2024年年度報(bào)告：共實(shí)現(xiàn)收入85億元，較去年同比增加35%；共實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元。

Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)REIT，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

2024年，滬市REITs二級(jí)市場(chǎng)不復(fù)權(quán)價(jià)格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達(dá)11.5%。

為什么在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）表現(xiàn)如此優(yōu)異？

REITs具有強(qiáng)制分紅的特性：在符合相關(guān)基金分紅的條件下，每年至少進(jìn)行一次收益分配，且不得低于可供分配金額的90%。

因此，REITs具有準(zhǔn)債券屬性，在市場(chǎng)利率持續(xù)走低的情況下，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲。

但有個(gè)前提，REITs運(yùn)營(yíng)所獲得的現(xiàn)金流必須持續(xù)穩(wěn)定，穩(wěn)定的現(xiàn)金流被更低的市場(chǎng)利率體現(xiàn)，價(jià)格才會(huì)上漲。

目前，我國(guó)REITs的主要類(lèi)型包括以下幾種：

1、產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs

這是最常見(jiàn)的REITs類(lèi)型，主要通過(guò)持有和運(yùn)營(yíng)物業(yè)來(lái)產(chǎn)生收入。例如，華夏金茂購(gòu)物中心REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT都屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs

2、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs

這類(lèi)REITs通過(guò)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，例如保障性租賃住房REITs。

3、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs

包括交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。例如，生態(tài)環(huán)保REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs

4、倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs

這類(lèi)REITs主要涉及倉(cāng)儲(chǔ)和物流設(shè)施，例如倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs

5、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs

涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)和其他類(lèi)型的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs

6、消費(fèi)類(lèi)REITs

專(zhuān)注于消費(fèi)相關(guān)的物業(yè)，如購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)。

無(wú)論哪種類(lèi)型的REITs，主要收入來(lái)自于租金。

要想獲得穩(wěn)定的租金收入，必須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：

1、單價(jià)穩(wěn)定

由于租賃合同大多是長(zhǎng)期的，因此單位租金價(jià)格穩(wěn)定，甚至還會(huì)逐年小幅上升。

2、出租率高

如果出租率低，運(yùn)營(yíng)方勢(shì)必會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)。

目前，多只REITs運(yùn)營(yíng)物業(yè)的出租率都較高，例如4只保租房REITs底層保租房資產(chǎn)的出租率平均達(dá)到95%，租金收繳率平均超93%。

再如，4只消費(fèi)類(lèi)REITs報(bào)告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達(dá)99%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs相繼采取“產(chǎn)業(yè)+基金”、智慧化管理等各類(lèi)運(yùn)營(yíng)措施，報(bào)告期末平均出租率達(dá)到88%，基本達(dá)到預(yù)測(cè)水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來(lái)實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)租，全年?duì)I收同比增長(zhǎng)約2%；張江REIT2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

值得注意的是，由于我國(guó)REITs產(chǎn)品較少，能夠拿出來(lái)運(yùn)營(yíng)的底層資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，否則很難被批準(zhǔn)上市。

未來(lái)，如果REITs數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快，底層資產(chǎn)平均質(zhì)量勢(shì)必會(huì)下滑，投資REITs的回報(bào)率不可能長(zhǎng)期維持在高位！