大家好，我是蘇北哥！今天是4月17日，農歷三月二十日！聽說南京房價又漲了~

01.

南京房價五連漲？預判4月南京房價漲幅將超過3月！到底是哪些樓盤在漲價？

說實話，南京房價已經成為時下最為神秘的一串數字！昨天晚間開播以前，接到一個粉絲打來電話，急匆匆詢問北哥南京房價是不是又漲了？電話那頭一臉的狐疑（我們打的視頻通話），話說這位粉絲就住在秦淮，家門口大校場的一些現房樓盤明明在打狠折啊，55折-58折比比皆是，怎么就房價又漲了呢！

聽到這個粉絲的詢問，北哥立馬查了下！的確昨天國家統計局3月份70城房價數據已經公布，南京新房環比均價位列上漲城市排行，不過你要說3月份南京新房價格漲幅很大，也沒有！區區環比上漲0.1%。

不過房價這個東西，就是很奇妙，可以很輕松的拿捏買房人的情緒！

只要房價跌了，買房人就頓感“神清氣閑、泰然自若”，甚至嘴里還默念“不急，讓子彈飛一會”！

但是房價只要一漲，特別是連續漲，多多少少會引起買房人的焦慮感，說不緊張那是假的！滿打滿算從去年11月份開始，南京新房價格已經實現5月連漲！講真，“隔一月漲一次也行，真架不住一直漲”

不過從南京房價五連漲的軌跡來看，類似拋物線形，今年來看整體漲幅有所回落，今年1、2月份南京新房環比漲幅都在0.5%以上，而3月份漲幅只有0.1%。但是根據北哥判斷4月份南京新房價格還會重新起飛！

南京房價5月連續上漲的行情背后，讓很多人摸不著頭腦，明明市場上打折、降價的樓盤不少，昨天還有頭部房媒報道稱，南京遠郊板塊房價現在已經全面1字頭，有的甚至0.8字頭，怎么南京房價連漲了呢？

到底連漲行情的背后，是哪些樓盤價格在上漲？其實3月份的南京樓市還算是非常平靜，整個月份只有一家純新盤開盤，就是鼓樓幕府的四代宅中建寧悅府，3月22日首開，銷許價格43981元/㎡，77折銷售，折后僅3.38萬/㎡，你要說是寧悅府整體抬升了南京3月份房價，那自然是不可能的。

那到底是哪些樓盤在漲價！告訴大家一個事實真相，3月份幾乎沒有樓盤刻意漲價，只因為南京新房市場目前的運行模式，是以“四代宅、新豪宅”領航熱銷，剛需熱度盤打輔助，只要這樣的模式一直運行下去，南京新房價格就得一直上漲。

看看克而瑞南京1-3月份的南京10強項目銷售榜單。

可以真清楚的看到，10強項目之中，7萬+/㎡的在售樓盤有兩家，河西的招商金陵序最新銷許價格在74383元/㎡；綠城華發金陵月華最新7號樓銷許價格在77268元/㎡

5萬+/㎡的在售項目有3家，江心洲的賢坤花園GARGEN19，最新價格在58400元/㎡；大校場的中信泰富九廬洋房價格在5.1萬/㎡；保利博雅和著洋房價格目前也在5萬/㎡

所以這樣看來，高價盤、四代宅已經占據了1-3月份全市銷冠榜單的一半。而低價剛需盤呢，2萬+/㎡的在售項目上榜的只有江寧東山的中天金寧風華和江寧方山的中海和山

所以目前的南京新房市場，高價盤熱銷主力，剛需盤只是配角！如果一直這么運轉下去，南京房價焉有不漲之理？

然而告訴大家一個更為嚴酷的事實！4月份南京新房價格環比漲幅大概率將超越3月份，原因在于南京高價純新盤已經開始入市，并取得了開盤日光的絕佳成績！這就是北哥前天文章重點提到的鼓樓濱江的綠城金基沁百合（今年首個回暖板塊找到了！答案就藏在首批開盤潮名單中）

前天文章綠城金基沁百合開盤必熱銷的4點理由，沒想到該項目正如北哥預測的那樣，當天開盤日光售罄

沁百合開盤現場

沁百合項目明顯已經打響了2025年南京樓市的熱銷頭炮，接下來高價純新盤可能一個個的魚貫而出，關鍵是KFS和操盤手們似乎已經摸清了當前行情下，南京樓盤的熱銷規律。這里埋個伏筆，后面再說。

