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前言

國投泰康信托與外貿信托的住宅類和倉儲類不動產信托——“雙首單”在京落地，具有重大意義。解決了不動產信托長期存在的財產確權難題，推動信托從融資工具向服務民生的普惠載體轉型。一方面盤活了巨量的不動產存量資產，另一方面也促進不動產信托在家族財富管理領域發揮更大作用。

近日，“雙首單”不動產信托財產登記正式落地，引發行業高度關注。

國投泰康信托和外貿信托分別在北京市通州區和昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信托財產登記，分別實現了住宅類不動產信托和倉儲類不動產信托“零的突破”。

2024年12月，北京金融監管局聯合北京市規劃自然資源委員會出臺《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，為不動產信托的發展提供了制度保障。

而此次“雙首單”落地，標志著北京不動產信托財產登記試點取得實質性突破，彰顯信托業服務實體經濟和民生的社會價值，也為全國逐步推進不動產信托財產登記提供“可復制樣本”。

“雙首單”長什么樣？

北京通州的這單不動產信托財產登記案例是一個特殊需要信托，委托人是70歲的通州居民田女士，受益人是委托人40歲的自閉癥孩子。受托人是國投泰康信托公司，信托財產是田女士自住的一處通州區房產。

這單信托目的是用該房產為受益人提供居住場所，用未來房產處置后的資金為受益人支付終身照護費用。北京市道可特律師事務所擔任信托監察人，依據信托合同行使監督權，維護受益人權益。該信托的設立將百萬元起的房產納入信托保護，為自閉癥患者的終身照護提供了穩定的防范侵占的經濟來源。

德諭澤律師事務所合伙人、律師李祎女士在接受《家族辦公室》采訪時介紹，田女士是一家為自閉癥兒童及其家庭提供服務的民辦機構——星星雨的創辦人。田女士未來可以決定在什么時間把房子賣掉，將所得資金用于其孩子的日常生活支出和照護費用。

委托人田女士為什么選擇出售房產而不是出租的方式？這是出于風險管理的考慮。如果出租，租金收繳能不能到位無法保證。而且房子出租是不動產運營的范疇，需要跟租客打交道，信托公司未必有足夠的精力和專業性去做這件事。

其實，早在本單特殊需要信托的設立初期，道可特律師事務所作為信托監察人，便委派周冰冰律師為該家庭設立的特殊需要信托中的“不動產信托財產”設立信托架構，用信托的方式解決田女士最大的擔憂，即“如果我們以后不在了，孩子怎么辦的問題。”

李祎告訴《家族辦公室》：“這單信托的指令人，是委托人自己指定的。委托人今后會選擇托養機構，日常的資金支出由指令人來操作和認可。如果是比較重大的資金支出，就需要監察人的介入。而信托公司作為受托人，要定期的向各方面去匯報，包括監察人、委托人，以及指令人，要定期匯報信托的財產還有多少，怎么使用。”

另一單“外貿信托-吉量10號”則是全國首單倉儲類不動產服務信托。該項目委托人是典型的“422家庭”——四位老人、夫妻雙獨、兩名子女，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意識到生命無常與養老規劃的緊迫性。

于是，委托人將房產納入信托架構，通過“不動產+慈善+養老+傳承”四位一體服務模式，在兩方面進行創新：

一是權屬界定更清晰規范，第三方可通過登記信息一目了然地知曉財產狀態；二是滿足委托人更多元需求，根據委托人意愿，“吉量10號”項目將50%的收益定向用于公益捐贈，剩余部分專項用于老人贍養與子女教育，這一實踐讓單一房產同時承載養老保障、代際傳承與社會公益的多重使命。

為什么說意義重大？

李祎律師認為，“雙首單”的意義重大，對于整個不動產財產登記來講，都是制度上的創新。不動產信托財產登記開拓出了一條路，以后的案例會覆蓋這個案例，而這個案例填補了空白。隨著案例的逐漸積累，才能讓制度完善，任何制度不是憑空設想出來的，需要不斷的嘗試，以及經驗的積累。

“雙首單”突破性地解決了兩個問題：一是在不動產權證書附記欄中標注不動產信托產品名稱，通過這種方式在法律上明確了該房產是信托財產，財產的物權登記主體是該信托計劃。

二是無需現金交易，通過房產轉讓方式完成產權過戶。買賣雙方前往稅務機關依法繳納契稅，取得完稅憑證后，即可持該憑證及相關材料向不動產登記中心申請辦理轉移登記，大幅度降低了信托設立的資金成本和時間成本。

李祎告訴《家族辦公室》：雖然從信托公司的角度來講，底層資產都是不動產。但“雙首單”和傳統意義上為房產企業融資的通道業務以及REITs模式，性質上完全不一樣。包括市面上看到比較多的以房養老案例，都是拿不動產這種底層資產去經營，產生的持續現金流。作為一種投資模式，客戶會關注收益怎么樣，能得到多少經濟回報。以前是按信托的通道業務，來審視信托的結構，以及交易各方的權利義務，而如今落地的這兩單信托項目，則完全不是交易的思路。

不動產信托財產登記落地，解決了不動產信托長期存在的財產確權難題，推動信托從融資工具向服務民生的普惠載體轉型，也強化了信托回歸本源的能力。今后，通過風險隔離和專業化管理，信托公司可圍繞養老、公益、傳承等需求，提供定制化服務，擺脫對傳統融資業務的依賴。

此外，不動產信托財產登記的突破，還將激活萬億級的不動產市場。中國人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，我國居民住房資產占家庭總資產比重達59.1%，不動產作為家庭的核心資產，在以前很多是缺乏流動性的，而未來可以進一步盤活。

“以前不動產流入市場的方式只是交易買賣，其實沒有很好的利用起來，如果用于養老信托、特需信托，或者作為家庭財富傳承的底層資產，就能夠解決很多家庭的后顧之憂。這會讓老百姓更有安全感，更有信心去消費，對于國家擴大內需、提振消費的宏觀經濟政策目標有很大助益，特別是在外部市場面臨巨大不確定性的當下。”李祎說。

當然，不動產信托業務短期內還面臨一些障礙，出現爆發式增長尚有難度，但毫無疑問，信托財產登記制度的完善，對未來十年的家庭財富管理行業將有極其深遠的意義。

“雙首單”不動產信托財產登記的落地是一次重要的制度突破，為行業探明了發展的法律和實踐路徑。這一突破為不動產信托業務奠定了發展的基礎，也為信托服務在家庭財富管理和企業資產運營中挖掘新價值提供了實際可能。隨著試點政策的推進和市場的發展，不動產信托必將在家族財富管理領域發揮更大的作用，為家族財富的永續傳承保駕護航。

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