“20多年的傳統媒體生涯給我的烙印很深，從記者、主持人到廣告行業管理者，再到現在的自媒體創業者，我希望為昆明的發展貢獻一份力。”4月11日，江海做客“開屏9點半民記訪談1+2·有壹有貳”直播間，回顧他從媒體人到廣告行業管理者，再到樓市自媒體博主的經歷，吐露職業選擇的心路歷程。江海表達了對傳統媒體未來價值回歸的信心，并為直播間的觀眾們講述了購房時的注意事項、昆明樓市的價格趨勢及如何選擇保障性房源等問題。

江海講述他做鑒房博主的心路歷程

到更廣闊市場錘煉

人生也會更加豐滿

江海畢業于重慶工商大學，曾是昆明收視率第一的新聞節目——《街頭巷尾》的首席主播。在地方民生類節目興起的年代，《街頭巷尾》就像市民身邊的朋友，關注著昆明百姓的大小事。江海也與這個欄目共同見證了傳統廣電媒體的輝煌，他主持的節目曾獲全國十佳電視新聞節目殊榮。

江海擔任過記者、攝像、編輯，歷任昆明廣播電視臺頻道總監、廣告部主任。他憑借成熟穩重、文化氣息濃厚的主持風格，成為了省市重要晚會的主持人。20年的傳統媒體生涯給江海留下了深刻的烙印。“我是個對自己比較狠的人，做事就要做到極致。”江海回顧，主持《街頭巷尾》時，他給自己定下了一個“五年計劃”，當做到第8年，他果斷競崗做了頻道總監，一年后，他調到廣告部做主任。“做到了我自己的天花板，就該換崗位了。”他說。

2015年，江海毅然離開了昆明廣播電視臺。“讓自己歸零，把自己放在更廣闊的市場上錘煉，人生也會更豐滿。”他說。離開傳統媒體后，江海擔任過云南優選廣告公司副總經理、海貝（國際）教育集團高管等職位。如今，他將積累多年的工作經驗運用起來，運營著“江海說樓市”視頻賬號，通過探訪不同地段的樓盤、不同的房源，為粉絲分析地段、房型、房價趨勢等方面的利弊，為購房者提供專業指導。

在離開傳統媒體10年后，江海仍能看到不同媒體形式的存在價值：“傳統媒體具有不可替代的權威性，它的影響力、公信力勢必能做很多經營之外的拓展。”回憶起《春城晚報》與《街頭巷尾》合作進行現場連線播報新聞的場景，江海形容那是“記者到了現場會內心澎湃”的年頭。“傳統媒體正經歷著困難，但在大浪淘沙后，傳統媒體的閃光點和使命會隨著嚴肅內容的回歸而重回大眾視野。”他說。

樓市變為買方市場

他走上了新的賽道

江海成為鑒房博主的10年間，看遍了住房走入商品化市場后的波動，他積累了豐富的房屋鑒別經驗。昆明的住宅從1998年商品房化至今，從賣方市場轉向了買方市場，這也是江海看中樓市自媒體創業的原因。“我從傳統媒體的工作中積累了人脈和經驗，也幫助了很多親朋好友挑選房屋。”他結合自己沉淀的專業知識，走上了為購房者服務的賽道，聚焦“線下成交+線上內容”模式，將新房和二手好房推到了購房者面前。“在賣方市場中，把握機會和錯失良機的人都有；買方市場，購買者擁有了更多的選擇權。”他說。

江海透露，在他前幾天剛完成的一次探盤中，一對備婚的年輕人購買了168平方米的疊墅，這讓他感慨剛需購房群體的活躍度之高。他說：“出于剛需而購房的年輕人應該得到重視，現在‘房住不炒’的基本原則也讓因婚姻、工作而需要購房的年輕人有了很大的選擇權。”

人口數量和人口結構的變化、昆明主城區的虹吸效應等，讓昆明的二手房源和購房者呈現全新的變化趨勢。江海透露，受宏觀經濟環境影響，昆明二手房掛牌量不斷上升，其中不乏典式房、老破小等。2024年，昆明商品房總成交量約7.8萬套，其中新房僅2.8萬套，二手房近5萬套。“很多昆明粉絲告訴我，周圍有購房需求的本地人很少。”江海邊說邊拿出一張表格，近幾年昆明的購房者中，只有25%是昆明人，40%是州市來昆人口，35%為省外人口。“昆明呈貢區、西雙版納都是典型的例子，在呈貢買房的人大多是為了孩子上學，在西雙版納買房的人多是來云南康養的。”他說。

現在的剛需購房群體

更加關注教育配套和舒適度

隨著教育集團辦學模式的興起，各個學校的校區也從早年的在一環內平均分布擴大到各區，同時AI的迅速崛起讓很多年輕父母對孩子未來發展規劃有了新的思考，原本居住舒適度較弱的學區房逐漸退去了熱度。而在各教育集團子校區周邊建起的新房，從設計方面大幅提升了居住體驗感，加之有學位，讓這樣的房子很受歡迎。江海說：“比如保利城東望帶著云大星耀喻昭學校的學位，父母們在看重房屋配套項目的同時，也能兼顧居住的舒適度。”

昆明因氣候、區位的優勢，吸引了很多創業者。江海透露，一些樓市再創業者收購了翠湖邊帶院子的住房，重新設計裝修后面向省外年輕客戶售賣。“比如數字行業的年輕人，他們看中了翠湖附近小院生活體驗感強、周邊配套完善、出行方便的特點，宅家辦公也舒適，這樣差異化的住宅產品非常搶手。”

結合自身經歷

為購房者提五點建議

盡管經驗豐富，江海還是踩過購房的坑。他曾經非常注重住宅的面積、空間和保值率，于是在昆明城區周邊購買了一套住宅，卻在接房后發現這套房子并不實用。“距離市區30分鐘的車程，其實會增加通勤成本，也會讓社交圈子隔離。”他說。這樣的親身經歷，讓他的視頻作品更能夠從購房者的角度考慮問題。

在直播間，江海系統地給出了當下及未來幾年新房和二手房選購實用建議：

①房住不炒 ②買房是買價值 ③不要盲目追熱點 ④看7年的流通性 ⑤充分考慮負債能力

他告訴觀眾，買房是個人和家庭的大事，盡管現在貸款年齡放寬至80歲，申請者可綁定共同承諾方來獲得貸款，但仍需要考慮很長時間內潛在的影響和風險，以及應對措施。

結合自身經歷，江海提醒觀眾，買房如戀愛：“人無完人、房無完房，購房時適配度在70%以上就可以考慮。”他提醒，滿足居住需求和流通價值是購房的重要因素，在此基礎上可以優先考慮地鐵附近、學校和醫療配套、自然景觀等，降低生活、工作成本。

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開屏新聞記者 李榮 楊兮 攝影報道

責任編輯 呂世成 陳潔

責任校對 何丹

主編 武熙智

終審 編委 李榮