沁百合首開樓棟分布

4月14日領銷許，4月16日就開盤，沁百合項目和以往很多項目的首開操盤方法都不同，屬于極有底氣和自信的那一種，好像早已預知了首開必然日光一樣。為此，沁百合項目甚至售樓處和景觀示范區、樣板房均為公開，就搶開上市了！據說真正的公開時間放在了5月下旬。

沁百合城市展廳

沒有售樓處，沁百合的首開日光就是在江邊路下關西火車主題園內的臨時展廳里進行的，這在南京樓市歷史上可謂獨一份了！

要知道沁百合的銷許均價可是高達53259元/㎡，124㎡起步戶型總價就是607.9萬。根據今天上午的南京網房數據，首開的34套洋房的確已經“賣光”

沁百合網房數據

沁百合可謂“賣得大大方方”，網房數據也沒有一點遮遮掩掩，這和以往南京樓市很多所謂熱銷盤做法大不一樣。

前文說了，綠城、金基這兩家KFS似乎已經摸準了沁百合項目首開熱銷的底層規律，所以才“搶開”，不按常理出牌！這個底層規律是什么呢？就是項目長達4個月的蓄客期，從去年11月底綠城拿下鼓樓濱江G51，到官宣與金基合作開發，再到全盤16棟清一色洋房規劃發布……沁百合已經完全精準鎖定了目標客群，并且在開盤前夕錄得意向客戶超300組，而項目只推出34套房，相當于“9個人搶1套房”，所以首開日光結局已經注定，開盤只是走個過場！

可以確定的是，接下來將推出的南京新盤都將延續沁百合的開盤策略，盡顯2025年南京樓盤不打無準備之仗，步步為營的整體推盤策略。

目前已知的接續沁百合的第二家純新盤就是位于鼓樓龍江的金基瓏樾府

金基瓏樾府

先不論金基瓏樾府的產品有多牛！只是該項目目前所有82套房源據說已經被內部預定，具體分布為小高層戶型面積180㎡，占到56套；洋房戶型面積147㎡，占到26套。

所以金基瓏樾府一旦首開，又將是一個震驚全南京的“日光”盤，實際上開盤只是走個過場！

盡管如此，可金基瓏樾府的首開放風售價比沁百合還要高，據說起步6萬/㎡，850萬只是門檻價格，所以金基瓏樾府一旦4月份首開，南京新房價格自然還要往上走。

金基瓏樾府之后，緊接著就將是玄武徐莊的金基山和月登場，據知情人士透露山和月目前已經基本確定首開時間在5月份。

金基山和月效果圖

從去年3月8日拿地開始算起，金基山和月蓄客周期已經超過1年零1個月，圈內人士透露，目前意向客戶早已大大超過首開房源套數。熱銷似乎已經沒有懸念。

金基山和月距離紫金山之前距離僅在1公里左右，項目打造打造31棟4-5F科技觀山洋房，共計371套房，戶型面積跨度達到了罕見的169-383㎡，首開放風總價跨度也在800-1800w。

也就是說4月中旬由綠城金基沁百合首開引發的2025南京樓市第一波開盤潮，樓盤價格將“逐步高企”，由此進一步拉升全市新房的均價水平。由此判斷4月南京新房均價漲幅將超越3月。

02.

南京二手房價已連跌兩個月？如今買二手房拼的是保值！江核哪家小區最保值？

再來說二手房市場，和新房市場簡直是天差地別！

昨天3月份70城二手房數據也同時出爐了，南京二手房全市成交均價環比下跌0.4%，同比下跌4.9%

3月份下跌還不要緊，關鍵是南京二手房均價已經連續下跌2個月，加上1月份環比持平，總體來看二手房價格已經連續3個月呈下行走勢。

新房價格在連續上漲，二手房價格在連續下跌，南京樓市的行情似乎有一些“分裂”，6-700萬的新房，甚至上千萬總價的新房開盤就被搶光，而大批二手房掛牌，自砍百萬無人問津，這的確是2025南京樓市的一個鮮明特征。

