近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了廣州一季度零售及寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。統(tǒng)計(jì)顯示， 2025年一季度廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新開(kāi)及籌備中首店超過(guò)30家，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平跌幅進(jìn)一步加深，但需求活躍度呈向好跡象。

廣州天河路商圈遠(yuǎn)景圖。

零售市場(chǎng)

“以舊換新”帶動(dòng)零售業(yè)態(tài)占比提升

戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，廣州線下消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)支撐零售物業(yè)租賃需求保持穩(wěn)定，一季度全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率僅環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。租金方面，為保證項(xiàng)目入駐率，部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目愿意適當(dāng)讓渡核心鋪位租金，吸引優(yōu)質(zhì)首店品牌及業(yè)態(tài)等稀缺資源，強(qiáng)化項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)力。1-3月，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金水平仍處于下行空間，環(huán)比下降1.1%，同比降幅擴(kuò)大至4.1%，錄得每月每平方米683元。

在首店首發(fā)政策持續(xù)刺激下，2025年一季度廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新開(kāi)及籌備中首店超過(guò)30家，包括山本耀司、Marni、Birkenstock勃肯等知名服飾鞋履品牌等，同比增幅達(dá)82%。業(yè)態(tài)類型來(lái)看，零售業(yè)態(tài)成本季度市場(chǎng)需求的主力，占新開(kāi)或待開(kāi)店鋪數(shù)量的42%，環(huán)比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，3C數(shù)碼與家電品類借力“國(guó)補(bǔ)”政策紅利加速布局，大疆、華為等科技品牌及舒福德智能床等智能家居品牌加速拓店。對(duì)此戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示：“隨著以舊換新政策的深入推行，線上線下加強(qiáng)融合，我們看到今年以來(lái)以舊換新的購(gòu)買行為更加順暢，隨著3C數(shù)碼產(chǎn)品在線下零售的發(fā)力，消費(fèi)者的操作堵點(diǎn)已有效打通，內(nèi)需得以進(jìn)一步激發(fā)。”

第一太平戴維斯方面亦指出，在零售類業(yè)態(tài)需求增長(zhǎng)的同時(shí)，餐飲業(yè)態(tài)新店占比較前季下滑8.6個(gè)百分點(diǎn)。

一季度，廣州零售市場(chǎng)項(xiàng)目分化也在加劇。數(shù)據(jù)顯示，核心商圈租金保持高位運(yùn)行，而非核心區(qū)域因供需失衡面臨更大的租金下行壓力，一季度非核心商圈租金環(huán)比跌幅較核心商圈高出1.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，即便在同一片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目間因運(yùn)營(yíng)能力差異導(dǎo)致的分化也愈發(fā)突出，不同項(xiàng)目的平均租金差距從2022年的4倍擴(kuò)大到5倍。戴德梁行廣州商業(yè)部負(fù)責(zé)人孫斌表示：“未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，將從過(guò)去的普遍標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)階到精細(xì)差異化，即除了日常標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)推廣外，可以真正賦能給品牌租戶的措施將成為提升品牌青睞度及租戶依賴度的有效手段。”

寫(xiě)字樓市場(chǎng)

TMT行業(yè)持續(xù)回穩(wěn)

來(lái)自戴德梁行的報(bào)告顯示，一季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)25.5萬(wàn)平方米，且全部來(lái)自國(guó)際金融城商務(wù)區(qū)，推升全市存量至692萬(wàn)平方米。新興商務(wù)區(qū)加速拓展推動(dòng)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)版圖擴(kuò)張，珠江新城、國(guó)際金融城與琶洲的多核心格局逐步成型。

目前廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金仍持續(xù)下行，“廣州寫(xiě)字樓租金已經(jīng)回到了15年前的水平。”羅進(jìn)良介紹，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)四個(gè)一線城市中，廣州寫(xiě)字樓存量最少，租金也最便宜。“但廣州空置率情況還好。”他透露，全國(guó)寫(xiě)字樓空置率約為25%，而北京與廣州是唯二空置率在20%以下的城市。

