2025年開年，房企在債務重組及企業重整自救方面不斷有新消息傳來，包括碧桂園，融創、龍光、遠洋等房企均有所進展。

其中融創境內債二次重組成功，遠洋境外債重組獲兩地法院批準，金科股份重整工作也在持續推進，有望成為千億房企重整第一股。

從香港和內地的法律來看，企業在債務危機情況下的應對措施主要可以分為債務重組和破產清算償還債務兩種。據不完全統計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。

從大多數房企的重組方案來看，無外乎債務期限展期、債轉股、資產清償、現金兌付等等。

2024年四季度至今，從中央到地方，一系列利好政策密集出臺，為房地產市場注入了強心劑，也讓房企和債權人看到了行業的更多希望，有利于債務重組的推動和行業健康穩定發展。

據不完全統計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。

在債務重組方面共有39家房企披露了重組情況，其中13家完成了全部或部分的債務重組，寶龍和正榮2家企業重組協議失效，金輝則償清了所有逾期債務。

在破產重整方面，42家H股上市的內房企中有25家收到過清盤呈請，6家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。16家A股上市或未上市的房企中，3家主動申請了破產重整，2家被債權人申請破產重整。

具體來看，2025年以來不少房企的境外債重組迎來重大進展：2月19日，遠洋集團境外債務重組香港協議安排獲香港法院批準并已生效，再加上此前企業的英國重組計劃已經于2月5日獲英國法院批準，境外債的重組已經全部獲批；2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權人已加入整體CSA（整體債權人支持協議），意味著龍光境外債務重組基本已取得成功；此外時代中國、富力、弘陽和世茂都披露了債權人參與債務重組計劃的情況，碧桂園則提出了116億美元境外債務的重組提案。

從境內債務重組進展來看，據不完全統計，2022年以來華晨地產、新華聯、協信遠創、金科股份、財信地產和宋都等房企或被動或主動向地方法院遞交了破產重整的申請。華晨地產、新華聯已經成功完成重整，而金科股份、協信遠創重整仍在進行中，財信地產剛提交重整申請。

從大多數房企的重組方案來看，無外乎債務期限展期、債轉股、資產清償、現金兌付等等。由于大多數出險企業現金流十分緊張，同時資產價值縮水或者已被抵押質押，能夠用于抵債的優質資產不多，債轉股成為了大多數房企重組的標配。

如花樣年將13億美元的總計息及債務性質負債股權化。債轉股完成后，預期控股股東將控制公司股權總額約40%，現有債務工具持有人將合共持有公司股權總額約45.2%；遠洋集團發行強制可轉換債券及永續權益總額的強制可轉換債券。初始發行金額估計約為40.18億美元，最多可轉換73.97億股。

需要注意的是，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5286億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。

與此同時，2025年第一季度，房企融資仍然呈現收縮態勢。第一季度融資規模達732億，同比下降27%，為各季度中融資規模最低。

可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

從目前各方表態來看，2025年的工作重點將圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購等方面。其中，專項債收儲工作能夠直接作用于企業面，有效緩解房企資金鏈緊張，有著提高資源配置效率的積極意義。

2025年2月，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個城市披露了2025年的首批專項債閑置土地收儲清單，這也是地方政府首次大規模披露收儲土地情況。這不僅有助于改善市場供求關系，促進房地產市場進入新循環，也為相關出險房企的資金狀況改善提供了有力支持。

在這一系列的政策利好下，讓房企和債權人看到了行業的更多希望，有利于債務重組的推動和行業健康穩定發展。

對房企而言，不管是展期還是消債，都只是減輕財務壓力，若要真正回到正常經營軌道，仍需通過市場的檢驗。

從2025年的化債趨勢來看，不少房企的債務重組都迎來了關鍵性進展，然而也有部分房企，仍在苦苦掙扎或已折戟沉沙，由此可見，債務重組并非一蹴而就，其中仍存在諸多挑戰。

在重組過程中，房企需要充分考慮債權人的利益，確保重組方案得到債權人的支持。

同時，也要合理規劃債務結構，避免過度依賴某一種重組方式，降低未來的財務風險。（來源：丁祖昱評樓市）