其實這不止是南京，國內其他重點頭部城市也出現了這種行情，比如杭州！

4月11日的中房報就曾發布文章，報道割裂的杭州樓市：千萬購房款搶不到豪宅，剛需樓盤降價40萬無人問津

同樣情況也發生在上海，“豪宅被瘋搶，剛需盤遭冷遇，上海樓市冰火兩重天”

雖然說二手房不能全部代表低端剛需房（但是80%以上的比重是剛需預算房源），而如今的新房項目已經全面向豪宅化方向發展了！這必然導致購買新房和購買二手房的客群出現了分化（兩種人截然不同）。

富豪們為什么抱著千萬資本去買新房，不去用同樣的錢買5-8套二手房？原因就在于新房產品升級了，好房子概念被提出來，四代宅產品橫空出世，“以前的房子過時了”，未來會大幅度貶值，反過來最新上市的項目“最先進”，所以具有最佳的保值能力。所以火爆！

富人買房很清醒，我們剛需沒有那么多錢去買新房樓盤（未來新房樓盤基本將告別剛需圈層，只用來拉動房價），但是我們剛需買房必須和富人的目的保持一致，那就是保值，所以在海量的二手房掛牌房源之中，我們剛需買房人也必須選擇最抗跌的小區。

比如在江核板塊，在房價普降的行情下，哪個板塊最抗跌，哪家小區最抗跌？

從整個江核的5大板塊來看，目前最抗跌的板塊是隧道口板塊，此前新房均價為3.24萬/㎡，現如今二手房成交均價為2.54萬/㎡，均價下跌了7000元/㎡，板塊內房價平均跌幅為21.6%。

而跌幅最高，最不抗跌的板塊是江核研創園！此前新房均價為3.03萬/㎡，現如今二手房成交均價為1.97萬/㎡，均價下跌了1.06萬/㎡，板塊房價平均跌幅為34.98%。

跌幅第二的板塊是江核南工大！此前新房均價為3.5萬/㎡，現如今板塊二手房成交均價為2.39萬/㎡，板塊均價下跌了1.11萬/㎡，跌幅為31.71%。

具體樓盤來看，以當年新房開盤價與如今的二手房，整個江核目前隧道口板塊的江與城應該是“抗跌王”小區。2019年當年新房開盤價3.5萬/㎡，6年過去了二手房成交單價還可以保持在2.65萬/㎡，跌幅只有13.11%

甚至具體房源方面，江與城的3月成交單價還遠遠高于2.65萬/㎡小區均價

而整個江核最不抗跌的就是研創園的佳源玖棠府！2019年開盤的佳源玖棠府新房開盤價格在3.02萬/㎡，如今二手房均價只有1.78萬/㎡，跌幅達到驚人的41.06%

一套88㎡小三房，當初買入價在240萬左右，如今144萬就能買到手，房價縮水100萬。

分板塊來看，隧道口板塊除江與城以外；江畔都會上城和保利江匯抗跌能力都還可以，房價跌幅均小于板塊二手房整體跌幅。

江畔都會上城2019年新房開盤價3.05萬/㎡，如今二手房均價還能達到2.59萬/㎡，跌幅在15.08% ，且3月份房源成交價格還有上竄跡象。

保利江匯如今二手房均價相比2021年新房開盤價，跌幅在20.40% ，具體房源成交單價目前能達到2.85萬/㎡

研創園板塊，房價抗跌的小區只有一家：中海左岸瀾庭！相比2019年新房開盤價，如今二手房均價2.31萬/㎡，跌幅在24.01%。

南工大板塊當中，多個小區之中唯有大華錦繡江來、萬科江悅光年、金基中北映樾3個小區房價跌幅低于板塊平均跌幅，比較抗跌

大華錦繡江來2021年新房開盤價3.5萬/㎡，如今二手房均價2.48萬/㎡，跌幅在29.14%

萬科江悅光年2021年新房開盤價3.5萬/㎡，如今二手房均價2.51萬/㎡，跌幅在28.29%

金基中北映樾2021年新房開盤價3.84萬/㎡，如今二手房均價2.72萬/㎡，跌幅在29.17%

核中核的大華云江印月抗跌能力較強，2019年新房開盤價3.2萬/㎡，如今二手房均價2.47萬/㎡，跌幅只22.81%

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。