他提到，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從2019年開(kāi)始逐漸激烈，“重要的挑戰(zhàn)不是供應(yīng)增加，而是需求減少。”他表示，在廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，各商務(wù)區(qū)近期可租賃總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，且租金呈下降趨勢(shì)，而空置率卻呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，“唯獨(dú)琶洲的空置率是有所改善的。”他透露，算上一些即將落成的項(xiàng)目，廣州今年可選擇的租賃面積大概有 200 萬(wàn)平方米，“這對(duì)租戶來(lái)說(shuō)是黃金換租期。”

從成交情況看，第一太平戴維斯指出，信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、制造、金融類企業(yè)成交活躍，以所達(dá)成交易的數(shù)量計(jì)，逾半數(shù)交易源自上述行業(yè)；而以交易面積計(jì)看，健康醫(yī)療、公共機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)則因相關(guān)企業(yè)承租面積更大而居本季前三。

世邦魏理仕的報(bào)告顯示，在廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)， TMT行業(yè)在錄得的總成交面積中占比20%。其中，電商產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)亮眼，除了有跨境電商零售商的升級(jí)成交外，還錄得直播 MCN機(jī)構(gòu)約6000平方米的金融城新租成交，以及某電商平臺(tái)在琶洲擴(kuò)張性成交4000平方米。此外，人工智能和影視短劇制作發(fā)行等新興行業(yè)，也在本季度錄得在琶洲的拓展成交。

值得一提的是，廣州帶裝修的辦公空間需求上升，“目前客戶對(duì)于裝修的要求越來(lái)越明顯。對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)而言，這是挑戰(zhàn)，同時(shí)也是向綠色低碳、數(shù)智化運(yùn)營(yíng)發(fā)展的機(jī)遇。”

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目管理服務(wù)部主管潘育敏認(rèn)為，在國(guó)家“雙碳”政策驅(qū)動(dòng)下，綠色建筑認(rèn)證、綠色租賃計(jì)劃及能源管理體系已成為ESG實(shí)踐的三大核心抓手。

未來(lái)展望

零售市場(chǎng)租金水平仍有結(jié)構(gòu)性壓力

據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，今年內(nèi)，廣州零售市場(chǎng)將新增約66萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，主要分布在番禺、白云等非核心商圈，區(qū)域性供應(yīng)放量或?qū)θ凶饨鹚叫纬山Y(jié)構(gòu)性壓力。3月份，國(guó)家發(fā)布《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，旨在從供需兩端發(fā)力，提升居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。隨著提振消費(fèi)利好政策的加速落地，預(yù)計(jì)年內(nèi)消費(fèi)需求將得到進(jìn)一步釋放。

世邦魏理仕方面認(rèn)為，隨著廣州標(biāo)桿項(xiàng)目品牌升級(jí)活動(dòng)的持續(xù)進(jìn)行，更多知名品牌有望落地，首店經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)可獲進(jìn)一步發(fā)展，得益于此，廣州核心商圈入駐率及租金水平有望保持穩(wěn)健。對(duì)于次核心商圈項(xiàng)目而言，因應(yīng)消費(fèi)者偏好變化而積極調(diào)整運(yùn)營(yíng)及招商策略以規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)則是提振項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵。

寫(xiě)字樓方面，據(jù)戴德梁行指出，未來(lái)三年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)計(jì)劃新增供應(yīng)達(dá)250萬(wàn)平方米，主要位于琶洲和國(guó)際金融城，商務(wù)區(qū)域版圖持續(xù)擴(kuò)容。短期內(nèi)，琶洲與國(guó)際金融城新項(xiàng)目的集中交付可能加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，空置率或?qū)⒕S持高位。

采寫(xiě)：南都記者 伊?xí)韵?廖艷萍 攝影 南都記者 鄒衛(wèi)